雷珊律师
律师观点分析
原告李XX与被告北京XX公司、被告北京XX公司保定分公司为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛春良独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷X、二被告委托代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告一签订的《南湖XX国际社区订购协议书》无效；2、请求法院依法判令二被告返还原告首付款290586元并支付利息（自2017年2月14日起按照银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止）；3、请求法院判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告一于2017年2月14日签订了《南湖XX国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市南湖XX国际社区B2号楼1单XX1805号房屋，并于当日交付了首付款290586元，首付款刷卡转入了被告二的银行账户，被告二为被告一的保定分公司。但原告购买的房屋至今未取得房屋预售许可证书，根据规定，双方签订的《南湖XX国际社区订购协议书》属于无效，原告多次与二被告协商退款事宜，均被拒绝，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望依法裁判。
二被告共同答辩称，1、原、被告双方签订的订购协议书并非无效，该协议书是预约合同，有无预售许可证不是判定合同是否有效的依据；2、签订协议时，原告对本案所涉项目没有取得预售许可证是知情的，被告履行了告知义务，综上，请求依法驳回原告诉求。
经审理查明，原告提交的身份证复印件和二被告企业信用信息公示报告，证明了原被告是本案的适格主体。原告与被告一于2017年2月14日签订了《南湖XX国际社区订购协议书》，原告购买了位于保定市湖春晓国际社区B2号楼1单XX1805号房屋，并于当日交付了首付款290586元，首付款刷卡转入了被告二的银行账户，被告二为被告一的保定分公司。原告购买的上述房屋至今未取得房屋预售许可证书，原告要求确认购房合同无效，并与二被告协商退款事宜，二被告予以拒绝。
另查明，被告至今未取得南湖XX国际社区房屋预售许可证。
上述事实，有协议书、POS机交易存根、收据及当事人陈述予以证实。
本院认为，被告主张原、被告之间签订的订购协议书是预约合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案XX、被告签订的订购协议书中，约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等信息，并且原告支付了首付款290586元，故本院认定原告与被告一签订的订购协议书为商品房预售合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告与被告一签订《南湖XX国际社区订购协议书》，约定原告向被告一购买保定市湖春晓国际社区B2号楼1单XX1805号房屋，原告向被告二支付了首付款290586元，但二被告所开发建设的保定市湖春晓国际社区至今未取得房屋预售许可证明，故原告起诉要求确认原告与被告一签订的《南湖XX国际社区订购协议书》无效，本院予以支持。
原告与被告一签订的《南湖XX国际社区订购协议书》第十条约定，“买受人知道并了解出卖人正在办理该项目的相关证件及预售手续”，可以看出，原告在与被告一订立该协议书时，明知该房屋并未取得商品房预售许可证明，但原告仍与被告一订立该协议书，原告对于该协议书的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求二被告支付以首付款290586元为基数计算的利息（自2017年2月14日起按照银行同期贷款利率计算至全部款项还清之日止），本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：
一、原告李XX与被告北京XX公司签订的《南湖XX国际社区订购协议书》无效；
二、被告北京XX公司、北京XX公司保定分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告李XX首付款290586元；
三、驳回原告李XX其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5658元，简易程序减半收取2829元，由被告北京XX公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。