律师观点分析
原告张XX与被告李X房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张XX及委托诉讼代理人、被告李X委托讼诉代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张XX向本院提出诉讼请求：1．判决确认双方的租赁关系终止；2．判决被告退还原告支付的押金保证金20000元，并以该款为基数，按年利率6%支付从2019年8月8日起至退还之日止的资金占用利息；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2013年8月8日形成租赁关系，被告将泸州市江阳区杨桥风景XX云天水榭人文景观内的房屋出租给原告使用，用途为办理养老院，租期为九年，原告依约向被告缴纳压金保证金20000元，后在租赁过程中，因被告原因造成双方无法继续履行该租赁行为，但被告拒绝依约退还压金保证金。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告李X辩称：1．原告诉称不是事实，不是被告原因造成合同无法履行，是原告违约，根据相关规定，我方不退还保证金；2．我方要求原告恢复房屋原样，我方同意解除合同，原告应支付2019年8月8日至今天开庭即2019年10月17日期间的租金。
本院根据双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据认定如下法律事实：2013年7月30日，原告张XX（乙方：承租方）与被告李X（甲方：出租方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定：被告将坐落于杨桥风景区云天水XX人文景观内房屋出租给原告，房屋用途为办疗养院，除双方另有约定外，乙方不得任意改变该房屋用途，并约定租赁期限为2013年8月8日至2023年8月7日，三年为一期，共三期，共九年；合同第四条租金、压金和违约保证金：第一个三年期每月租金为人民币4000.00元（肆仟元）整，租赁期间，双方约定原则上每三年内租金不变，三年期满后，第二个三年期每月租金为人民币4600.00元（肆仟陆百元）整，第二个三年期执行完以后，余下年限，房租随行就市，除此之外，出租方不任意调整租金。压金及违约保证金：20000元（贰万元）整，如乙方有损坏甲方财物和毁约情况，甲方均不予退还，合同期满后，双方交接清楚，甲方退还压金保证金；第六条维修养护责任第一款：租赁期间，甲方对房屋及附属设施每月检查一次，乙方予以积极协助，不得阻挠，甲方栽种的名优果树，乙方应安排专人养护，如出现枯萎不良现象，及时告知甲方，如有遗失，乙方赔偿。租赁期限内，因乙方管理和使用不善造成房屋及相关设施、设备的损失产生费用，由乙方承担，日常的正常维护由乙方负责，如乙方不配合，则甲方出面维修，费用从保证金里扣除，并终止合同。第八条关于装修和新建房屋的约定：乙方若要装修，需先征得甲方同意……，如乙方需要新建房屋，则按补充协议执行。第十条租赁期满后的规定：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前一个月向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式答复，如同意继承租赁，则续签租赁合同；第十一条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可无条件终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1．擅自将承租的房屋转租的；2．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3．拖欠租金累计达3个月；4．利用承租房屋进行违反法律和违反道德活动的；5．故意损坏承租屋的。第十二条提前终止规定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需要提前一个月正式书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效，如因出现本合同第九条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应当提前一个书面通知乙方。
合同签订后，双方按合同约定合同履行至2019年8月7日即（第一三年期、第二个三年期）。此后，双方就第三个三年期租金问题通过微信语音、微信视频等方式沟通，均对租金问题未达成一致，原告于2019年7月10日搬离被告房屋，并于2019年7月30日及2019年8月4日与被告沟通，要求与被告交接房屋，被告均未答复，故原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，及退回保证金20000元，并诉至本院。
本院认为，（一）原、被告双方自愿签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，该协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照合同全面履行自己的义务。原告已经按照约定的期限支付被告的至2019年8月7日即（第一三年期、第二个三年期）房租，对于第三个三年期的租金在合同约定为“房租随行就市”，但双方未就第三个租赁期租金达成一致，合同已无法继续履行，原告要求解除《房屋租赁合同》及《补充协议》并未违反合同约定，故原告请求从2019年8月8日起解除《房屋租赁合同》及《补充协议》理由充分，本院予以支持。
（二）履约保证金是否应当返还的问题。所谓“履约保证金”是当事人在合同中的约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不同于定金，不适用于定金罚则。本案中原告将租赁房屋用于办养老院及进行装修、改造在《房屋租赁合同》及《补充协议》中均有约定，同时原告也就房屋改装事宜与被告进行了沟通协商，原告并不存在违约之处，原告请求被告退还保证金20000元的诉讼请求理由充分，本院予以支持，同时，被告未按期向原告退还保证金，给原告造成了一定的资金占用利息损失，因此从逾期之日即起诉之日2019年9月3日起按照年利率6%支付资金占用利息损失本院予以支持。被告认为原告租赁房屋造成了部分财产损失，应当不予退还原告保证金，但被告并未提交相应证据证明财产损失的实际数额及损失情况，应承担举证不能的不利后果，本院对被告的主张本案不予支持，被告的主张财产损失及2019年8月8日之后的租金可另案主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告张XX与被告李X签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月8日解除；
二、被告李X在本判决生效之日起十五日内退还原告张XX履约保证金20,000元及利息，利息以履约保证金20000元为基数从2019年9月3日起按照年利率6%计算至付清之日止；
三、驳回原告张XX其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取151元，由被告李X负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
