房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告：胡X，住天津市河西区。

委托诉讼代理人：蒋岭，天津云杰律师事务所律师。

被告：杨X，户籍地陕西省。

被告：李GX（兼李R之委托诉讼代理人、李R之父），住北京市海淀区。

第三人：李R，住北京市海淀区。

第三人：JSXX信息技术（北京）有限公司。

法定代表人：颜X。

原告胡X与被告杨X、李GX、第三人李R、第三人JSXX信息技术（北京）有限公司（以下简称晋商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡X及其委托诉讼代理人蒋岭，被告李GX（兼第三人李R之委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。被告杨X、第三人晋商公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

胡X向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认被告杨X代理原告胡X与被告李GX于2017年9月22日签署天津存量房屋买卖合同、2017年10月16日签署天津市存量房屋买卖协议无效；2、请求贵院依法判令诉讼费由被告杨X、李GX承担。事实和理由：杨X、李GX及李R均为晋商公司人员，我曾向晋商公司借过款，借款合同为我和李R所签，合同上写的借款金额为480万元，我实际收到借款金额为3939334.71元，后我未及时偿还。晋商公司伪造委托书，委托书记载我委托杨X代为出售我坐落于天津市南开区万德庄大道×号万德花园×号楼×门×号房屋。杨X与李GX于2017年9月22日签订《天津存量房屋买卖合同》，合同约定的交易款为500万元。2017年10月17日15点18分，李GX先给杨X300万元，15点19分，杨X转给李R300万元。15点19分到15点26分之间，李R又转给李GX200万元。15点26分，李GX转给杨X200万，后杨X又把200万转给李R。由此，虚构了500万的流水记录。后我得知李R和李GX为父子关系。李R、李GX、杨X均为晋商公司人员，房屋当时的评估价为554万，杨X、李GX及李R恶意串通，签订《天津存量房屋买卖合同》，并虚构流水，严重损害了我的理由，故起诉要求确定合同无效。

李GX辩称，胡X所述的2017年9月22日签订的《天津存量房屋买卖合同》是胡X本人和我签署的，不是杨X代理的，当时是胡X本人签字并按手印。2017年9月22日签署合同，是胡X要求签署的，因为胡X以房抵债，为了证明胡X欠李R的钱已经还给李R。2017年10月16日签署的《天津存量房屋买卖协议》是杨X代理胡X在建委签订的，是为了过户使用的。过户是有效的，胡X签署的委托书、公证书。房屋价格500万元是胡X要求的，为了证明胡X欠李R的借款已经偿还。胡X在2018年上半年、2019年下半年向天津市和平分局扫黑办、解放路派出所举报过户诈骗、套路贷，和平分局已经取证调查，分别走访了北京公证处、晋商公司总经理、副总经理及业务员、天津公证处、天津买卖房屋中介、涉案房屋物业、邻居，进行深入调查，后和平分局认为过户合法，做出撤销查封的裁定。我在此后才将房屋出售。

被告杨X未作答辩。

第三人李R述称，我的意见和李GX一致。

第三人晋商公司未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：李GX与李R系父子关系。2017年7月13日，胡X与李R签订《借款合同》，约定胡X向李R借款480万元，期限自2017年7月13日至2017年8月12日，月利率为2%等内容。后李R在胡X名下位于天津市南开区万德庄大道×号万德花园×号楼×门×号（以下简称×号房屋）上设定抵押权，抵押金额为480万元。

2017年7月24日，胡X在天津市南开公证处办理《委托书》公证，并签署《委托书》，内容为委托人胡X，受托人杨X，委托内容为委托人因事务繁忙无法亲自办理，特委托受托人杨X代为办理以下房产的以下事项：×号房屋，1、代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案，代为办理房源核验等手续；出售房产，接受询问并签署有关文件，代为签署房屋买卖合同（含网签）及撤销/注销网签；代收房款；代为办理其他与上述房产出售及立契、交纳税费、过户、税务登记等相关的事宜；代为签署并领取所有相关文件资料及办理所有相关手续；代为办理房屋所有权、不动产权（土地使用权）证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证、不动产证（土地使用证）。

2017年9月22日，李GX作为买受人与胡X的委托代理人杨X签署《天津市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定胡X出售×号房屋，房屋成交价格为500万元，买受人采取自行交割的方式付款。该合同另针对对出卖人的逾期交房的违约责任；买受人未能依约取得房产证时，出卖人的违约责任等作出约定，对买受人逾期付款责任处为空白。该合同出卖人处有“胡X”的名字和捺印。李GX主张该合同出卖人处“胡X”名字为胡X亲自签署并捺印，胡X对此不予认可。经询，双方当事人均未针对“胡X”签字真伪向本院提出鉴定申请。

2017年10月16日，李GX作为买受人与胡X的委托诉讼代理人杨X签署《天津市存量房屋买卖协议》（以下简称《房屋买卖协议》），约定胡X出售×号房屋，房屋价款为2340000元；双方同时签署《自愿放弃资金监管服务确认书》；李GX应将全部房屋价款于2017年10月17日前支付胡X；胡X应于2017年10月17日交付房屋并办理不动产转移登记手续。该合同出卖人处为代理人杨X签字。胡X、李GX及李R认可《房屋买卖协议》系为办理房屋过户手续而签署。

庭审中，胡X陈述其应李R要求签署《委托书》，对此后的房屋出售、过户均不知情，且李R并未依《借款合同》出借480万元，胡X主张李GX、杨X与李R存在恶意串通行为、低于市场价交易房屋、杨X未将出售款项给付胡X，要求确认《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》无效。

针对借款情况，李GX陈述其为《借款合同》的实际出资人，借款过程为晋商公司与有借款需求的胡X联系后，将信息告知李GX，由李GX实际出借款项，晋商公司为李GX提供担保，使用李R的名字与胡X签署《借款合同》。针对李R实际出借金额一节，胡X、李GX、李R均向本院提交银行流水、转账凭证，经组织双方核对，胡X、李GX、李R认可李R向胡X的下列转账款项为借款：2017年7月18日3658100元；2017年7月19日分别转账59743.33元、99000元、60000元；2017年7月24日分别转账24000元、55000元；2017年7月27日281234.71元，以上共计4237078.04元。

胡X名下中信银行账户（账号为×××）流水另显示李R于2017年7月18日向胡X转账14900元，随即由胡X该账户转账予案外人刘某14900元；李R于2017年7月18日向胡X转账1127000元，随即由胡X该账户转账予李GX1127000元；胡X于2017年9月17日自该账户向李GX转账91479元。针对上述三笔款项，李GX、李R主张其中14900元属于借款，该笔款项由胡X用于支付公证费；1127000元系用于支付晋商公司的管理费三十余万元、借款利息434492.48元、胡X母亲住院费、偿还胡X信用卡11万元、×号房屋上欠付的物业费、供暖费三万余元，该笔款项不计入借款本金，李GX未就其陈述的款项用途向本院提交相应证据。李GX另认可胡X转账的91479元，但表示记不清款项用途，该笔款项可在借款本金中扣除，扣除后的实际出借本金为416万余元。李GX向本院提交《借款中介服务协议》，显示为李R（甲方、出借人）、胡X（乙方、借款人）与晋商公司签订，约定借款金额为450万元；借款利息月息3%；借款中介服务管理费按借款本金1.8%的标准按月支付。李GX据此欲证明胡X应负担借款利息及借款中介服务管理费。胡X对上述证据真实性未予认可。

针对《房屋买卖合同》的签署及履行情况，李GX陈述李R与胡X签署《借款合同》时，即已经确定胡X将以房抵债，其无真实购房意图，签署《房屋买卖合同》时，是与晋商公司工作人员沟通确认了胡X同意以房抵债，未与杨X沟通交易房屋事宜，直接与杨X办理了相应购房手续。胡X主张《房屋买卖合同》的交易价格低于市场价，并向本院提交《房地产估价报告》，显示天津市河西区人民法院于2017年5月委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对×号房屋进行评估，评估结论为×号房屋在2017年5月23日的价值为554.41万元。李GX对此不予认可，陈述交易房屋时的市场价为480万元，签署《房屋买卖合同》时未仔细计算欠款金额，交易价格500万元已超过借款金额，故确定×号房屋的交易价格为500万元。为证明《房屋买卖合同》中房屋价款的合理性，李GX向本院提交网页截图，显示天津市和平区人民法院于2020年5月对位于天津市南开区万德庄大道×号万德花园×号楼×门×号房产进行拍卖，拍卖价为4602830元；《天津市存量房屋买卖协议》，显示李GX于2020年3月将×号房屋出售，房屋价款为480万元。李GX据此主张房屋交易价格未低于市场价。胡X对上述证据的真实性均未予认可。经询，李GX未就签署《房屋买卖合同》时，×号房屋的市场价值提出评估申请。

针对房屋价款支付一节，李GX陈述房屋价款的支付过程为由李GX转账予杨X300万元，杨X将300万元转予李R，李R随即转予李GX；李GX收到300万元后，转账予杨X200万元，杨X将200万元转账予李R，李R将200万元转回李GX；上述转账系李GX、杨X、李R及晋商公司工作人员在一起进行操作的，仅为体现以房抵债。李GX另表示其向杨X转账时，知晓杨X会将款项转予李R。

另查，胡X向本院提交（2020）津0103民初14254号民事判决书，显示2017年8月30日，胡X将×号房屋出售予案外人刘某1，交易价格为530万元，后因胡X未在约定时间偿还房屋上贷款，导致合同解除。

诉讼中，杨X、晋商公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。

本院认为，本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。恶意串通，损害第三人利益的合同，应属无效合同。民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权指定第三人出售借款人的房屋，指定第三人在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。

本案中，双方当事人的主要争议焦点为：李GX与杨X代理胡X订立《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》是否合法有效。

从胡X签署的《委托书》内容看，杨X有权代理胡X与李GX签署《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》，两份合同在外观上看似合法，但《房屋买卖合同》的订立背景、交易价格、房款支付等情况，可反映李GX与杨X存在恶意串通行为，损害了胡X的合法权益。

首先，从《房屋买卖合同》的订立背景看，李GX为借款出借人李R的父亲，其自胡X借款起就参与其中，李GX更自述其为借款的实际出资人，李GX作为《房屋买卖合同》的买受人，亦与借款出借人李R的利益相同，《房屋买卖合同》的订立与李GX存在重大财产利益关系。李GX主张《房屋买卖合同》是胡X同意以房屋买卖的方式抵偿债务，应为合法有效。我国法律、法规虽不绝对禁止以房抵债的行为，但以房抵债需借款人与贷款人对此有明确约定，且应在贷款人履行清算义务的前提下进行。本案中，胡X与李R的《借款合同》中并未对以房抵债作出明确约定，李GX亦未举证证明胡X存在以房抵债的意思表示。且李GX自述在确定房屋价值时，并未计算胡X的具体欠款金额，即未履行清算义务，李GX在此情况下，以以房抵债为目的签署《房屋买卖合同》的行为，存在一定恶意。

其次，从《房屋买卖合同》的订立、履行过程看，李GX自述其与晋商公司人员沟通了房屋买卖相关事宜，而非与合同相对方胡X或胡X代理人杨X进行沟通，未保障胡X的财产权利。李GX虽主张《房屋买卖合同》为胡X本人签署，但在胡X否认该合同签字真实性的情况下，李GX未就此提出鉴定申请或进一步举证，本院对李GX的主张不予采信。同时，由李GX自述的交易价款转账过程可知，李GX未真实支付交易价款，而是与李R、杨X相互配合，制造出李GX支付房屋价款的交易流水。而杨X在未确定胡X的欠付借款金额的情况下，配合李GX将款项全部转予李R，滥用代理权限，李GX、杨X均难逃恶意之嫌。

最后，从《房屋买卖合同》的房屋价款看，胡X向本院提交的评估报告可证明×号房屋于2017年5月时市场价值为554万余元，判决书可证明胡X于2017年8月将房屋出售予案外人刘某1时的房屋价款为530万元。李GX虽抗辩上述价款不能反映其与杨X签署合同时的×号房屋价值，但上述价款的确定时间与本案《房屋买卖合同》签署时间相近，具备一定参考性。李GX提交的显示拍卖信息的网页截图真实性未经胡X认可，本院对其真实性不予采信。且即便网页截图真实，该网页显示的拍卖时间为2020年，距离本案《房屋买卖合同》交易时间较远；李GX提交的其将×号房屋出售案外人的《天津市存量房屋买卖协议》亦距离本案《房屋买卖合同》交易时间较远，故李GX提交的上述证据不能客观反映×号房屋在2017年9月时的市场价值，李GX亦未就此争议提出评估鉴定申请，故本院结合胡X提交的评估报告、判决书，认定李GX与杨X确定的交易价格低于市场价，损害了胡X的财产权益。

综上，李GX与杨X作为胡X代理人签署《房屋买卖合同》，在订立、履行等多个环节存在恶意，交易价格明显低于市场价格，应认定该《房屋买卖合同》系李GX与杨X恶意串通的情况下签订，该合同应属无效。《房屋买卖协议》系履行《房屋买卖合同》而签署的网签合同，亦应属无效。现胡X起诉要求确认上述两份合同无效，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。

诉讼中，杨X、晋商公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等相关诉讼权利，本院依法缺席判决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

杨X代理胡X与李GX于2017年9月22日签署的《天津存量房屋买卖合同》及于2017年10月16日签署的《天津市存量房屋买卖协议》均属无效。

案件受理费70元，由李GX、杨X负担，于本判决生效后7日内交纳。

公告费460元，由杨X负担，于本判决生效后7日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。