房屋买卖合同被认定为房屋赠与合同，驳回原告起诉

律师观点分析

【裁判要旨】

当事人之间的意思表示构成通谋虚伪表示行为的，伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而再依照法律规范确定其效力。

【案情】

李某与祁某系夫妻，育有子女李某一、李某二、李某三。张某系李某二之妻，李某四系李某二与张某之子。李某于2003年去世，祁某于2015年1月去世，李某二于2015年8月去世。1998年，李某和祁某分别订立公证遗嘱，将某小区401号房屋属于自己的份额遗留给李某二。2012年8月，祁某与李某二签订房屋买卖合同，约定祁某将401号房屋出售给李某二，房屋成交价格为1214600元，然该合同中对于房屋的交付时间、付款期限和方式、违约责任均未进行约定。同日，祁某、李某二签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定自行划转结算资金，随后办理了房屋所有权转移登记手续。

祁某去世后，李某一、李某三将张某、李某四诉至法院，以李某二与祁某存在房屋买卖合同为由，要求李某二的继承人张某、李某四支付房屋价款1214600元。张某、李某四辩称：李某二与祁某之间名为房屋买卖，实为房屋赠与，之所以如此，是受到了遗产税传闻的影响。

【裁判】

北京市朝阳区人民法院经审理认为：双方买卖合同中关于交付时间、付款方式等主要内容均未约定，有悖常理。祁某未收房款直接将房屋过户到李某二名下，也与买卖交易习惯不符，祁某也不具有房屋出售的处分权，因李某去世后，根据遗嘱，房屋50％的份额应由李某二继承。祁某生前并未向李某二主张过购房款，且长期与李某二共同居住，上述行为可推定祁某并无要求李某二支付购房款的意思表示，同时结合祁某生前所留遗嘱内容，可认定祁某具有将房屋中己方份额赠予李某二的意思表示。故李某二与祁某之间名为房屋买卖，实为房屋赠与，且赠与合同已履行完毕。遂判决驳回李某一、李某三的诉讼请求。

李某一、李某三不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院审理后认为：结合祁某与李某二之房屋买卖中诸多异常之处和祁某的遗嘱，应当认定祁某和李某二两人形成了通谋虚伪行为，虚假的买卖意思浮现于表面，真实的赠与意思则被隐藏，故祁某与李某二本质上形成的是赠与合同法律关系，且合法有效。故最终驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案裁决于《民法总则》出台之前，虽然即将实施的《民法总则》在第一百四十六条中明确了通谋虚伪的效力，然本案对于通谋虚伪构成要件的诸多分析依然具有参考意义。

本案中，据查明的事实，祁某、李某二两人的内心意思与其表示行为并不一致，亦可以说表面的房屋买卖并非双方所真实追求。故此，本案的争议焦点为祁某、李某二之意思表示的性质及在此基础上形成的法律行为的效力当如何判定。

1.意思与表示不一致的法理分类

意思表示，是行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定方式表达于外部的行为。一般而言，行为人的内心意思与其表示行为具有一致性，但也时常会因多种因素的干扰，导致行为人的内心意思与表示行为之间缺乏一致性。就学理上而言，一般将意思与表示不一致的情形分为单独虚伪表示、通谋虚伪表示和错误三种情形。

所谓单独虚伪表示，是指表意人将真实的意愿保留心中，其对外作出的表示行为与其内心所想并非一致，表意人自知该种并非真意的表示行为；所谓通谋虚伪表示，是指表意人与相对人通谋而为虚伪的意思表示。本案裁判于《民法总则》实施之前，当时对此类行为并无具体的法律规定，只是在《民法通则》和《合同法》规定了“恶意串通”和“以合法形式掩盖非法目的”的行为，然通谋虚伪并不意味着当事人必然存在恶意和非法目的，故上述法律规定的两种行为与通谋虚伪并非完全等同；所谓错误，当是表意人作出意思表示时，因其认识能力的缺乏，导致其内心的真实意愿与表现行为不一致。

2．通谋虚伪表示成立的基本结构

关于通谋虚伪，法理上将其结构分为内外两层行为：外部的表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一的行为，亦称伪装行为；内部的隐藏行为，则是被掩盖于表面行为之下，代表当事人双方真意的行为，亦称非伪装行为。具体而言，其构成要件应当包括如下四个方面：其一须有意思表示的存在；其二，行为人的表示与真实意思并不一致；其三，表意人对其表示与意思的不一致具有明知性；其四，表意人表示与意思的不一致与相对人具有通谋性。

本案中，结合上述要件分析，可知祁某与李某二之间确已构成了通谋虚伪行为。

首先，祁某与李某二存在意思表示。祁某与李某二签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续，可见两者之间存在浮现于表面的买卖的意思表示。

其次，祁某的表示与真实意思并不一致且对此具有明知性。依常理，既然祁某具有将房屋出售给李某二的意思，则当有相应的履行行为。然二人之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处。其一，就房屋权属而言，李某去世后，依照公证遗嘱，李某二成为房屋的共有权人之一。就祁某而言，在房屋买卖合同签订前，未有证据显示祁某存在撤销遗嘱的行为及祁某与李某二关系恶化的迹象，故可推定祁某并不存在让李某二以支付对价的方式获得房屋权属的意愿。其二，从买卖合同的内容分析，虽约定了价格，但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确，亦未有证据显示祁某主张过购房款。在未收到房款的前提下，祁某把房屋过户到李某二名下，此举与买卖交易习惯不符。其三，祁某与李某二为母子关系，长期与李某二生活在一起，李某二亦承担了赡养母亲的义务。在此前提下，祁某再将房屋卖与自己的儿子并拟从中获取房款的行为缺乏动机性意义。

再次，祁某与李某二具有意思表示不一致的通谋性。签订房屋买卖合同之时，房屋的共有权人包括李某二和祁某，在此前提下，李某二无视己方的权属份额，再通过买卖以支付祁某全部购房款的方式获得过户登记，违背常识。此外，再结合房屋过户的情形，可以认定，李某二亦明知祁某并非与其发生真实的买卖关系。

故此，应当认定祁某和李某二之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与行为。具体而言，即两人的内心意思与外部的表示行为并不一致，双方合作完成了通谋虚伪行为，形成了真假两项意思表示。虚假的房屋买卖的意思表示浮现于表面，真实的房屋赠与的意思表示则被隐藏。

3.通谋虚伪行为的效力认定

既然通谋虚伪行为包括表面行为和隐藏行为两种，则其效力的认定亦当分别进行。

其一，表面行为的效力。对于表面行为的效力，我国学界通说认为其无效。理由大致相同，即私法自治乃民法之基本原则，其要义在于个人得依自主的意思，自我负责的形成私法上的权利义务。如果某“意思表示”所指向的法律效果并非当事人所追求，且双方已就此达成了合意，再强行将其认定为有效，则明显属于法律强加干涉当事人的意思，有违私法自治的原则。

具体到本案中，表面行为即祁某、李某二之间房屋买卖的“意思表示”所指向的法律效果并非祁某、李某二所欲求，双方并无接受该意思表示的约束且已就此达成合意，故应无效。换言之，祁某与李某二并不希望发生真实的房屋买卖关系，而只是借此形式完成房屋权属变更的目的。即双方之间的法律行为名为买卖实为赠与。

其二，隐藏行为的效力。关于隐藏行为，并不存在有效或无效的绝对判断。就意思表示的效果而言，隐藏行为是当事人的真实意思表示，只不过出于某种原因未浮现于表面，“隐藏”与行为的效力之间并无必然联系。隐藏行为是否有效，其认定尚需遵循一般的法律规则，即依据隐藏行为的性质本身，对照相应的法律规范，来确定最终的效力。

本案中，祁某与李某二之间的房屋赠与行为是否有效，需要考察其是否符合赠与合同的法律规范。具体而言，祁某对自己的房屋份额拥有处分权，其无偿赠与给另一共有权人李某二，且已办理完毕产权过户登记，双方的上述行为并未违反法律法规的强制性规定，且为内心之真实意愿，故应认定赠与合同法律关系合法有效。