买了被抵押的房子怎么维权？

律师观点分析

• 一、案情简介

2013年10月，买受人严某与出卖人某置业公司签订商品房销售合同，合同约定了付款方式和交房期限，同时约定某置业公司应于交房后180个工作日内为严某办理不动产权变更登记。双方依照合同约定履行了付款义务和交房义务。但某置业公司未能在办证期限内完成不动产权变更登记。严某多次与出卖人沟通、催促均无结果。后严某发现，涉案房屋上于2013年6月设定抵押，之后又被多个法院查封，该房屋上至今仍存有法院查封、银行抵押登记。在律师建议下，2020年严某将某置业公司诉上法庭，要求解除合同。

二、争议焦点

本案的争议焦点为：1.出卖人的行为是否构成违约；2.若确认某置业公司构成违约，严某是否享有解除权；3.合同解除后，双方各自承担何等法律责任。

三、北京京创律师点评

某置业公司在签订买卖合同前将涉案房屋设定抵押且抵押至今尚未解除，导致现已严重超出办理产权登记的期限，致使买受人的合同目的落空，该公司的行为已构成严重违约，严某依法享有单方解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔2003〕第九条规定，因为某置业公司故意隐瞒房屋已经抵押的事实导致合同解除的，买受人严某有权要求其返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

四、法院判决

受诉法院在审查双方提供的证据后，对出卖人在签订买房合同前故意隐瞒抵押事实、合同生效后无法履行办证义务的违约行为进行了认定。在确定损失赔偿数额时，严某虽未提供相关证据佐证其所受损失，但法官综合某置业公司故意隐瞒的过错、违约的过错程度、履行利益损失等酌定应赔偿严某损失20万元。最终法官依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔2003〕等判决解除双方间的买房合同，某置业公司除向严某返还70余万元购房款与利息外，并应赔偿其20万元经济损失。