杨某某诉被告银川某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书

律师观点分析

原告杨某某诉被告银川某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人尤娟、被告银川某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告按照《商品房买卖合同（预售）》约定向原告交付符合商品房交付条件的三沙源X号房屋，并为原告办理房屋产权手续；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金91668.67元（以购房款298595元为基数，按日万分之二的标准计算，自2017年10月31日暂计算至2022年1月13日），并判令之后的违约金支付至房屋实际交付之日止；3．判令被告向原告开具金额为298595元的购房款发票；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买三沙源X号房屋，建筑面积118.02平方米，价款298595元。合同约定涉案房屋交付日期为2017年10月30日之前，逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。原告付清了房款，但至今，涉案房屋尚未竣工验收，被告无法按时向原告交付房屋，也不能办理房屋产权登记手续，被告已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，起诉至法院。

被告辩称，1．原告自2017年7月30日知晓被告违约，至原告起诉之日已超过诉讼时效，原告无权进行起诉。2．原告要求的违约金过分高于原告的实际损失，请求法院根据合同的履行情况、双方的过错程度以及双方对等的义务，对违约金数额予以降低。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的《商品房买卖合同（预售）》一份、收据二张的三性及证明目的均予以认可。对以上证据，本院予以确认并在卷佐证。原告还提交了领导留言板截屏及微信聊天记录截图，证明三沙源15区房屋至今仍未竣工验收，水、电、气等均是临时设备，无法正常交付使用。经质证，被告对该组证据的三性及证明目的均不予认可。经审查，对该组证据的真实性本院予以确认。被告未提交证据。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）杨某某与被告（出卖人）银川某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买被告开发建设的位于永宁县三沙源15区X号住宅房，房屋总价款为298595元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合的条件是该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同约定，交房期限为2017年10月30日前，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告支付了购房款298595元。被告未给原告开具购房款发票，也未按照合同约定的房屋交付条件和交付期限向原告交付房屋。涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，何时能够取得尚不能确定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系有效合同，双方应当按照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。原告按约定付清了购房款，被告应当给原告开具发票，并按照合同约定的房屋交付条件和交付期限向原告交付房屋。关于原告请求判令被告给原告开具金额为298595元的购房款发票的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合合同约定的房屋交付条件，被告至今也未履行交付房屋的义务。被告的行为已构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。关于被告提出的诉讼时效抗辩，因被告至今未履行交付房屋的义务，被告的违约行为一直处于持续状态，故被告的抗辩意见本院不予采纳。被告认为原告主张的违约金过高，但被告没有提交证据证明合同约定的违约金过分高于因被告逾期交房给原告造成的实际损失，被告的主张不符合合同约定和法律规定，本院不予采纳。综上，关于原告请求判令被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，对原告请求判令被告支付暂算至2022年1月13日的违约金91668.67元的诉讼请求，本院予以支持；根据案件情况，之后的违约金本院以298595元为基数，按照日万分之二的标准，支持到房屋具备合同约定的交付条件之日止，超出的部分本院不予支持。关于原告要求被告按照《商品房买卖合同（预售）》约定向原告交付符合商品房交付条件的房屋，并为原告办理房屋产权手续的诉讼请求，因涉案房屋何时能够具备合同约定的交付条件和办理房屋产权的条件尚不能确定，所以，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。等待房屋具备相应条件后，原告可以另行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：

被告银川某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨某某支付逾期交房违约金91668.67元（暂算至2022年1月13日），之后的逾期交房违约金以购房款298595元为基数，按照日万分之二的标准计算至房屋具备合同约定的交付条件之日止；

被告银川某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告开具金额为298595元的购房款发票；

驳回原告杨某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2092元，减半收取计1046元，由被告银川某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。