没有消防手续、营业执照房屋出租合同纠纷

2017年10月11日上午，大兴法院召开新闻通报会，介绍该院审理的经营类房屋租赁合同纠纷案件基本情况、特点及裁判提示，并通报了4起典型案例。大兴法院开发区法庭副庭长、审判员齐伟龙，开发区法庭助理审判员渠阳振出席了通报会。通报会由该院新闻办主任梁晓主持。

      房屋租赁合同的正常履行，直接关系到出租人和承租人的切身利益。在经济活动极度发达的当今社会，稳定的房屋租赁市场不仅需要完善的法律，也需要出租人和承租人在法律规定的范围内合理合法地行使权利，履行义务，共同促进房屋租赁市场和谐稳定发展，降低社会运行成本，减少此类案件的数量。

      近三年来，该院开发区法庭共受理房屋租赁合同纠纷案件570余件，受案数量呈逐年递增趋势。其中涉及经营类房屋租赁合同纠纷220余件。此类案件判决结案约占58%，案件涉及标的额大，调解难度大。


      通过对经营类房屋租赁合同纠纷案件的梳理，大兴法院发现该类案件存在四大特点：

      一是经营类房屋租赁合同约定不明确导致出租人和承租人纠纷隐患大。房屋租赁主要涉及承租人对房屋的占有使用，因此租赁房屋从交付到返还的过程中，经常出现因经营类房屋租赁合同某项条款约定不明确，导致出租人和承租人发生争议，协商无法达成一致而引发诉讼的现象。

      二是此类案件矛盾尖锐，承租人无法正常办理营业执照的原因不同，案件调解难度大。此类案件涉及的法律关系复杂，虽然最终要求解除合同、赔偿损失的理由都是无法办理营业执照，但不能办理营业执照的原因不同，需要法官有更高的业务要求和审判经验。

      三是勘验现场、鉴定评估情况较多，普通程序适用率高，审理周期长。在涉及对房屋添附物作价补偿时，承租人和出租人对装修残值争议较大，往往需要申请法院委托专业评估机构进行评估。同时，评估添附物价值又要求法院及评估机构进行现场查勘确定评估范围，评估鉴定需要一定的时间，导致该类纠纷审理周期长于普通民事案件。

      四是经营用租赁房屋因无法办理营业执照，导致合同目的无法实现的案件有增长趋势。在签订房屋租赁合同以后，承租人可能因种种原因无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。当矛盾出现后，租赁双方都认为是因对方的原因无法正常办理营业执照，双方争议较大。

      针对经营类房屋租赁合同纠纷案件审理过程中的相关问题，大兴法院法官提示：

      出租人在签订合同时，应问清承租人的使用目的，并确保提供的房屋能够实现合同约定的使用目的。建议承租人提前向其所欲开办的商业项目可能涉及的管理部门做好咨询，核实房屋产权情况以及是否存在行政管理限制，一旦发现合同目的无法实现时，应及时止损，尽快提出解除合同的要求，避免损失进一步扩大。



      大兴法院有针对性地通报了无法办理营业执照的典型案例，提醒公众在诉讼前避免风险，在诉讼中理性解决纠纷。

案例一

房屋缺少环评手续

饭店投资千万损失严重

      案情介绍：2012年12月21日，承租方某公司（乙方）与出租方某房产公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于北京市大兴区西红门某号楼的房屋，房屋用途为开火锅店。合同签订后，某房产公司将房屋交付某公司。某公司按约定支付租金和押金，并对房屋按照开火锅店的标准进行装修，仅装修设计费就支付了262500元。后某公司完成了工商局企业名称预先核准、取得营业前消防安全检查合格证。因涉案房屋所在的由某房产公司开发的整体楼盘建设项目未办理环评验收，所以环保部门未受理某公司的餐饮环评申请。由于缺少环评餐饮许可手续，某公司未取得工商执照，无照经营一段时间后，遭到多次处罚。某公司主张某房产公司构成根本违约，起诉请求法院判令某房产公司赔偿各项损失共计1000余万元。  

       法院认为，某房产公司在订立合同时已经知道某公司签订租赁合同的目的。某房产公司作为出租人应当保障租赁物符合合同约定的用途，同时承担租赁物的瑕疵担保责任。因某房产公司提供的租赁物存在隐蔽瑕疵，导致某公司租赁房屋的目的无法实现，应当承担违约责任。最终判决某房产公司赔偿某公司各项损失共计430余万元。

      提示与建议：房东作为出租人，不能简单的认为只要有房屋产权证，房屋的用途为商业，对外出租时就可以百无禁忌了。对于一些隐蔽瑕疵，许多房东本人可能都不清楚，或者虽然了解，但以为对于出租使用目的不会存在障碍，所以在签合同时满口答应承租人的房屋用途。

      本案中，出租人允许并限定承租人租赁房屋只用于开办火锅涮肉店使用。结果虽然其他手续都顺利通过，但因房屋环评尚未通过，导致承租人投入大量装修后而合同目的无法实现。虽然后来涉案房屋所在项目的环评手续通过，但已经于事无补。倘若当初出租人能意识到环评手续的重要性，对此做好提示，不至于双方都发生重大损失。本案中，承租人在装修完毕后不能取得营业执照，此时承租人已经知晓合同目的无法实现，但其仍违规无照经营餐馆，无形中扩大了损失。建议遇到此情况后，应及时止损，尽快提出解除合同，退还房屋。


案例二

房屋办证未补办消防手续

承租人咖啡厅计划泡汤

      案情介绍：某公司系大兴区某镇某处房屋所有权人，房屋产权证的登记日期为2005年12月21日。房产证及房屋登记表上登记的设计用途为办公。2014年7月6日，李某与某公司签订《房屋租赁协议》，约定某公司该处房屋出租给李某经营咖啡厅。合同签订后，李某开始装修施工。施工期间，城管监察队多次以业主未去办理装修施工登记为由勒令停工。几经周折，在装修完成后办理营业执照的过程中，因该房屋当年办理产权证时，没有向消防部门申报消防验收，导致办照申请未被受理。根据消防部门的答复，营业面积在300平方米以下的，属于小规模范围，不需要预先设计审核，可先进行施工，消防部门在开业前检查验收。如果整个大楼主体没有消防验收手续，消防部门将不受理装修的验收申请。

      法院经审理认为，涉案合同中约定租赁房屋的使用用途为开办咖啡厅，某公司在签订合同时已经明确了解到承租人的使用目的，其作为房屋产权人和出租人，应保证其出租的建筑物各项手续齐全、合法。本案中，某公司将消防手续存在瑕疵的房屋出租给李某，故对于因消防障碍无法进行报批手续，进而导致不能办理营业执照的不利结果，应由负有瑕疵担保义务的某公司承担。法院判决某公司退还李某房屋租金、押金，并赔偿李某装修损失费64300元 。驳回李某的其他诉讼请求。

      提示与建议：本案双方都有责任，一方面是出租人将办公用房屋出租用于咖啡厅时，没有认真了解此类商业经营的手续限制。另一方面，承租人在装修中未事先申报装修手续，导致多次被城管处罚和停工。并且，如果承租人不是盲目装修，而能在办照前事先多向相关管理部门多做了解，可以提早发现办证障碍的隐患，避免损失扩大。

      法官还是提醒当事人，多做调查了解工作。其实，每个区、镇都有行政服务综合大厅，其中每一个部门的工作内容、审批手续和流程，都在事项办理告知卡中有详细的说明和提示。承租人在承租房屋前或者实际投入使用前，若能提前到各个窗口向工作人员咨询，既可以对于流程全面了解，也能在此过程中及早发现问题。



文案：宋    今