彭书斌律师
律师观点分析
承租方签约后毁约不履行租赁，律师代理中介方，法院认定佣金支付条件成就，成功追回全额居间报酬
案件背景
物业出租方委托中介机构居间招租厂房，代理协议明确约定：居间成功，客户签订租赁合同并且出租方收取保证金及首期租金后支付相当于 1 个月租金即104756.57 元作为佣金。中介机构成功撮合出租方和求租客户签署厂房租赁合同，客户支付318092.91 元租赁保证金，但后续客户单方毁约，拒绝支付首期租金，直接解除租赁合同。出租方以此抗辩，没有收到首期租金，佣金付款条件不成就，拒绝向中介支付104756.57 元居间报酬，中介委托律师起诉追索佣金，一审支持诉求后，出租方提起上诉。
初步判断
中介机构已经完成居间核心义务，促成双方签署正式租赁合同；协议约定付款条件是 “收取保证金 + 首期租金”，但首期租金未收到是因为承租方单方违约，不可归责于中介机构，应当认定居间报酬付款条件成就。
真正难点
1.代理协议明确把 “收到保证金 + 首期租金” 作为佣金支付条件，从文义字面看，首期租金没有实际到账，条件似乎未达成。
2.出租方因客户违约遭受损失，主张中介未尽客户资质审核义务，应当分担经营风险，拒绝支付104756.57 元佣金。
证据问题
1.有利证据：出租代理协议、客户确认书、厂房租赁合同、承租方解约通知、出租方起诉承租方的生效判决书，证明中介完整居间服务、租赁合同已经成立，承租方单方违约解约。
2.不利证据：佣金支付条件的书面约定，字面要求同时收到保证金 + 首期租金。
律师判断
1.中介的核心居间义务是促成双方订立租赁合同，本案已经完成。
2.未收到首期租金，是第三方承租方单方毁约导致，不是中介机构原因造成，不能把第三方违约的商业风险转嫁由居间中介承担。
3.出租方已经就承租方违约通过诉讼获得636185.82 元违约赔偿，实现部分救济，应当按照居间代理协议支付中介104756.57 元佣金。
4.审核客户履约能力不属于居间合同项下核心法定义务，出租方不能以客户后续违约拒付已经促成交易的中介报酬。
关键节点
1.一审阶段，完整提交居间全套证据，提交出租方起诉承租方的判决书，证明交易已经促成，租金未收取属于第三方违约。
2.二审应诉，针对上诉意见重点论述：第三方违约的风险不应当转嫁给中介，合同约定的付款条件不能机械僵化解读。
最终结果
一审法院判令出租方全额支付中介佣金104756.57 元；二审驳回上诉维持原判，中介机构全额追回居间服务费。
风险提示
1.中介代理协议设置付款条件，要区分 “居间成功节点” 和 “佣金付款时间节点”；如果将第三方全部履约作为付款条件，会面临第三方违约时拿不到佣金的风险。
2.出租方委托中介招租，应当意识到：中介仅负责撮合签约，承租方后续履约风险属于出租方的商业风险，不能简单把承租人违约后果转嫁中介。
3.发生承租方签约后毁约，出租方应当及时向承租方追责，不能以此对抗中介的佣金请求权。
价值总结
工业地产居间服务中经常出现 “签完合同租户就毁约” 的情形，委托方经常以此拒付中介费。本案律师没有机械看待合同付款条件文字，从居间合同立法本意出发，论证第三方违约不可归责于中介，成功帮助中介机构全额追回104756.57 元佣金，厘清工业地产居间业务风险边界。