房屋买卖纠纷

律师观点分析

案件概述

原告从被告处购买了一套房屋，购买时被告明确告知原告该房屋无法过户，且在合同中明确约定无法过户，被告居住5年后起诉被告，要求解除合同。

当事人主张

原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2015年3月20日签订的《房屋出售协议》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月，被告张贴售房广告，原告联系被告实地看房后，双方于2015年3月20日签订了《房屋出售协议》一份，约定被告将XX小区某号住宅以31万元价格出售给原告，原告向被告支付了全部房款后入住该房。后原告要求被告提供房屋产权证书并办理过户手续，被告才得知涉案房屋属案外人保燕所有，被告无法为原告办理过户手续。2019年10月25日，原告向你院申请诉前调解，经调解，被告保证于2019年9月20日前为原告协调各权利相关人办理过户手续，否则被告无条件退还原告购房款31万元。但被告逾期仍未给原告办理过户手续，原告向法院起诉请求确认涉案协议无效，法院经审理认为双方签订合同合法有效，同时查明涉案房屋所涉案外人多达四人，特别是涉案房屋产权人已死亡。现涉案房屋权利人不配合过户，致使涉案合同目的无法实现，故原告诉至法院。

被告辩称，原告诉状中的陈述与事实不符，涉案房屋买卖合同签订时，原告对房屋不能过户的事实十分清楚，双方在合同中也注明该房屋不能过户。原告诉请解除该房屋买卖合同既无约定事由也无法定事由，请法庭依法驳回。原告诉请与已生效的（2019）宁0104民初16425号判决书内容对立，实际上是在否定该生效判决内容，属于重复诉讼，应依法驳回。且原告在购买涉案房屋时，已经知道该房屋不能过户，应当在一年内行使解除权，现合同已经履行五年，已经超过了解除权的期限，其解除权消灭。

一审法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，原、被告签订《房屋出售协议合同书》一份，合同约定，被告（甲方）购买原告（乙方）所有的位于银川市兴庆区某号房屋，房款为310000元，包含房屋内的所有装饰装修，全套家具、家电、全套厨具灶具洗洁卫浴等用具。甲方承诺责任：1.甲方保证该套房屋未予出租或出售给第三人，以确保乙方作为唯一的合法购买人；2.在签订本房屋出售协议合同书时，甲方需将此前所有费用结清。在此之后发生的所有费用，则由乙方来开始承担；3.以保证乙方购得此房后，住的安心和放心；4.由于此房屋是长庆油田企业内部的福利房，所以会享受到相关的企业福利补贴如每月供给职工免费使用的12顿水，40度电，暖气免费使用等相关福利政策，在此房转让后，乙方可以继续享有。乙方愿意以上述购房价格向甲方购买此套住房，并一次性向甲方付清全部购房款……合同签订后，原告支付了涉案房屋全部房款310000元，被告将涉案房屋交付给原告。原告居住涉案房屋至今。现原告认为涉案房屋权利人不配合过户，致使涉案合同目的无法实现，故诉至法院。

再查明，2019年10月25日，原告将被告起诉至本院，要求确认双方于2015年3月20日签订的《房屋出售协议》无效，被告立即退还原告购房款31万元。本院经审理作出（2019）宁0104民初16425号民事判决书，认为该合同系有效合同，故判决驳回原告的诉讼请求。该案审理过程中，原告提交的《房屋出售协议合同书》，第二页尾部存在明显缺失。被告提交的《房屋出售协议合同书》原件尾部手写：“注：此房不过户，双方同意不过房户”。原告不认可该处约定，称其购买房屋时没有与被告约定不过房户。现该判决书已生效。

庭审中，原告称合同签订时，原告同意涉案房屋暂时不过户，不过户的原因是原告女儿在石油工作，过户可能导致其无法分到福利房，后其确定无法分到福利房，故要求被告办理过户手续，且被告答应过户。涉案房屋无法办理房屋过户手续系因被告并非该房屋的登记权利人，且登记的权利人不配合办理过户手续。被告称涉案房屋属于石油的福利房，所有转让必须在石油城内部房管局登记，故无法办理过户手续，且原告购房时对无法办理过户手续知情且认可。

一审法院认为

本院认为，原、被告签订的《房屋出售协议合同书》已经本院（2019）宁0104民初16425号民事判决书认定为有效合同。现原告认为因涉案房屋登记在案外人名下，无法办理房屋过户手续，导致其签订合同目的无法实现，故要求解除该合同。但原告于2015年付清房款后搬入涉案房屋至今，双方签订的《房屋出售协议合同书》中并未就房屋过户时间、条件等事项作出约定，且原告在（2019）宁0104民初16425号案件中提交的《房屋出售协议合同书》第二页尾部存在明显缺失，而被告提交的《房屋出售协议合同书》第二页尾部手写备注“此房不过户，双方同意不过房户”，原告在庭审中亦称合同签订时同意暂时不过户。本案原告系长庆油田第三采油厂职工，就涉案房屋能否办理产权证书应当知晓。基于上述事实，可以认定原、被告双方在签订合同时，就涉案房屋不过户问题已做了约定。现原告以房屋无法办理过户为由起诉至本院，要求解除合同，违反双方合同约定，本院不予支持。待条件成就后，被告应当协助原告办理产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一审裁判结果

驳回原告的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告负担。