买房人单方变更配偶为买房人，法院认定原合同解除

律师观点分析

北京市大兴区人民法院

民事判决书

（2016）京0115民初15564号

原告（反诉被告）：XX，男，1955年12月7日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。

委托诉讼代理人：李X，北京市XX律师。

被告（反诉原告）:徐XX，女，1965年9月24日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：马XX（系徐XX丈夫），男，1963年11月18日出生，汉族，无业，住址同上。

委托诉讼代理人：周红笑，北京市安衡律师事务所律师。

第三人：北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX。

法定代表人：左X，董事长。

委托诉讼代理人：闫XX，男，1987年9月8日出生，汉族，北京XX公司员工，住该公司宿舍。

原告（反诉被告）XX与被告（反诉原告）徐XX、第三人北京XX公司（以下简称：XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时亚东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX的委托诉讼代理人李X、被告（反诉原告）徐XX及其委托诉讼代理人马XX、周红笑、第三人XX公司的委托诉讼代理人闫XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）XX向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，协助原告至房地产主管部门办理位于北京市大兴区上筑家园9号楼2层1单XX204号房屋的产权过户手续，并将房屋交付给原告；2、被告向原告支付违约金680000元（该费用从理房XX托管帐户里的购房款中扣减）；3、被告向原告支付各项居间费用91800元（该费用从理房XX托管帐户里的购房款中扣减）；4、被告向原告支付房屋租金损失24000元（该费用从理房XX托管帐户里的购房款中扣减）。事实和理由：2016年3月20日，原告与被告签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告将北京市大兴区上筑家园9号楼2层1单XX204号房屋出售给原告，全部房款340万元。协议签订后，原告按照约定支付了定金和相关居间服务费用。2016年7月，被告曾要求原告加价购买涉诉房屋，但原告予以拒绝，之后被告拒绝按照约定办理托管帐户也拒绝配合原告办理过户手续。我方已向理房XX资金监管帐户汇入房款334万元，按合同只差物业交割金1万元。被告的行为已经违反了合同约定，损害了原告的合法权益。

被告（反诉原告）徐XX辩称：不同意原告的诉讼请求。对于合同约定房款金额340万元无异议，对于原告支付了定金也无异议，但原告的居间费用并未支付。原告签订房屋买卖合同后，被告于2016年6月13日自行筹款将解押手续办理完毕。8月18日，被告应XX公司的要求签署一些文件，以便合同后续履行。在此过程中，被告发现网签合同上的买受人是孟XX，还有一份变更协议书，主体为原告、被告、XX公司、孟XX这四方。从协议书中可以看出，原告已将与被告签订的合同中所有的权利义务均转让给孟XX，原告与孟XX均签字。网签合同和协议书是由XX公司放在一堆材料中让被告签字，被告发现后拒签，之后被告向XX公司提出，与原告的合同可以继续履行，所以就开了理房XX，但是理房XX的打印件出来之后，上面的买受人还是孟XX，被告拒绝签字，这是原、被告发生纠纷的根本原因，所以我方没有违约。被告在2016年11月16日向原告寄送了解除合同通知，该通知已于2016年11月17日送达至原告，且由其本人签收，所以双方的买卖合同已经解除。

被告（反诉原告）徐XX提出反诉请求：1、确认双方于2016年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》已于2016年11月17日解除（或依法判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》）；2、反诉被告支付违约金680000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年3月20日，反诉人与被反诉人由XX公司居间签订了房屋买卖合同，约定被反诉人购买反诉人位于北京市大兴区XXl单元204房产住宅一套，成交价340万元。双方约定先付定金5万元，除留存1万元作为物业交割保证金外，余款334万元在2016年8月16日前以理房XX托管方式支付。2016年8月21日前，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。因涉案房屋涉及抵押，双方约定反诉人应于2016年7月15日前自行筹款办理完毕抵押登记手续。2016年6月初，反诉人向银行交齐全部借款，办理完毕涉案房屋的解押手续。2016年8月17日，反诉人收到第三人催告函，要求反诉人办理房屋的过户手续、完成房屋交付、完成交易房屋的物业交割、完成户口迁出的手续，办理资金监管。反诉人收函后当即与XX公司联系，要求按已签订的合同办理后续的买方付款等手续。XX公司的承办人代XX称需要反诉人签署一些材料，以便合同的后续履行，反诉人当即应允。2016年8月18日，代XX来到反诉人住处让其签字。但需签署的材料并非合同后续履行的材料，而是买受人为孟XX的买卖合同及变更协议书。协议书中约定被反诉人将与反诉人签订的买卖合同项下的被反诉人的权利义务全部转移给孟XX。而买受人为孟XX的买卖合同竟是一份网签合同，且网签价格为193万元。被反诉人与XX公司显然伪造了购房合同，并以此办理了网签。根据反诉人与被反诉人签订的买卖合同约定及合同法相关规定，被反诉人逾期付款已超过15日，已构成违约。2016年11月16日，反诉人通过律师向被反诉人发送律师函解除合同，该解除合同通知已于2016年11月17日到达被反诉人处并由被反诉人签收。双方的买卖合同补充协议于2016年11月17日解除，合同解除后，被反诉人应依合同及补充协议约定向反诉人承担违约责任。

原告（反诉被告）XX针对被告（反诉原告）徐XX的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告在合同履行中不存在任何违约情形，且原告已将双方的争议起诉到法院，被告的解除函不发生法律效力。对于将合同项下权利义务转给孟XX，我方认为不构成违约，孟XX与原告是夫妻关系，是涉案房屋的共同购买人，我曾委托XX公司询问被告关于我方买房的名字能不能变成孟XX，被告说可以。

第三人XX公司述称：原、被告之间的房屋买卖合同及补充协议是本公司提供居间服务促成签订的，是双方的真实意思表示，是合法有效的，我方愿意协助原、被告办理过户及交房事宜，如果原、被告双方均同意解除，我方也不持异议，双方的其他诉讼请求不针对我方，故不发表意见。

经审理查明：2016年3月20日，经XX公司居间介绍，XX（买受人，乙方）与徐XX（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。其中买卖合同约定：XX购买徐XX位于北京市大兴区上筑家园9号楼2层1单XX204号房屋，房屋总价款为340万元。房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年6月31日前办理抵押注销手续。补充协议约定：乙方于2016年3月20日将定金5万元以自行交付方式支付甲方；乙方于2016年8月16日前将首付款334万元以理房XX托管方式支付甲方；甲方应于2016年6月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续；甲乙双方同意在2016年8月21日前共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任的约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。

2016年3月20日，XX将定金5万元支付给徐XX。

2016年7月4日，XX向XX公司支付居间代理费74800元（XX公司出具收据的日期为2016年12月12日），向北京XX公司支付保障服务费17000元（北京XX公司出具收据的日期为2016年12月12日），共计91800元。

2016年6月13日，徐XX办理完毕解除涉案房屋抵押手续。

2016年7月，XX公司对涉案房屋办理了网签手续，但网签合同的买受人为孟XX（系XX之妻），出卖人为徐XX，合同约定房屋成交价格为193万元，该合同有买受人孟XX签名，无出卖人徐XX签名。

2016年8月24日，孟XX将334万元交纳至理房XX账号。

庭审过程中，XX公司的工作人员代XX、杨X作为证人出庭作证。证人代XX陈述称：我是原、被告双方买卖合同的具体经办人，合同签订后，原告说他爱人孟XX单位可以报暖气费，所以想把涉案房屋的购买人改成孟XX，我把这个情况告知被告，被告说没问题。我回去后就把孟XX的购房资质、房屋核验、网签进行提交。网签的购买方就是孟XX，但是之后被告给我发微信说房子不卖了。最后双方也没达成一致意见。证人杨X陈述称：我是2016年7月10日左右介入的，当时网签已做完，后被告说网签主体不是买卖合同当事人，要求更改网签主体，但又不同意签署撤销手续。2016年8月20日左右，双方签署了资金监管协议，原告以其爱人孟XX的账户向资金监管账户打入房款。对于上述证人证言，XX予以认可，徐XX均不予以认可。

关于双方对网签合同的主体变更问题的争议，第三人XX公司当庭陈述称：合同开始是由原、被告签署的，后原告的配偶孟XX提出用她的名字买房可以到单位报销一笔费用，说和被告沟通一下，能不能用孟XX的名字出网签。我公司经纪人和被告沟通，被告是同意的，因为北京这边购房也是以家庭为单位购买的，夫妻间换名字也没有什么问题。后来经纪人为了尽快走流程就办理了网签，网签的名字就是孟XX和被告徐XX，因为网签的名字和原来签的合同的名字发生了变更，按照我公司的要求，需要由三方签署变更协议，但在签署网签协议和变更协议的时候，被告就不同意了，导致网签是由我公司办理了，但是网签协议上没有双方签字。按照相关程序，如果卖方不同意买方变更名字，就可以给我公司出一个撤销网签的委托书，我公司可以撤销原网签，重新按原买卖合同办理网签，结果被告也不同意出这个委托书，导致现在孟XX和被告徐XX之间的网签也不能撤销。但以孟XX名义办的网签确实已在建委备案，只是没有双方签字的网签协议。另外，因为网签是孟XX和被告徐XX的，按照规定，监管涉案房屋的房款，网签和理房XX的名字需要一致，所以理房XX账号办的就是孟XX名下的。

在庭审中，对已收取的定金5万元，徐XX当庭同意退还给XX，但要求在其主张的违约金里予以抵扣。

上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、定金收条、收据、产权证、网签合同、通知函、录音证据、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：XX与徐XX签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。

根据双方提交的证据及证人证言综合分析，可以判定双方对合同买受人变更为孟XX一事并未达成一致意见，双方签订的房屋买卖合同及补充协议仍对XX与徐XX具有约束力。孟XX虽在2016年8月24日将334万元房款交纳至理房XX账号，但其不是合同相对方，在徐XX不予认可的情况下，不能视为XX履行了合同付款义务。故，XX在约定的期限内未支付房款，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。徐XX在XX未支付房款且网签合同买受人与XX、徐XX签订的房屋买卖合同不符的情况下，有理由拒绝办理后续手续。因此，对于徐XX主张解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。

对于徐XX主张的违约金，因XX存在违约行为，应予以支持，但其主张按房屋成交总价款的20%赔偿违约金68万元，远远超出其实际损失，故本院根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，酌情将违约金数额调整为由XX一次性支付5万元。

徐XX当庭同意退还XX已支付的定金5万元，本院不持异议。

对于XX的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:

一、自本判决生效之日起解除原告（反诉被告）XX与被告（反诉原告）徐XX于二○一六年三月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、原告（反诉被告）XX于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）徐XX违约金50000元；

三、被告（反诉原告）徐XX于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）XX定金50000元；

四、驳回原告（反诉被告）XX的全部诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）徐XX的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费20183元，由原告（反诉被告）XX负担（已交纳）；反诉案件受理费19720元，由被告（反诉原告）徐XX负担5050元（已交纳），原告（反诉被告）XX负担14670元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　时亚东

二〇一七年三月十六日

书记员　　杨XX