尹某某与被告宁夏某置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

律师观点分析

原告尹某某与被告宁夏某置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月24日立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尤娟、被告的委托诉讼代理人蒋某某到庭参加诉讼。经调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。

原告尹某某向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租金就押金14902.4元以及资金占用期间的利息损失（自2022年1月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算）；2．判令被告向原告赔偿律师费损失3500元。以上合计18402.4元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年12月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于永宁县望远工业园区北方国际建材物流城P1区第#、#号商铺（面积为268.8平方米）租赁给原告使用，租赁期限为2021年1月1日至2021年12月31日，租金共计19353.6元，押金2000元。合同签订后，原告于当日向被告交付了全部房租及押金。2021年12月，宁夏银行股份有限公司商城支行找到原告，称涉案商铺已经于2021年3月过户给宁夏银行商城支行，要求原告向其支付租金，否则就要其搬出涉案房屋。原告找到被告，了解到由于其拖欠涉案房屋银行贷款导致房屋被收回。原告无奈于2021年12月28日又重新于与宁夏银行签订了房屋租赁合同，租赁期限为2021年5月1日中2024年5月1日。合同签订后，原告向宁夏银行交付了租金及押金。交完租金，原告找到被告要求其退还多收的租金，但被告拒绝退还，让原告找宁夏银行。原告无奈诉至法院，请求判如所请。

被告答辩称，1、2020年12月8日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告名下位于“北方建材城”P1-#号（建筑面积为268.8平米）的房屋，租赁期限为12个月（自2021年1月1日至2021年12月31日止），租金共计19353.6元，于本合同签订之日，由原告以现金形式向被告一次性付清。另约定原告向被告支付租赁期间的押金共计2000元整。被告依约向原告履行了房屋出租义务，原告也已实质性享受到了房屋12个月的租赁期，该事实从原告诉请中也可以得到证实。即使后续房屋产权发生变更，原告也是在合同租赁期满后即2021年12月28日才与新产权人宁夏银行签订《房屋租赁合同》；2、依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也即民法理论中通常所讲的买卖不破租赁”原则。即在租赁关系存续期间，新产权人宁夏银行不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求原告返还租金及押金。据此，宁夏银行在取得前述《房屋租赁合同》项下房产的所有权后，原告与被告所签订的上述《房屋租赁合同》的合同效力仍然存续，只是该租赁合同项下出租人的权利义务依法应由宁夏银行享有和承担。至于原告向被告已支付的租金涵盖期间已经超过了房屋产权变更的时间节点，新产权人宁夏银行要求原告支付相应租金和补签期间租赁合同原告是可以拒绝的。根据上述“买卖不破租赁原则的立法本意来看新产权人宁夏银行无权要求原告重复支付已经预缴部分的租金及押金。至于新产权人宁夏银行所遭受的损失，应向被告请求返还或赔偿。所以原告诉请中要求被告退还租金的请求依法不能成立。原告起诉被告，主体不适宜；3、关于押金问题，同样基于上述原理，新产权人不能向租客要求重新缴纳押金但在房屋租赁期限届满后，新产权人负有向原告返还押金的义务。至于被告与新产权人之间押金问题的处理，属于其他法律关系的范畴，对新产权人向租客返还押金义务并不产生影响。所以原告诉请中要求被告返还押金的理由缺乏法律依据，应予以驳回；4、原告系在新产权人宁夏银行取得该房屋产权之前按照与被告之间的合同约定，一次性预付了12个月的租金及押金（包括新产权人宁夏银行取得产权节点之后一定期间的租金及押金）应视为该房产所有权上的债务负担，新产权人宁夏银行可作为新的房产权利人向被告主张不当得利，向被告追偿该期间的租金及押金，原告无需另行向新产权人宁夏银行交纳重复的租金及押金。所以原告所诉主体错误，缺乏事实根据和法律依据。综上，原告起诉主体不适格，缺乏事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的租赁合同、收据、发票各一份，被告对该证据无异议。本院经审查认为，该证据能够证明本案相关事实，本院予以采信。被告未提交证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年12月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于永宁县北方国际建材物流城P1区第#号房屋租赁给原告经营使用，房屋建筑面积为268.8平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2021年1月1日至2021年12月31日；租金金额共计19353.6元；原告应在合同签署当然，向被告支付2000元租赁保证金。合同期内，被告保证原告正常经营，若因被告原因产生经济纠纷与原告无关，造成损失由被告负责。合同签订后当日，原告向被告交纳了房屋租金19353.6元及押金2000元。

另查明，涉案房屋于2021年4月22日发生所有权转移登记，所有权人变更为宁夏银行股份有限公司商城支行。宁夏银行股份有限公司商城支行在取得案涉房屋所有权后，同意原告继续承租房屋，双方于2021年12月28日补签《房屋租赁合同》，明确房屋租期为3年，自2021年5月1日至2024年5月1日，年租金为15960元，房屋押金3500元。合同签订后，原告向宁夏银行股份有限公司商城支行交纳了第一年的租金15960元。后原告找被告协调退款事宜，双方未达成一致意见。

本院认为，出租人的租赁权来自于对租赁物的所有权，或者即使出租人并非所有权人，但其对租赁物享有委托经营权、转租权以及其他合法权利来源。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，但在合同履行过程中，被告作为开发商知道或应当知道涉案房屋的所有权变动情况，案涉房屋的所有权发生转移后，原告与新的房屋所有权人已另行建立租赁合同关系，故被告应向原告退还其超出所有权人权限及租期范围超额收取的房屋租金及押金。原告按照租金和承租期限核算被告应退还的租金及押金共计14902.4元，本院予以支持。原告主张自2022年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算资金占用期间的利息，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称不应退还租金及押金的意见，与法律规定不符，与法治精神相悖，本院不予支持。原告主张的律师费损失，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第七百零三条、第七百二十三条、第九百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款的规定，判决如下：

一、被告宁夏某置业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告尹某某退还房屋租金、押金共计14902.4元，并按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率承担自2022年1月1日起至房屋租金、押金退还之日止的利息；

二、驳回原告尹某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费260元，由被告宁夏某置业开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。