王某、刘XX等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

湖南省湘潭市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘03民终462号

上诉人（原审原告）：王X，男，1976年10月26日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。

上诉人（原审原告）：刘XX，女，1987年4月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：罗X，湖南XX律师。

被上诉人（原审被告）：湖南XX公司，住所地湖南省湘潭经开区富XX。

法定代表人：董X，该公司经理。

委托诉讼代理人：邓X，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：曹X，湖南XX律师。

上诉人王X、刘XX与被上诉人湖南XX公司（以下简称“XX公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

王X、刘XX上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第十一条中约定被上诉人（即出卖人）逾期交房违约金的计算标准为已付房款的万分之0.2每日的条款系格式条款。虽然在主合同中同样约定了上诉人逾期支付首付款的违约金标准为万分之0.2每日，但在附件四《合同补充协议》中，上诉人逾期付款违约金的计算标准约定为万分之二每日，而从合同履行过程来看，签订合同时，上诉人早已支付了首付款，并不存在逾期支付首付款而需要向被上诉人支付违约金的情形，因此，被上诉人在《商品房买卖合同》第十一条中约定被上诉人（即出卖人）逾期交房违约金万分之0.2每日的计算标准属于减轻被上诉人责任的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二款之规定，应当认定为无效条款。二、《商品房买卖合同》第十一条中约定的违约金标准远远低于上诉人的损失。《商品房买卖合同》第十一条中约定万分之0.2每日的计算标准换算成年利率为0.72%，这一违约金计算标准，无论是与同地段同类房屋租金标准（每月租金为6000-8000元左右），还是与中国人民银行1-5年期基准贷款利率标准（4.75%））相比，都远远低于上诉人的损失。如前所述，《商品房买卖合同》第十一条中约定被上诉人（即出卖人）逾期交房违约责任条款系无效条款，对于被上诉人逾期交房违约金计算标准可以根据双向义务对等来确定，即根据《合同补充协议》，上诉人逾期付款违约金的计算标准万分之二每日确定被上诉人逾期交房违约金的计算标准同样为万分之二每日，符合民法典的公平原则。

XX公司辩称：一审判决法律适用无误，认定事实清楚，请求驳回上诉。

王X、刘XX一审诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条中出卖人逾期交房的违约责任条款无效；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金231120元（以已付购房款XXX元为基数，从2018年1月1日起按日万分之二计算至2019年10月5日止）；3.判令被告返还多收取的契税9000元；4.由被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定，2017年2月4日，原告王X、刘XX与被告XX公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为201xxx14。双方在合同中约定，两原告购买被告开发的位于湘潭市九华经开XX××路××号××栋××单元××号房，房屋建筑面积共220.65平方米，单价为每平方米8157.72元，总购房金额XXX元。买受人（原告王X、刘XX）采取按揭付款的方式支付购房款，应当在2017年1月18日前将首付款360000元存入指定监管账户，余款XXX元于2017年3月31日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。出卖人（被告）应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。如果出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，两原告按约向被告支付了购房首付款并办理了按揭贷款，但被告一直未能按约交付房屋，两原告多次催促均未果，遂向法院提起诉讼。

一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原告王X、刘XX与被告签订《商品房买卖合同》，该合同为双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当严格遵守合同的约定。现两原告按约履行了支付购房款等合同义务，而被告未能在约定的时间内向两原告交付符合交付条件的房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告对此抗辩称，当前案涉房屋已具备交房条件，且已通知两原告收房，但对此被告未能提供相关证据进行证明，故不予采信。按照双方在合同中的约定，被告逾期交房超过180日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当在合同约定的最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向两原告支付已付房款万分之0.2的违约金。对此，原告诉称，双方在合同中约定的该违约金支付标准过低，约定违约金的条款为无效条款，请求人民法院调整为日万分之2。一审法院认为，双方在合同中约定的违约金条款为双方真实意思表示，并不存在法定无效情形，故该条款为有效条款。而两原告也未提交证据证明双方在合同中约定的违约金标准远远低于被告逾期交房给其造成的实际损失，故合同中约定的被告按日万分之0.2的标准支付逾期交房违约金的标准为合理标准，对原告的该主张不予支持。对两原告主张的计算逾期交房违约金的终止时间，被告未提交相应证据进行抗辩，故予以认定。对两原告要求被告返还多收取的契税9000元的诉请，两原告对此未提交相关证据证明被告存在多收取其契税的行为，故对两原告该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，第五百八十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、被告湖南XX公司于本判决生效之日起十日内向原告王X、刘XX支付2018年1月1日至2019年10月5日期间以XXX元为基数按照日万分之0.2的标准计算的因逾期交房产生的违约金23112元；二、驳回原告王X、刘XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4767元，减半收取2384元，由原告王X、刘XX负担2145元，被告湖南XX公司负担239元。

二审期间，王X、刘XX提交了税收完税证明复印件一份，本院组织双方进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.虽然双方当事人订立《商品房买卖合同》中对于买受人逾期付款违约金的计算标准与出卖人逾期交房违约金的计算标准一致，均为每日万分之0.2，但《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议》第三条第2项对逾期付款违约金进行了变更，其约定：买受人逾期付款的，按应付额每日万分之二的标准计算承担违约金，逾期超过十五日的，买受人按房屋总价的20%向出卖人支付违约金。同时，载明补充协议与商品房买卖合同有不同约定的，以补充协议为准。2.XX公司对税收完税证明的真实性、合法性、关联性均无异议，该份证据能够证明XX公司多收取王X、刘XX10285.72元契税费用，本院对该份证据予以采信。除此之外，一审认定的其他事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：双方在合同中约定的逾期交房违约金条款是否属于无效的格式合同条款？上诉人主张的逾期交房违约金如何认定？

本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依法应当适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，案涉《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》均系被上诉人预先拟定的格式条款，以附件的形式附于《商品房买卖合同》之后，并且该两份协议系同时签订，故该《合同补充协议》并非真正意义上的补充协议，而是被上诉人为了规避在主合同中约定不对等条款而采取的变通方式。综合该两份协议的内容来看，其对于上诉人逾期付款的违约金约定为按每日万分之二计算，甚至逾期超过十五日的，按房屋总价的20%计算，而对于被上诉人逾期交房的违约金仅约定为每日万分之0.2，且逾期超过180日买受人要求解除合同的，违约金仅为已付款的0.2%。该约定买卖双方所应承担的义务和责任明显不对等，且约定的逾期交房的违约金计算标准亦明显低于买受人的实际损失，属于被上诉人免除或限制自己责任的无效格式条款。因该条款无效，应视为双方没有约定逾期交房违约金的计算标准，对于被上诉人所应承担的逾期交房的违约责任，本院结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双方义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金的计算标准为每日万分之一，被上诉人应向上诉人支付2018年1月1日至2019年10月5日期间以XXX元为基数按每日万分之一计算的违约金共计115560元（XXX元×642天×0.0001）。关于上诉人向本院提出对案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行评估的申请，因考虑到按上述每日万分之一标准计算的违约金基本上能弥补其合理损失，亦基本符合本地房屋租金水平，故本院对该申请不再予以准许。

另外，XX公司对多收取王X、刘XX10285.72元契税费用的事实予以认可，因王X、刘XX起诉只请求XX公司退还9000元，故本院根据其请求认定由XX公司向王X、刘XX退还多收取的契税费用9000元。

综上所述，王X、刘XX的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年12月24日修正，下同）第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初4644号民事判决；

二、确认双方当事人订立的《商品房买卖合同》第十一条出卖人逾期交房的违约责任条款无效；

三、湖南XX公司于本判决生效之日起十日内向王X、刘XX支付2018年1月1日至2019年10月5日期间以XXX元为基数按照日万分之一的标准计算的因逾期交房产生的违约金115560元；

四、湖南XX公司于本判决生效之日起十日内向王X、刘XX退还多收取的契税费用9000元；

五、驳回王X、刘XX的其他诉讼请求。

如未在本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4767元，减半收取2384元，由王X、刘XX共同负担1146元，湖南XX公司负担1238元；二审案件受理费4767元，由王X、刘XX共同负担2294元，湖南XX公司负担2473元。

本判决为终审判决。

审 判 长　余XX

审 判 员　周XX

审 判 员　田　晴

二〇二二年四月二十五日

法官助理　王XX

书 记 员　谭XX