客户绕过完整居间范围拒付部分中介费，律师代理中介方成功追回剩余居间服务费

律师观点分析

客户绕过完整居间范围拒付部分中介费，律师代理中介方成功追回剩余居间服务费

案件背景

中介机构为客户提供厂房租赁居间服务，带客户实地查看厂区，签署看房确认书。后续客户通过该居间服务，实际承租厂区两部分物业，双方就其中一部分物业支付了150000 元中介费，客户主张已经支付的是全部厂房的一口价总佣金，拒绝支付另一部分实际承租物业对应的居间服务费，中介机构委托律师起诉，要求客户补足剩余99885.25 元中介佣金并承担逾期付款违约金。

初步判断

中介已经完成居间服务，客户实际承租由中介介绍的物业，按照看房确认书约定，客户应当按照实际承租面积支付居间报酬；但佣金确认书仅写明物业地址，没有明确对应的承租面积，文本存在瑕疵，对方一口价的抗辩会是本案最大障碍。

真正难点

1.书面佣金确认书仅写厂房地址，未明确佣金对应的具体承租面积，客户抗辩已付150000 元是全部承租物业的一口价打包佣金。

2.居间谈判的协商过程，主要留存于录音，需要说服法庭采信录音内容，证明已付佣金仅对应厂区其中一部分面积。

3.客户已经开具发票、完成150000 元佣金转账，对方以此主张双方已经结清全部居间费用。

4.需要通过间接证据，反推当时佣金的计算标准，计算未支付部分厂房对应的99885.25 元佣金金额。

证据问题

1.有利证据：看房确认书、微信全部沟通记录、谈判录音、厂房产证面积材料、客户后续招商宣传截图，可以证明中介完整居间服务、客户实际承租的全部面积、协商佣金的计算逻辑。

2.不利证据：佣金确认书文本不够细化，没有写明对应的具体面积；已开具对应150000 元金额的发票，容易被对方拿来证明款项已经全部结清。

律师判断

1.看房确认书明确约定，按照实际承租房屋来计算居间报酬；佣金确认书仅写地址，不能直接推定是整个厂区一口价结算。

2.结合协商录音、面积测算，能够形成高度盖然的证据链，证明已经支付150000 元佣金只是厂区其中部分楼宇，客户后续实际多承租的另一部分厂房，同样属于本次居间成果，应当另行支付99885.25 元佣金。

3.发票、单笔150000 元付款，仅仅代表该笔款项的结清，不等于双方全部居间服务结算完毕。

4.逾期滞纳金约定标准过高，诉讼中可以预判法院会酌情调低违约金标准，调整诉讼请求。

关键节点

1.证据整理：对录音做完整文字整理，结合产证核算各部分厂房建筑面积，还原佣金谈判计算逻辑。

2.一审庭审：重点论证佣金确认书不等于全部厂区结算，结合录音、面积、客户招商公告，证明客户实际承租范围大于已经结算的部分。

3.二审应对：对方不服一审判决上诉，律师针对上诉理由逐条抗辩，论证一审事实认定与法律适用无误。

最终结果

一审法院支持中介方全部诉求，判令客户支付剩余居间服务费99885.25 元以及调整后的逾期违约金；二审法院驳回对方上诉，维持原判，中介机构成功追回剩余居间佣金。

风险提示

1.中介机构签署佣金确认书，务必明确佣金对应的具体物业、建筑面积、计价方式，不能仅写笼统的地址，避免后续发生争议。

2.居间谈判过程重要沟通建议留存录音、微信文字等证据；开票、收款不等于全部服务结清，如仅结算部分居间成果，应当在付款时书面备注结算范围。

3.合同约定的逾期违约金标准过高，诉讼时存在被法院调低的风险，签约时应当设置合理的违约计算标准。

价值总结

工业地产居间业务中，经常出现客户利用居间文件文本瑕疵，在中介促成全部交易之后，只支付部分佣金的情形。本案律师充分挖掘录音、产证、招商公告等间接证据，形成完整证据链，在书面合同文本存在瑕疵的情况下，帮助中介机构成功追回99885.25 元大额居间报酬，为工业地产中介维权提供参考。