合同无法继续履行情形下的如何划分责任

二手房买卖交易因为交易标的的特性，以及交易过程的多样性，导致二手房买卖合同在较多情形下会出现无法继续履行的情况。合同无法继续履行会阻却买卖双方合同订约目的的实现，因此当该情形出现时必有一方会选择解除合同。

根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此最终买卖双方的争议焦点就会落在合同解除后的赔偿上。

关于赔偿项目，有约定违约金或定金的，则根据约定内容处理；未约定的则根据实际损失计算赔偿金额，这一点在司法实践中已经比较成熟，本文不再赘述。本文拟探讨的是在赔偿项目确定的情况下，买卖双方的各自责任比例问题。

《合同法》并未规定买卖合同双方的与有过失制度，只要一方违约，违约方就应当承担全部违约责任，自然就不存在本文所探讨的双方责任比例问题；但是最高人民法院《买卖合同司法解释》第三十条却对此予以了补充，即“买卖合同当事人一方违约造成对方损失的，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣将相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”因此在本文探讨二手房买卖合同无法继续履行情形下的各方责任比例问题就有实证意义。

一、实践中合同无法继续履行情形归纳

笔者结合自身承办的案件，发现二手房买卖合同无法继续履行的主要有如下这些情形：

情形1：卖方因为房价上涨觉得买亏了而不愿继续履行合同。

在房价上涨的大环境下，房价夸张地呈现一日一价的奇葩情形，今天房价16000一平，可能明天就18000一平了。于卖方而言实在不能接受这样的差价，故卖方果断选择不履行。

情形2：卖方因为未取得配偶同意而致合同无法继续履行。

在二手房交易实践中，由配偶一方出面先于中介处签署买卖合同（居间版），之后再由产权人与买方签署正式网签合同，是一种非常普遍和常见的情形。但是也可能因种种原因，配偶一方签署完买卖合同（居间版）后，另一方却不愿意继续履行，最终导致合同无法履行。

情形3：卖方因未取得委托人追认而致合同无法继续履行。

如前述第2点的现象，二手房交易实践中由子女或亲朋好友代为出售房屋也是比较常见的情形，最终因委托人不肯追认而导致合同无法继续履行。

情形4：卖方所卖房屋存在权利负担而致合同无法继续履行。

在市场经济活跃的当今，房屋所有权人的房子上存在权利负担是极为常见的现象，或是购房贷款、或是其他抵押权、甚至是司法机关查封。因为这些权利负担的存在，在无法涤除或消灭的情况下交易房屋无法转移所有权。

情形5：买方不愿意继续履行合同。

在房价下跌的情形下，就会出现买方不愿意继续交易的情况。当然，还有其他情形中买方认为其投资计划不成熟、购房决定太草率等也可能导致买方不愿意继续履行。

情形6：买方无能力支付房款而致合同无法继续履行。

买房人或因生意失败、或因贷款失败等导致没有能力支付购房款，支付房款作为买房人的核心义务，在该义务无法履行的情况下只能被解除合同。

上述6种情形从不同角度去归纳，可能会有N多种分类方法。但是本文拟从时间轴线入手，分析合同无法继续履行原因出现的时间，以此为基础再分析双方的违约赔偿责任比例问题。根据前述6种情形，合同无法继续履行的原因有些是在合同磋商及合同签署之时就存在的，而有些原因则是在合同成立且生效之后的履行阶段才出现的，因此笔者将这两种情形分别命名为签约瑕疵和履行瑕疵。

二、对于司法解释的理解

《买卖合同司法解释》由最高人民法院于2012年制定颁布，在此之前，与有过失制度仅在侵权责任法领域适用，在合同法领域并无明确规定。

所谓的与有过失制度，是指权利主张人本身对损害结果也存在过错，此时被主张人可以要求与权利主张人共同分担损失赔偿。

根据侵权责任承担的法理，承担侵权责任的其中一个条件是侵权人存在主观过错，当被侵权人也存在主观过错的情况下，实际是双方共同对损害结果均有“贡献”，因此法律规定双方分担损失。但是合同法对违约责任的追责建立在无过错的基础上，不管主观上是否有过错，只要违约责任出现，就应当承担违约责任。这就使得与有过失制度在合同法领域似乎失去了立足之本。

但是有一点需要辨明的是对于违约情形（本文主要指解除合同情形）的出现，以合同签署时间为轴，有些情形是在签约之时就已经为双方知晓的，而有些情形确实是在合同履行过程中出现的。

在合同履行期间，自然是按照违约的无过错责任对违约方追责，不存在守约方的与有过失的问题。但是在签约之时双方就均已经知晓违约情形将可能出现，如果此后一方违约致使合同无法继续履行，却要违约方一方承担全部赔偿责任，有违诚实信用原则。最高院《买卖合同司法解释》第三十条补充了合同法领域的与有过失制度，是对司法实践的有益回应。

三、不同情形下的责任比例分担

根据前面讨论，签约瑕疵和履行瑕疵有着不同的责任分担模式。

第一，在履行瑕疵中不存在分担责任的问题，即由违约方一方承担全部违约责任损失。

在瑕疵履行中，系违约方单方的履约能力不足，与守约方的行为并无关联。如情形1和情形6中，合同无法继续履行纯属卖方或买方单方责任，且卖方或买方也不负有义务去了解对方是否履约能力不足，故此种情形下不能苛求守约方与违约方共同分担违约所造成的损失。

第二，在签约瑕疵中，应当根据双方各自的过错情形确定违约损失赔偿的比例。

在签约瑕疵中，双方在签约的时候就对对方将来可能履约不能有充分的预期，故对因此而违约所造成的损失结果双方应当予以分担。如在情形2和情形3中，因房屋的所有权人在买卖合同签署之时并未表明其是否愿意出售房屋，买方应当在签约之时就能够预料到将来可能因此而导致合同无法继续履行，也即买方对于合同将来无法继续履行也有一定过错。此种情形下，要求买方承担相应小比例的责任比例既符合诚实信用原则，也符合公平原则。