梁某某、耒阳市某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

湖南省耒阳市XX

民 事 判 决 书

（2022）湘0481民初1号

原告：梁XX，男，1968年12月17日出生，汉族，湖南省耒阳市人，高中文化，居民，住湖南省耒阳市。

委托诉讼代理人：梁XX（系原告梁XX之父亲），男，1943年11月30日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。

被告：耒阳市XX公司，住所地湖南省耒阳市青麓居委会高XX联络线，统一社会信用代码9143XXXX1007254T。

法定代表人：董X，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：曹X，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：邓X，湖南XX律师。

原告梁XX与被告耒阳市XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月4日立案受理，依法由审判员朱XX适用简易程序于2022年7月8日公开开庭进行了审理。原告梁XX及其委托诉讼代理人梁XX、被告XX公司的委托诉讼代理人邓X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告梁XX向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告订立的编号为LYS200XXXX1964《商品房买卖合同》；2.被告退还原告购房款633858元，赔偿购房款10%违约金63385.8元，退还维修基金2338元，契税23419.34元，对故意隐瞒商品房漏雨问题依法赔偿，合计723001.14元；3.诉讼费用由被告承担。法庭辩论终结前，原告梁XX增加诉讼请求：1.依法判令被告退还原告购买的XXXS2（01）商品房违约购房款633858元，并按合同约定支付购房款的10%的违约金63385.8元，退还维修基金2338元，契税23419.34元。同时偿还XX行贷款全部利息至实际还清为止。并按不低于中国人民XX行同期贷款基准利率给付利息。2.请求被告增加赔偿原告损失购房款633858元三倍财产损失赔偿金的法律责任。3.被告退一赔三的法律责任。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.根据被告XX公司入伙通知书确定2021年2月2日为交房日，被告没有告知原告所购商品房有漏雨质量缺陷问题，被告以此又拖延交房时间，隐瞒商品房漏雨问题，致使原告不能正常装修营业和正常使用造成重大财产损失，严重影响和侵害了消费者合法权益。应当依法由被告承担赔偿责任。根据《消费者权益保护法》第五十五条“经营方提供商品或者服务有欺诈行为的，应根据消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加的赔偿金额为消费者购买商品价款或者接受服务费用的三倍”。据此，因被告的欺诈行为造成原告购买商品房的重大财产损失，原告请求人民法院对被告依法适用惩罚性赔偿金规定，并解除原告与被告订立的编号为LYS200XXXX1964商品房买卖合同。维护消费者合法权益不受伤害。2.根据《合同法》、《消费者权益保护法》、《民事诉讼法》和有关法律法规规定，2020年1月20日原告与被告订立了商品房买卖合同，购买了XXXS2（01）101商品房支付了全部购房款及其他费用（包括XX行贷款、契税、维修基金），合同约定被告于2020年6月30日交房，被告以疫情为由将原定交房时间顺延至2020年8月20日，并且在交房通知书中没有约定原告所在楼栋的交房时间，被告入伙通知书确定2021年2月2日起为逾期交房发生日，依据合同第十二条约定逾期超过六十日买受人有权解除合同。按照合同约定原告依法行使合同解除权，被告依法按照合同第十二条的约定承担违约责任。退还原告购房款633858元，违约金10%即63385.8元，维修基金2338元，契税23419.34元。退还原告已付XX行贷款利息并偿还XX行贷款利息全部还清为止，并按XX行同期贷款已付购房款计息给付原告。3.对原告在2021年2月2日收到在交房入伙通知书中采用虚假信息，故意隐瞒和欺诈消费者所购买的商品房已达到商品房合同第九条约定交房条件，在商品还没有达到验收合格，还存在安全和质量隐患下被告就欺诈消费者，致消费者的生命财产安全不顾，严重影响和侵害消费者合法权益，请求依法判令被告退一赔三的法律责任。为此原告提起诉讼，恳请法院依法判决。

被告XX公司辩称：1.根据双方约定，原告没有单方解除合同的权利，且被告逾期交房的违约金标准应当为原告已交房款的人民XX行存款基准利率标准计算。根据原、被告2020年3月18日签订的《商品房买卖合同》第12条的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第11条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（2）种方式处理。若是出卖人的原因所致，出卖人按买受人已交房款的人民XX行存款基准利率计月付买受人逾期交房利息，合同该条款并没有明确原告对被告逾期交房具有合同单方解除权，且被告的逾期交房违约金标准应当为原告已交房款的人民XX行存款基准利率标准计算。2.即使原告享有单方解除合同的权利，其应当在法定期限内提出，原告自知道或应当知道被告逾期交房时至其起诉之日已超过一年，根据《民法典》第564条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的权利消灭。法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，自解除人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行驶的，或经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。并根据《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第11条第2款，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行驶的解除权消灭。再根据双方《商品房合同》第十一条第1款约定，出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房，尽管后续交付时间因疫情原因顺延至2020年8月20日，原告行驶的合同解除权最后的期限应为2021年8月19日。该合同解除权为法定的除斥期间，原告起诉时，已经丧失解除合同的权利基础。3.原、被告于2021年2月9日针对本案逾期交房的事宜已达成合解书，该合解书系双方真实意思表示，不存在合同无效可撤销的事由，并且关于被告的义务，被告已全部履行完毕。其中，原告已经收取了被告支付的3125元合解书中的款项，且衡阳XX公司已经作出对案涉商铺减免4年物业管理费的承诺，双方应按照已经签署的合解协议履行各自义务。4.案涉房屋如今已经竣工且质量合同，在被告针对逾期交房与原告多次协商后了解到，原告真实的退房原因是由于案涉房屋价格下跌，但被告认为，在法定除斥期限内，原告没有行驶合同解除权，购置房产的价格下跌，属于买受人应当承担的风险。5.针对原告增加的诉请，《中华人民共和国消费者权益保护法》中调整的的生活日常消费，不包括商品房等大宗具有投资型财产，另商品房买卖有特别法律规定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖适用若干问题解释》应当适用该解释，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因此，不存在三倍财产损失赔偿金。

经审理查明：2020年1月20日，原告梁XX（买受人）与被告XX公司（出卖人）签订《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号ＬＹＳ200XXXX1964），购买坐落于耒阳市五里××路××商业101商品房，第三条商品房基本情况：1.买受人购买的商品房位于XXXＳ2（01）商业101。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。2.该商品房的

规划用途为商业服务。……4、该商品房的房产测绘机构为耒阳市房地产测绘队，其预测建筑面积共46.76㎡，其中套内建筑面积45.05㎡，分摊共有建筑面积1.71㎡。第六条、计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为人民币13555.56元/㎡，总价款为人民币633858元。第七条付款方式及期限：1.签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。2.买受人采取下列第（3）种方式付款：（3）贷款方式付款：商业贷款。买受人应于2020年1月20日前支付首期房价款人民币333858元，占全部房价款的52.67%。余款人民币300000元向XX行贷款（贷款机构）申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.经勘察方、设计方、监理方、承建方和开发商五方验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：1.出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人可以报纸公告、邮寄、电话、短信等方式通知交房，亦属出卖人履行通知义务。若买受人未在首次通知的交房日期前来办理收房手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，物业管理费自交房通知书约定的交房时间计算。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付房款4.5%（不低于中国人民XX行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。2.如遭遇不可抗力的特殊原因，需要延期交房，出卖人在发生之日起30日内告知买受人。若导致未能及时交付系法律、政策变化，或政府部门原因，或供水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的原因，由出卖人敦促上述单位迅速工作到位，出卖人无责；若是出卖人原因导致，出卖人按买受人已交房款的人民XX行存款基准利率计月付买受人逾期交付利息。第十六条商品房质量：1.地基基础和主体结构；2.其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现出地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：①及时更换、修理，不另赔偿。②经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.9%（不低于中国人民XX行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失，由出卖人承担相应的赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不得以渗水、伸缩缝等非基础、结构性质量问题拒绝收房或解除合同。第十七条保修责任：1.商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。具体内容见附件七。2.下列情况，出卖人不承担保修责任：（1）因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；（2）因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。3.在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十八条质量担保：出卖人不按照第十六条、第十七条约定承担相关责任的，由华南建设集团有限公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件八。附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定。该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》；该商品房为非住宅的，双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约定。该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。……2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏；保修期限为5年（不得低于5年）。附件八关于质量担保的证明：发包方XX公司与承包方华南建设集团有限公司根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《质量建筑工程保修办法》，经协商华南建设集团有限公司对XX公司开发的耒阳XXX一期项目在施工合同工程质量保修书中约定的质保期内作质量担保。2020年3月17日，原告梁XX为XXXS2号楼*单元101室支付湖南省物业专项维修基金2338元（46.76㎡×50元/㎡）。2020年6月17日，原告梁XX支付房屋买卖契税、滞纳金印花税及产权转移书据印花税共计23428.93元。

2020年6月1日，被告XX公司向原告梁XX及案外人黄XX发出《延期交付房屋预通知书》，内容为因“新冠疫情”的影响及此次疫情期间政府部门颁布的行政命令和采取的各项约束措施等原因，决定将原定交付时间顺延至2020年8月20日。2021年2月2日，被告XX公司向原告梁XX及案外人黄XX发出《入伙通知书》，内容为：感谢阁下购买由XX公司开发的XXX物业：8栋101、102室，根据与阁下签订的《商品房买卖合同》第九条约定，您购买的物业已达到合同约定的交房条件。现通知您于2021年2月2日起抽空前来办理入伙手续，其中2月2日-4日为集中交房时间段（小区人行入口大厅），此段时间之后需要办理交房的客户，请前往物业管理中心办理交房手续。

2021年2月9日，原告梁XX及案外人黄XX（甲方）与被告XX公司在耒阳市人民法院，就XXXS2（01）商业101、102房屋买卖纠纷一案，双方自愿达成如下和解协议：1.本合同签订之日起，甲方主动撤回（2021）湘0481民初385号诉讼；2.本合同签订之日起，视为甲方已办理XXX（01）商业101、102交房手续，甲方不再就XXX（01）商业101、102逾期交房一事向乙方主张任何权利并不得要求乙方给予任何赔偿。3.乙方同意减免甲方购买的XXXS2（01）商业101、102四年物业费。4.（2021）湘0481民初385号案件诉讼费用6250元，由甲乙双方各自承担一半3125元，先由甲方垫付，签订协议后乙方支付给甲方。2021年2月9日，衡阳XX公司向与原告梁XX及案外人黄XX出具《承诺书》，内容为依据你方与XX公司于2021年2月9日所签订的和解协议，经XX公司与我司沟通后，我司现承诺为XXXS2（01）商业101、102自合同签订之日起减免四年物业管理费。2021年2月9日，原告梁XX及案外人黄XX出具收条，内容为今收到XX公司交来诉讼费3215元。原告方向法院提交了撤诉申请书，之后即又收回了撤诉申请书。

2021年7月6日，XX公司向耒阳市消费者协会出具《关于业主投诉商铺漏水的回复》，内容为：贵协批转的《耒阳市消费者协会投诉书》已收悉，我司领导高度重视。经核实后，针对业主投诉S2(01)商业101#102#漏水未整改，要求退房一事，回复如下：我司在销售过程中，不存在欺骗或类似欺骗的销售行为。且商品房作为特殊商品，其争议应参照《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》相应条款，《解释》中规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。我司的市场开发行为符合并且将一直符合相关法律法规和行业规范，将积极与业主友好沟通，并承诺在2021年7月10日前完成漏水等整改内容。2021年7月14日，耒阳市消费者协会作出《耒阳市消费者委员会投诉终止调解通知书》，内容为：2021年4月27日，耒阳市消费者委员会受理了消费者梁XX、黄XX对耒阳XX公司关于购买其XXXS2（01）商业101、102门面房由于存在漏水问题致使不能装修正常营业的投诉，现因投诉者要求退房而被投诉者认为漏水没达到退房条件，经我会多次调解，双方意见不能达成一致，我会决定终止调解，特与通知。参考建议：向人民法院提起民事诉讼，以维护自己的合法权益。

2021年8月19日，耒阳市住房和城乡建设局对XX公司承建的XXX一期5＃6＃住宅、Ｓ2（01）商业、5＃-8＃地下室（北区地下室二期）工程竣工验收进行行政审批备案，《工程竣工验收备案表》载明，开工时间为2019年3月1日，竣工验收日期为2021年5月30日，备案意见为XXX一期5＃6＃住宅、Ｓ2（01）商业、5＃-8＃地下室（北区工程地下室二期）的竣工验收备案文件已于2021年8月19日收讫。经审查，备案归档文件齐全，结论同意备案。2021年8月30日，耒阳市住房保障服务中心房屋测绘服务股作出耒房测字［2021］第16号《耒阳市房地产测绘队竣工测绘报告》，委托公司XX公司，项目名称XXX5-6号Ｓ2商业号楼，建筑面积5号12108㎡，6号10693.26㎡，Ｓ2号1305.84㎡，测绘类别竣工，测绘日期2021年8月30日，经办人意见：受耒阳市XX公司的委托对坐落于经济开发区××路××号××商业号楼进行竣工测绘。根据预售报告、XX公司（XXX5-6号Ｓ2商业号楼）提供的相关资料、手续及现场勘测出具竣工测绘报告。本次测绘XXX5-6号Ｓ2商业号楼总建筑面积24107.10㎡。耒阳市住房保障服务中心房屋测绘服务部意见为同意出具竣工测绘报告。

上述事实，经庭审质证，双方当事人提交的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为定案依据。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案纠纷由民法典施行前的法律事实持续至民法典施行之后，故本案应当适用《民法典》作为裁判依据。本案中，原告梁XX与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号LYS200XXXX1964），系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告梁XX已按约向XX公司支付了全部购房款，被告XX公司因不可抗力将房屋交付日期延期至2020年8月20日，符合政策规定，本院予以认可。但是自2020年8月20日至2021年2月2日（被告XX公司通知入伙时间），已逾期超过60日，且被告XX公司交付的案涉商品房屋顶存在漏水情形，庭审中被告XX公司提交的《工程竣工验收备案表》（2021年8月19日出具）、《耒阳市房地产测绘队竣工测绘报告》（2021年8月30日出具）恰恰证明该商品房在交房时间2021年2月2日时未达到《耒阳市商品房买卖合同》第九条商品房交付条件，应承担违约责任。故原告诉请解除合同，符合双方约定，应予支持。原被告双方在（2021）湘0481民初385号案件诉讼期间，于2021年2月9日自愿达成庭外《和解协议》，但原告以实际行动不认可该协议，并未撤回起诉，且该协议约定涉及第三方独立法人权益，未经第三方授权认可，故对该和解协议，本院不予认可。根据《耒阳市商品房买卖合同》第十二条第（2）项规定“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付房款4.5%（不低于中国人民XX行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金”。故对原告诉请要求解除原告与被告订立《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号LYS200XXXX1964），返还购房款633858元，并按照合同支付购房款的10%违约金63385.8元，并自原告付款之日按照不低于中国人民XX行公布的同期贷款基准利率计算利息的诉讼请求，具有合同及事实依据，本院予以支持。但原告诉请自原告付款之日按照不低于中国人民XX行公布的同期贷款基准利率计算利息，因合同第十二条已约定利息为已付房款的4.5%即28523.61元（633858元×4.5%），超过部分，本院不予支持。因案涉商品房买卖合同已解除，原告因此已支付的契税23428.93元及湖南省物业专项维修资金2338元，被告XX公司应予承担。原告诉请被告XX公司销售商品房存在欺诈行为，应按照《中华人民共和国消费者权益保护法》规定承担三倍惩罚性赔偿的法律责任，因原告提供的证据不足以证明被告XX公司在签订合同时具有欺诈行为，应承担举证不能的法律后果，对该部分诉讼请求，本院不予支持。被告XX公司抗辩称原告自2020年8月20日起至起诉时止，一年内未行使解除权，其解除权已消灭的抗辩主张，因被告通知原告入伙时间为2021年2月2日，行驶的合同解除权的期限应为2021年2月2日至2022年2月1日止，原告起诉时尚未超过合同解除权的期限，该抗辩主张本院不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、《最高人民法院<关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释>》第十八第四款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、解除原告梁XX与被告耒阳市XX公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号LYS200XXXX1964）；

二、被告耒阳市XX公司于本判决生效后三十日内返还原告梁XX购房款633858元，支付违约金63385.8元（购房款的10%），并自2020年1月20日起至偿清之日止以购房款633858元为基数按XX行同期贷款市场报价利率支付原告利息损失（利息损失以28523.61元为限）；

三、被告耒阳市XX公司于本判决生效后三十日内向原告梁XX支付契税23428.93元、湖南省物业专项维修资金2338元；

四、驳回原告梁XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院其他案款；账号：8335********；开户行：华融湘江XX行耒阳市支行。付款时需注明案号）

本案案件受理费11030元，减半收取5515元，由被告耒阳市XX公司负担，原告梁XX已垫付5515元，被告耒阳市XX公司应在执行中清偿。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审　判　员　　朱XX

二〇二二年九月十五日

法官　助理　　周泽榕

代理书记员　　刘李琼