公房承租权变更和租赁合同效力争议的处理

律师观点分析

公房承租权变更和租赁合同效力争议的处理

公房是中国特殊体制下遗留下来的产物。实践中，公房变更承租人及租赁合同效力的争议是公房管理中存在较多的问题，因为公房所附加的权益不仅仅是使用价值，根据我们国家的拆迁政策，公房拆迁所获得的巨额利益与个人产权房所享有的利益几乎没有差别，而这么多巨额的拆迁利益，直接与公房承租人相关。因此，谁能获得公房的承租权，就相当于获得与这套房子的除所有权以外的全部权利。本文以本所承办的真实案例来阐述实践中存在的上述问题及相应的解决方案。

案情简介：

涉案房屋原为被告林众的爷爷林某1承租，被告父亲林某2、爷爷林某1于1982年入住涉案房屋。林某孙子林群于1993年将户籍迁入涉案房屋并在此居住。林某1去世后，被告之父林某2曾为该户户主并成为新承租人，。

2006年9月，被告户籍由他处迁入涉案房屋。2007年9月，被告之父林某1去世。当月，被告与涉案房屋的产权单位签订租赁协议，成为该房屋的新承租人。

原告林群起诉到法院，确认被告与涉案房屋的产权单位签署的《房屋租赁合同》无效，因为其系原承租人的共居人，被告与产权单位签署租赁合同未取得其同意，属于恶意串通，违法变更承租人。此外，涉案房屋原系其爷爷承租，其享有继承权。被告与产权单位签署租赁合同的行为，侵犯了其作为继承人应享有的权利。

律师意见：

1. 涉案房屋系自管公房，产权人有权基于公房政策和制度调整、分配、

变更承租人，原告诉讼主张被告与涉案房屋产权人间签订的租赁合同无效，不属于人民法院的受理范围。

涉案房屋原由被告的爷爷承租，后由被告父亲承租，被告父亲去世后，承租人变更为被告。被告虽然非产权人单位职工，但被告取得涉案房屋的承租权，系被告与被告父亲的特定的身份关系，因此同样应视为由单位内部对于房屋分配引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围。

1. 自管公房的承租权并不能继承，故原告主张其对涉案房屋的使用权享

有继承权，于法无据。

1. 原告主张被告与涉案房屋产权人存在恶意串通无证据支持。

根据谁主张、谁举证的原则，原告主张被告与产权人存在恶意串通损害其

利益，原告应当举证。但自始至终，原告仅仅是主张其与爷爷共同居住，与爷爷同一户籍，认为被告的户籍系签署租赁合同前迁入，且并不在涉案房屋居住，不是适格的承租人。 关于恶意串通损害其利益并未举证。

而关于被告的户籍迁入，被告作了合理解释，因为姥姥带娃，姥姥附近有幼儿园，因此落户时考虑幼儿园因素，被告的户籍选择落在姥姥家。被告母亲在被告出生不久即去世，被告父亲再婚后，被告便一直与姥姥共同生活，由姥姥抚养。被告的学生生涯结束后，在2006年落户到父亲所在的涉案房屋，合情合理。

关于被告不在涉案房屋居住，是因为涉案房屋仅有两居，被告父亲、被告继母、被告爷爷奶奶共同居住尚且紧张，被告住在姥姥家也是迫不得已。因此，被告具备成为新的承租人的全部条件，涉案房屋产权人与被告签署新的租赁合同的行为，符合变更承租人的要求。

法院判决：

一审法院驳回了原告的诉讼请求。原告上诉后，二审法院维持原判。

律师感悟：

公房由于存在管理上的滞后及分配的不透明，现实中矛盾重重，但由于公房的性质所限制，很多矛盾无法通过法院进行解决。本文在前述案例基础上，以直管公房为例，对以下问题进行梳理。

一、对于直管公房承租权有异议的，利害关系人通过何种途径可以申请变更承租人？

直管公房具有浓厚的行政色彩，承租人的承租资格由政府公房管理部门依据管理职权审查和决定，因此，承租人资格审查行为具有行政管理性质。承租人确定后，利害关系人如果对于承租权有异议的，不能通过起诉公房产权人或管理单位的方式对承租权进行变更或确认。此类案件不属于法院受理范围。

利害关系人对公房产权人或管理人变更承租人或拒绝变更承租人行为不服的，唯一的途径是通过行政诉讼途径解决。

二、直管公房原承租人死亡后，共居成员或继承人通过何种途径可以请求确认承租权或变更承租人？

根据《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第5条的规定，直管公房原承租人死亡后，共居人或者继承人请求继承被继承人生前的公房承租权，人民法院应告知其向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续，当事人坚持继承请求的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。告知当事人向相关行政机关或产权单位申请办理公房承租人变更手续。

根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》京建发[2017]206号第一条的规定，直管公房原承租人外迁或者死亡的，共居人或者继承人申请变更承租人必须具备以下条件： 和原承租人共居两年以上，与原承租人同一户籍，别处无住房，同户籍的其他人对于承租人变更无异议。

实践中需要注意的有两点，第一，和承租人共居两以上，指的是在承租人去世之前，往前推有两年以上，不是任一时间点共居两年以上。此外，实践中还存在一种情形，即原承租人在死亡或外迁之前并不在租赁房屋居住，这种情况下如何认定共居问题，目前的司法判例均作出人性化的认定，认为原承租人不在租赁房屋居住不影响共居事实的认定；第二，其他对于变更承租人有异议的人，也得同时具备承租人变更所需的三个条件。也就是说，有权利对于承租人变更提出异议的人，必须自身也具备成为新的承租人的条件。

承租人变更流程： 向直管公房的房管部门提出变更承租人申请，同时附上本人具备成为新的承租人的证明及同一户籍其他人不具备成为新承租人条件的证明、同一户籍其他具备条件的共居人无异议的证明。用EMS快递寄出。

房管部门收到申请后，一般情况下，出于不介入家庭矛盾的考虑，房管部门不区分同一户籍中的人员是否具备三个条件，只要有一方不同意，房管部门会以此为理由回复不予变更。

申请人收到该不予变更回复后，申请人可以向法院起诉，以公房产权人不履行法定职责为由，要求重新做出具体行政行为。

三、直管公房管理单位与新的承租人签订租赁合同，利害关系人能否通过诉讼确认新的租赁合同无效？

对公房管理机构与新承租人所签订租赁合同效力认定，涉及公房管理单位对新承租人承租资格、承租人变更是否按照法定程序等事项审查，其争议实质仍是对公房管理机构依职权确认新承租人具体行政行为效力确认。此类案件不宜作为民事案件处理。

对于这一点，自管公房的规定是一样的。文中所说的案例就属于这种情形。

四、公房原承租人死亡后，继承人要可以通过诉讼确认居住权吗？

公房原承租人死亡后，原承租人子女几乎很少有就房屋承租使用能达成一致意见的，虽说是公房，但其附着的利益和私有产权房并无区别。如果由某一个子女承租，则意味着其他子女均丧失了父母遗留的关于该公租房的财产权。但公房毕竟不是私有产权房，新承租人的确定必须根据行政部门的政策规定和公房管理单位的规章制度来进行审查确认。在公房管理部门未对此做出确认之前，原承租人子女向人民法院要求确认其对公房享有居住权的，法院不予受理，已经受理的，应裁定驳回起诉，告知向公房管理部门申请解决。