律师观点分析
原告沈X、刘X诉被告李XX、第三人东莞市XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。两原告及其委托代理人谭XX，被告李XX，第三人的委托代理人杨XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《房地产买卖合同》已经解除；2、被告向原告返还定金50000元；3、被告向原告支付违约金180000元；4、被告向原告支付中介费27000元；4、被告向原告支付律师费8000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月17日，贺XX以被告名义作为卖方，原告作为买方，在第三人中介居间服务下，签订《房地产买卖合同》，合同约定原告以900000元的价款购买被告所有的位于东莞市××城区××大道××时代广场天××号物业，原告须于本合同签署之日支付定金50000元给被告，双方在上述合同签署后7个工作日内办理贷款手续等。合同签订当日，原告依约支付定金50000元，但被告并未配合原告及第三人办理后续事宜。原告及第三人经多次电话催告被告及其委托代理人，被告拒不回应、拒不继续履行，被告的违约行为导致合同无法继续履行，严重损害原告利益。
被告辩称，案涉《房地产买卖合同》是原告和贺XX在被告不知情的情况下签订的，被告对合同内容不知情，且已于2016年12月19日到公证处撤销对贺XX的委托公证，被告认为合同签订日期并非2016年12月17日。虽然原告的定金转入被告名下的XX银行卡，但该银行卡及网银不在被告处，在贺XX处，被告没有拿到原告支付的定金。被告不认识原告，偶然得知本案开庭情况，原告是在无理取闹。
第三人对原告的起诉没有意见。
经审理查明，2016年5月6日，被告向案外人贺XX出具公证《委托书》，委托贺XX代为办理其位于东莞市××城区××大道××时代广场天××房产的查档手续、提前还贷手续、注销抵押登记手续，代为向房管部门办理该物业的二手交易过户手续，代为签署《房地产买卖合同》及其它办理该物业二手交易过户所需的相关文件等。
2016年12月17日，两原告与被告的委托代理人贺XX、第三人签署编号为XXX《房地产买卖合同》，约定：1、被告将案涉商品房带装修、附带家私家电、附租约出售给两原告，转让价格为90万元，两原告在本合同签署之日支付定金5万元给被告，过户当提支付首期款15万元，剩余70万元通过购房商业贷款方式支付；2、买卖双方应于本合同签署后7个工作日内提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件，被告利用原告快速贷款额中69万元解决提前还贷问题，被告应在本合同签订后7个工作日内办理委托第三人或交易手续代办方指定工作人员代办提前还贷、取回产权资料、办证及交易过户等交易需要被告配合的相关手续的公证委托；3、买方或卖方违反本合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；因一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；4、三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。
被告XX银行卡复印件上手写注明“同意资金转入止账号62×××02”，并有被告签名及捺印。原告在合同签订后向被告XX银行62×××02账户转账支付50000元，贺XX代被告向原告出具定金收据。同日，原告和第三人签订的《买卖代理费支付承诺书》约定原告向第三人支付房地产咨询及买卖代理费27000元，第三人开具的收据显示原告向第三人支付该中介费27000元。原告提交《民事委托代理合同》及发票证明因本案诉讼支出律师费8000元。
2016年12月19日，被告公证《声明书》，声明撤销对代理人贺XX的委托，从撤销之日起代理人贺XX无权代理被告办理原委托书中所授权的一切事宜。
被告称贺XX曾帮其处理购买案涉房屋事宜，故向贺XX出具《委托书》代为处理物业方面事宜，案涉房屋的合同原件、发票及XX银行卡、网银等材料都在贺XX处，但《委托书》仅注明贺XX可以代被告签字，没有权利决定代理卖房，被告没见过两原告来看房，合同实际签订时间不是2016年12月17日，被告对《房地产买卖合同》不知情，原告未书面通知被告案涉房屋买卖相关事宜。第三人则称案外人贺XX持公证《委托书》于2016年12月17日与两原告、第三人签订案涉合同，公证《委托书》注明贺XX有权签订合同，贺XX将案涉房屋的契税发票、购房发票等材料交给第三人托管，三方口头约定元旦后到担保公司和银行办理手续，但被告和贺XX没有过来，后第三人催促贺XX，贺XX致电被告，被告称最迟在初八到正月十五期间过来办手续，之后贺XX告知第三人被告撤销授权且不同意卖房。被告则称在2017年1月期间接到几个陌生电话要求其签合同，由于没有书面通知且被告未答应签合同，故没有理会。
被告提交XX银行户口历史交易明细表证明原告转入该账户的5万元在几分钟后转入贺XX账户，被告没有收到。
以上事实，有房地产买卖合同、房产登记信息查询结果、公证委托书、身份证复印件、银行卡复印件、银行转账凭证、收款收据、买卖代理费支付承诺书、收据、民事委托代理合同、发票、公证声明书、XX银行户口历史交易明细表及本案庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告向贺XX出具的公证《委托书》注明被告授权贺XX代为签署《房地产买卖合同》及其它办理该物业二手交易过户所需的相关文件，贺XX作为受托人有权代理被告办理案涉房屋二手交易过户手续。结合原告、第三人的陈述，案涉《房地产买卖合同》的签订时间及收据出具时间，以及原告转账支付定金的时间，足以证明案涉合同于2016年12月17日签订。被告主张合同不是2016年12月17日签订没有任何事实依据，本院不予采纳。贺XX在被告的授权委托期限内，以被告的名义与两原告、第三人签订《房地产买卖合同》，合同中有关房屋买卖的内容不违反法律法规的强制性规定，对签约方具有法律约束力，被告应按合同约定全面履行权利义务。被告抗辩对合同内容不知情缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
被告未按《房地产买卖合同》约定配合原告办理贷款及办理公证委托手续，不履行合同约定义务导致合同无法继续履行，逾期超过15日，原告主张解除合同于法有据，本院依法确认案涉合同在被告收到本案起诉状等应诉材料之日即2017年3月29日解除。原告支付的定金转账汇入被告名下XX银行账户，被告作为具有完全行为能力的成年人，应自行承担将银行卡及网银交付他人的法律后果及责任，被告抗辩没有收到该款项依据不足，本院不予采纳。合同解除后，原告要求被告返还定金50000元于法有据，本院予以支持。被告不履行合同义务构成违约，原告有权要求被告按合同约定承担违约责任。合同约定违约金按转让价格20%计算，原告诉请违约金900000元×20%=180000元，于法有据，本院予以支持。原告提交收据、《民事委托代理合同》及律师费发票证明已支付中介费费及律师费，其诉请被告承担中介费27000元及律师费8000元有事实和法律，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告沈X、刘X、被告李XX及第三人东莞市XX公司签订的XXX《房地产买卖合同》解除；
二、被告李XX应于本判决书发生法律效力之日起三日内返还原告沈X、刘X定金50000元；
三、被告李XX应于本判决书发生法律效力之日起三日内支付原告沈X、刘X违约金180000元；
四、被告李XX应于本判决书发生法律效力之日起三日内支付原告沈X、刘X中介费27000元；
五、被告李XX应于本判决书发生法律效力之日起三日内支付原告沈X、刘X律师费8000元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2637.50元、保全费1845元（原告已预交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
谭海波律师
