牟劲松代理的合同纠纷民事案胜诉！被告支付原告27万余元房款！

律师观点分析

原告：某房产开发公司

委托诉讼代理人（特别授权）：牟劲松，四川秦巴律师事务所律师。

被告:罗某2

被告：罗某1

审理经过：

原告某房产开发公司与被告罗某2、罗某1合同纠纷一案，本院于2022年5月18日立案受理。依法适用简易程序，于2022年6月13日公开开庭进行了审理。原告某房产开发公司的委托诉讼代理人牟劲松、孙桃梅，被告罗某2的委托诉讼代理人罗辉旭，被告罗某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：

原告某房产开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2014年1月11日签订的《河滨国际城投资房屋定金协议》（商品房买卖合同）合法有效；2.判令被告立即履行第一条诉讼请求载明的合同约定的房屋价款277553.00元支付义务；3.判令被告立即配合原告办理房屋过户的相关手续；4.判令立即支付原告合同标的额30%的违约金；5.案件受理费由被告承担。2022年6月13日，庭审中原告将第三项诉讼请求变更为要求被告与原告签订《商品房买卖合同》及办理本案网签手续。事实和理由：原告与被告于2014年1月11日签订的《河滨国际城投资房屋定金协议》，合同中就房屋的价款计算方式、单价、房屋价款的支付时间等均做了详细的约定。合同签订后，被告仅支付100000.00元的购房款，余款277553.00元拒不支付，也不配合原告办理房屋过户手续，故原告诉至法院，望判如所请。

被告辩称：

被告罗某2辩称：1.本案被告罗某1在被告与原告签订的定金协议中仅是罗某2的委托代理人不是定金协议的当事人，在定金协议上明确地表示了出来、合同的相对人是罗某2与原告，因此罗某1不是本案的适格被告，人民法院因当驳回原告对罗某1的诉讼；2.原告与罗某2之间就河滨国际村裙房128号签订过定金协议，未曾与原告签订商品房买卖合同，原告在诉讼请求1中单方释明为商品房买卖合同，是原告强词夺理的行为。因在签定该协议时原告未办理房屋预售许可证，其任何变相销售房屋的行为属于违法行为，其合同内容对双方都无法律约束力。这是我国《商品房销售管理办法》明确规定，因此，原告主张定金合同有效既无法律依据也无事实依据；3.原告诉请罗某2按照定金协议要求罗某2支付购房款277553.00元主张无效，理由是罗某2与原告仅签了定金协议，从未与原告签订房屋预售合同或商品房买卖合同，定金合同仅适用法律规定的定金法则调整，房屋买卖法律规定必须以书面形式，并以网签和过户为准房屋买卖才算完成。原告将一个自始至终都没有法律效率的定金协议作为房屋买卖协议明显是混淆是非，故罗某2没有给付房款的义务；4.原告诉请强行要求罗某2办理过户手续实属违法悖理。因为房屋买卖是以房屋买卖合同为基础，合同是基于双方的合意才能签订，罗某2与原告商品房买卖合同至今未签订，所以更没有配合办理房屋过户手续之义务；5.原告陈述事实不实，双方签订的定金协议，收款收据明确载明是购房定金，并非购房款，法律明文规定当购房合同成立时定金可转为购房款，如今连购房合同尚未签订，原告就把定金视为购房款其描述违背了诚实信用的原则；6.原告与罗某2签订的是购房定金协议，其收据上也载明是购买128号门市定金，但从没与原告签订河滨国际城投资房屋协议，更没有对该房产有投资行为，这是原告一方情愿的做法。综上所述，原告的诉求违法悖理，恳请人民法院驳回其诉讼请求，同时要求其签订的无效合同其定金应当依法返还给罗某2。

被告罗某1辩称：归还定金，房屋退还原告。

本院查明：

综上，本院确认事实如下：被告罗某2与被告罗某1系父子关系。2014年1月11日，被告罗某2委托被告罗某1与某投资公司签订《河滨国际城投资房屋定金协议》，约定：房屋基本情况为南江县正直镇枫情大道河滨国际村平街壹层壹佰贰拾捌号门市，房屋面积以房管局测绘为准，每平方米造价为8666.00元。被告罗某2在签订定金协议的同时自愿交付定金30000.00元，优惠50.00元/每平方米，实际单价8616.00元。同时约定被告罗某2在交付定金后。由某投资公司电话通知具体日期，带上定金协议到咨询部签订房屋认购协议，被告罗某2不愿签订房屋认购协议视为放弃，某投资公司有权另行销售。同日，被告罗某2交款30000.00元，注明为定平街壹层壹佰贰拾捌号门市定金。2014年11月19日，南江县同光投资有限公司更名为某房产开发公司。2015年1月13日，被告罗某2交款70000.00元，注明为定平街壹层壹佰贰拾捌号门市定金（补交）。

2015年8月26日，南江县住房和城乡建设局发出公告，载明某房产开发公司开发建设的“河滨国际村（18号、19号、20号楼及裙房）”项目，现已办理了《商品房预售许可证》，证号为：南住建（2015）房预售证第17号，现准予对外销售。

2015年11月，由被告罗某1签字接收了案涉门市，并经营水产生意至今。

2022年1月22日，原告在案涉门市卷帘门上张贴了《告知书》，要求被告罗某2在7日内到原告公司缴清房款并签订网签合同。同年5月28日，原告单方签订了出卖人为某房产开发公司和买受人为罗某2的《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号为2022002632，并在南江县房地产管理局办理了网签。2022年6月8日，原告公司员工通过手机短信方式告知被告罗某2，要求其在7日内到原告公司办理网签。现被告罗某2一直未办理网签。

另查明，案涉门市经四川省正易测绘有限公司确定的建筑面积为43.92㎡，套内面积为33.42㎡，分摊面积为10.50㎡。《四川省商品房买卖合同（预售）》合同中载明的该商品房的预测建筑面积共43.82㎡，其中套内建筑面积33.21㎡，分摊的共有建筑面积10.61㎡。

本院认为：

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”结合本案，被告罗某2委托被告罗某1与原告签订的《河滨国际城投资房屋定金协议》，该协议系双方真实意思表示，对房屋的坐落位置、价格、定金的金额及交付均作了约定。且被告亦按照约定支付了定金30000.00元。原告与罗某2虽未签订正式的认购协议，但双方表达的认购意向明确，罗某2在接收房屋后一直占用使用，该行为表明是认购，所以不影响主合同的成立或者生效。故双方签订的《河滨国际城投资房屋定金协议》合法有效。

关于原告要求二被告支付房屋价款277553.00元的问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”原告与被告罗某2约定的定金为30000.00元，2015年1月13日，被告罗某2交款70000.00元，注明的是定平街壹层壹佰贰拾捌号门市定金（补交），合计100000.00元，超过了主合同标的额的百分之二十，超过的部分应视为是缴纳的购房款。原告在2015年11月交付房屋后，一直由被告罗某2、罗某1在占有并使用至今。该合同可以继续履行，且未损坏国家及第三人利益，故罗某2应全面履行自己的义务。至于给付金额，按照定金协议约定的每平方米实际单价8616.00元计算为377553.12元（43.82㎡×8616.00元），被告罗某2已向原告缴纳100000.00元，品迭后，被告罗某2还应向原告支付房款277553.12元，故对原告主张的277553.00元，本院予以支持。本案中，被告罗某2与被告罗某1系委托与被委托关系，被告罗某1不承担给付义务。

关于原告要求被告罗某2、罗某1立即配合某房产开发公司办理房屋过户的相关手续的问题。购房人是办理房屋权属登记的申请人和义务人，该请求应属于购房人罗某2的权利义务，而不应该由某房产开发公司主张，所以对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于原告要求被告支付30%的违约金的问题。定金协议中约定被告罗某2在交付定金后，由某投资公司电话通知具体日期，带上定金协议到咨询部签订房屋认购协议。但从原告展示的证据显示其在2022年1月22日才向被告罗某2发出《告知书》，以及在2022年6月8日通过手机短信方式通知被告罗某2，要求其缴清房款及签订网签合同。原告未及时通知被告罗某2办理相关手续，存在过错，故原告要求被告支付违约金理由不充分，本院不予支持。

裁判结果：

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、原告某房产开发公司与被告罗某2于2014年1月11日签订的《河滨国际城投资房屋定金协议》有效；

二、被告罗某2在本判决发生法律效力后十日内向原告某房产开发公司支付购房款277553.00元；