物业服务合同纠纷案例--支持了物业服务费及违约金、公摊电费和水费

案情简述

本案是原告物业管理公司诉被告A物业服务合同纠纷一案，原告物业管理公司诉称，原告是为XX花园小区提供物业管理服务的物业管理公司，被告系XX花园的业主，该住宅建筑面积为99.67㎡，原被告双方于2015年9月21日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.43元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每月10日前交纳当月物业管理服务费。被告于2015年9月21日办理收楼及领取锁匙。

被告应在每月10日前交纳当月物业费，但原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，故按照协议第十一条第4点的约定，被告还应向原告支付违约金，故被告拖欠2016年1月1日至2020年5月31日的物业服务费7554.75元及违约金（截止至2020年5月15日止的违约金为3002.80元，自2020年5月16日起的违约金以所欠物业服务费为基数，按照按每日万分之五计算至所欠所欠物业服务费付清之日止），每季费用金额及违约金计算方式详见附表。被告用水由原告代收代缴，原告每月抄一次水表，每月统计公推电费，被告拖欠自2016年1月1日至2020年3月31日公摊电费1468.39元，水费855.86元。

原告认为：被告应当按合同履自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告为其垫付的水费及公推电费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。

为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请：1、依法判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年5月31日的物业服务费7554.75元及违约金（截止至2020年5月15日止的违约金为3002.80元，自2020年5月16日起的违约金以所欠物业服务费为基数，按照按每日万分之五计算至所欠所欠物业服务费付清之日止）。2、依法判令被告向原告支付2016年1月1日至2020年3月31日公摊电费1468.39元，水费855.86元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计：12881.82元。

被告A未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。

法院审理

经审理查明，年被告购买位于惠州市仲恺高新区XX（建筑面积99.67平方米，以下简称涉案房产）。原被告双方于2015年9月21日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.43元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2015年9月21日办理收楼及领取锁匙。被告自2016年＊月＊日期至2020年＊月31日欠拖的服业管理费7554.75元、2016年＊月＊日至2020年＊月31日公摊电费1468.39元，水费855.86元。

上述事实，有身份证、营业执照、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、房屋验收交接表、公摊电费、水费的欠费明细、短信通知、律师函、EMS快递单、送达详情、水电费公摊明细表、公共水、电费缴交发票及庭审笔录在案佐证，可以认定。

裁判理由与结果

本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，原、被告于2015年9月21日签订了《前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，未违反禁止性法律规定，合法有效。原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2016年1月1日起就未缴交物业费及公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费、公摊电费、水费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每季度10日前交纳管理费用，每逾期一日收取欠费金额按所欠的数额为基数的万分之五计算违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：

一、被告A应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告物业管理公司支付2016年1月1日至2020年5月31日的物业服务费7554.75元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

二、被告A应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告物业管理公司支付2016年1月1日至2020年3月31日的公摊电费1468.39元、水费855.86元。

三、驳回原告物业管理公司的其他诉讼请求。

本案受理费61.03元（原告已预交），由被告A负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。