房屋买卖合同的裁判规则

房屋买卖合同的裁判规则

（一）缴纳诚意金，未签订房屋买卖合同是否需要承担违约责任？

当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

（二）认购书算正式的《房屋买卖合同》吗？

认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。

（三）无正常理由签订《购房合同》需要承担赔偿责任

当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。

（四）未取得预售证签订合同，效力可补正

出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

（五）违反调控政策的房屋买卖合同并不一定无效

当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

1.出卖人未领取权属证书的;

2.买卖未经抵押权人同意的;

3.买卖未经预告登记权利人同意的;

4.房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;

5.部分共有人擅自出卖共有房屋的;

  6.违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

（六）冒用产权人名义卖方的，不适用善意取得制度

出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。

（七）连环买卖合同效力如何确定？

房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权,依照善意取得的规定处理。

（八）购买划拨土地所建设的房屋是否有效？

转让划拨建设用地上的房屋,政府部门同意缴纳土地使用权出让金后可以办理所有权转移登记的,视为有批准权的人民政府同意转让。

（九）为骗取贷款而签订的房屋买卖合同无效

出卖人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同,应当依照民法总则第一百四十六条第一款的规定,认定买卖合同无效。

金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假,仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的,该贷款合同亦属虚假,应当认定无效。该贷款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间,合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。

（十）名为房屋买卖，实际为借贷的合同无效，应退还本息以及房屋价值差额

当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保,双方已经办理房屋所有权转移登记,借款人以不存在真实的买卖合同关系为由,主张合同无效并请求返还房屋的,人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。