当事人能以房屋出卖人没有所有权主张合同无效吗？

律师观点分析

一、基本案情
原告卢X购买房屋一套，产权登记在其名下。2011年11月20日，卢X1（卢X之子）与李X签订《房屋买卖协议书》，将案涉房屋转让给李X，转让价格为60万元，并在当日完成房款给付及房屋交付。后，李X实际占有、使用该房屋，将房屋作为儿子的婚房使用。另查明，卢X与李X系同公司员工，在同一小区居住，2019年该小区进行旧房腾退工程，案涉房屋依腾退协议可获得补偿款500万元。后，卢X诉至法院，请求法院判令卢X1与李X签订的房屋买卖协议无效。
二、【争议焦点】
1、卢X1和李X之间签订的《房屋买卖协议书》是否有效？
2、李X是否应退还涉案房屋给卢X？
三、【律师焦点解读】
1、关于卢X1和李X之间签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题。
首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，卢X1对涉案房屋是否具有所有权或处分权不影响其与李X之间的房屋买卖合同的效力。
其次，李X和卢X1之间签订的《房屋买卖协议书》并未违反原《合同法》第52条（现《民法典》第144条、146条、153条、154条）的规定。李X一家自2011年开始一直居住在涉案房屋内，李X作为交易方有理由相信卢X1对涉案房屋具有相应的处分权。虽李X未及时查明房屋的产证情况并办理过户，存在一定过失，但并无证据证明李X与卢X1之间存在恶意串通行为。
再次，卢X提起诉讼距涉案房屋买卖合同订立之日已长达八年之久，且两家居住在同一小区，其称对卢X1已出售房屋一事不知情不合常理。故李X和卢X之间签订的《房屋买卖协议书》应为有效。
2、关于李X是否应退还涉案房屋给卢X的问题。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。李X与卢X1于2011年11月签订《房屋买卖协议书》，后一直居住在涉案房屋，或给儿子结婚使用，属于善意取得，不违背国家强制性法律规定，涉案房屋买卖合同合法有效，且卢X在2019年腾退之前对此并未提出异议。故卢X要求李X退还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当不予支持。
四、【审判结果】
法院最终认定，虽然卢X1和李X签订的《房屋买卖协议书》效力待定，时候卢X也没有对合同效力进行追认，但是李X对诉争房屋所有权构成善意取得，李X可以取得房屋所有权。法院判决驳回卢X全部诉讼请求。
五、【律师点评】
当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有《民法典》第144条、第146条、第153条、第154条规定的无效情形的，法院不予支持。卖房人签订合同后取得处分权，或者权利人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋所有权；权利人不予追认的，权利人可以追回房屋，但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，买房人要求卖房人承担违约责任的，法院应予支持；

权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失，要求卖房人承担赔偿责任的，法院亦应予支持。