房屋出租没有消防手续可以解除合同

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关于案涉房屋未进行消防验收的责任认定问题。

     装修经营性房屋时的消防验收分为土建消防和装修消防，如果房屋装修时土建消防未进行验收，则在申请装修消防验收时两者必须一同申请验收。出租房屋的建设单位有义务协助承租人办理土建消防和装修消防的审批验收。如建房屋建设单位未办理土建消防验收，也不积极配合房屋承租人办理相关手续时，房屋建设方及出租方具有过错，应承担相应责任。如房屋承租人知道或应当知道出租房屋未进行消防验收的事实仍然承租，其主观上也有过错，也应承担相应的责任。

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案涉房屋未进行消防验收的租赁合同是否可以解除。

     案涉房屋属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，未经公安机关消防机构消防验收，禁止投入使用。顾长明向明发公司发出解除合同通知时，案涉房屋仍未通过消防验收，依法不能用于KTV、会所经营，双方的租赁合同违反法律的强制性规定，一、二审法院据此认定租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，顾长明可以解除合同，并无不妥。

判决书全文

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）最高法民申3310号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：明发集团南京房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市浦口区滨江大道1号。

法定代表人：黄焕明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杜振道，江苏东恒（江北新区）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程荃，江苏东恒律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：顾长明，男，1974年2月10日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。

再审申请人明发集团南京房地产开发有限公司（简称明发公司）因与被申请人顾长明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2016）苏民终475号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

明发公司申请再审称：（一）明发公司出租给顾长明的房屋未办理消防验收的责任在于顾长明，一、二审法院判令明发公司承担责任错误。顾长明与明发公司签订《租赁合同》时明知案涉房屋未办理消防验收。在案涉房屋消防设计通过审核后，顾长明因经营亏损，未向南京市公安消防局申请消防验收。《租赁合同》未明确约定消防验收责任主体，顾长明也从未向明发公司提出有关消防验收的主张，证明其已确认自行处理消防验收事务，二审判决以《租赁合同》中未明确约定案涉房屋消防验收责任主体为由，认定明发公司与顾长明对案涉房屋未能办理消防验收均负有责任错误。（二）一、二审判决认定明发公司与顾长明订立的租赁合同解除错误。1.案涉房屋适合经营KTV，顾长明经改建装修后申请消防验收即可经营，二审判决关于案涉房屋未通过消防验收导致合同目的无法实现，租赁合同可以解除及双方均应承担责任的认定错误。2.即便合同解除，一、二审法院认定合同解除时间为2013年6月22日错误。明发公司与顾长明于2016年5月13日交接案涉房屋，因顾长明长期未缴纳房屋租金已不具备履约能力，故租赁合同应于当日解除。（三）《租赁合同》明确约定合同无法继续履行时，顾长明添置的设备应由其自行取回处置，一、二审法院判令明发公司赔偿顾长明专用设备损失，违反了当事人意思自治的原则。综上，明发公司认为其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，请求对本案进行再审。

本院经审查认为：（一）关于案涉房屋未进行消防验收的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。本案中，《租赁合同》约定顾长明租赁案涉房屋系为经营KTV、会所，属于《中华人民共和国消防法》规定的大型的人员密集场所，依法应当由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收。明发公司作为案涉房屋出租人，负有保持租赁物符合约定用途的义务，但明发公司在与顾长明订立租赁合同时，案涉房屋尚未申请消防验收，双方亦未对此进行约定。顾长明承租案涉房屋后，明知案涉房屋未经消防验收即开始装修，并于2011年12月试营业。案涉房屋消防设计直至2012年7月10日才通过南京市公安消防局审核。根据南京市公安消防局出具给一审法院的答复意见，如果土建消防未经验收，在申请装修消防验收时两者必须一同申请验收。由此可见，案涉房屋消防设计通过审核后，消防验收并非顾长明单方可以完成，明发公司作为房屋建设单位，负有协助配合顾长明申请土建消防验收的义务。对此，双方在合同中也有约定。《租赁合同》第十条约定，明发公司应提供相关证明文件，协助顾长明办理相关审批手续。该条约定的审批手续理应包括消防验收手续。因此，二审判决认定明发公司和顾长明对案涉房屋未办理消防验收均有过错，并判令明发公司、顾长明分别承担相应责任，并无不当。明发公司提出的案涉房屋未办理消防验收的责任在于顾长明，一、二审法院判令其承担责任错误的主张，不能成立。

（二）关于租赁合同应否解除及解除时间的认定问题。根据前述分析，案涉房屋属于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，未经公安机关消防机构消防验收，禁止投入使用。顾长明向明发公司发出解除合同通知时，案涉房屋仍未通过消防验收，依法不能用于KTV、会所经营，双方的租赁合同违反法律的强制性规定，一、二审法院据此认定租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，顾长明可以解除合同，并无不妥。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，案涉租赁合同应当自顾长明解除合同的通知到达明发公司时解除。明发公司于2013年6月22日收到顾长明解除租赁合同的通知，一、二审法院认定租赁合同于该日解除，并无不当。明发公司提出租赁合同解除日期应为2016年5月13日的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

（三）关于明发公司应否承担案涉专用设备损失问题。明发公司主张根据合同约定，合同无法继续履行时，顾长明添置的设备应由其自行取回处置，一、二审法院判令明发公司赔偿顾长明案涉专用设备损失，违反了当事人意思自治原则。经查，《租赁合同》第十六条约定，合同如解除，顾长明有权拆除及取回其所有的设施、设备。双方并未约定合同无法继续履行时，顾长明添置的设备应当由其自行取回处置，明发公司的该项主张无事实依据。本案专用设备系与案涉房屋配套使用，具有一定的专用属性，即便顾长明取回专用设备也无法进行重复利用，且其明确表示不同意取回，故基于经济、效益的原则，在认定专用设备归明发公司所有的情况下，一、二审法院判令明发公司赔偿顾长明相应损失，并无不妥。

综上，明发公司提出的再审事由均不能成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回明发集团南京房地产开发有限公司的再审申请。