马莎莎律师
在商品房买卖中，支付定金后，如果发现开发商在销售时隐瞒了房屋已设立抵押的重要事实，购房者能否要回定金？以下这起经过两审的真实案件，为面临类似困境的购房者提供了参考。
基本案情：签约后才知房屋有抵押，购房者要求退定金
购房者王某看中了某楼盘的一套房屋。2025年3月22日，王某与开发商A公司签订了《商品房认购协议书》，约定房屋总价220万元，王某于当日支付了5万元定金。协议约定，双方应于2025年4月11日前签订正式的《商品房买卖合同》。
随后，王某因需尽快签约以办理子女入学等事宜，多次催促A公司签订正式合同。直到2025年4月8日，A公司的销售人员才在微信中告知王某，其认购的房屋是“在建工程抵押房”，解押需要时间，签约可能要等到5月底甚至6月。
王某对此感到震惊，因为在签订认购书及支付定金的整个过程中，销售人员从未提及房屋存在抵押。王某立即表示，因开发商售前未告知此重要情况，要求解除认购协议并退还5万元定金。此后，双方协商未果，A公司向王某发送了《挞定函》，以王某未按期支付首付款为由，宣布解除协议并没收定金。王某遂将开发商A公司诉至法院。
法院审理：开发商未尽告知义务，违约在先
本案经一审、二审法院审理，均判决支持了购房者王某的诉讼请求，判令开发商A公司返还5万元定金。法院的裁判理由主要集中在以下几点：
开发商负有重要的信息披露义务：法院认为，房屋是否设立抵押，直接关系到购房者能否顺利办理网签备案、获得完整产权，是影响购房决策的核心信息。开发商在销售时，负有主动、如实披露此类重大信息的先合同义务。本案中，A公司在签订认购书前及当时，均未告知王某房屋存在“在建工程抵押”，违反了诚信原则。
购房者拒付房款有正当理由：A公司上诉称，其已在王某催促后的4月10日办理解押，具备了签约条件，王某拒不付款构成违约。但法院指出，王某是在支付定金后才发现抵押情况，这导致其对开发商的诚信及合同能否顺利履行产生了合理怀疑。因信息不透明而导致的交易风险，应由未尽告知义务的开发商承担。王某因此拒绝继续支付首付款并要求解约，具有正当理由，不构成违约。
“没收定金”的主张不成立：根据《民法典》规定，适用定金罚则（即没收定金）的前提是收受定金的一方（开发商）如约履行，而支付定金的一方（购房者）无正当理由不履行债务。本案中，合同未能继续履行的根本原因在于开发商A公司缔约时隐瞒重要信息，存在过错。因此，A公司无权没收定金，应将5万元全额返还给王某。
案例启示与思考
本案对购房者具有重要的警示意义：在支付定金前，务必主动询问并核实所购房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况，并可要求将“房屋无权利瑕疵”作为条款写入认购书或合同。
当遇到类似纠纷时，本案也展示了清晰的维权路径。从王某的应对来看，其在发现问题的第一时间即通过微信等固定证据，明确表达因对方未告知抵押而要求解约退款的立场，这为后续诉讼打下了良好的事实基础。在此类证据收集、法律焦点梳理乃至庭审交锋的过程中，专业法律人士的协助价值得以体现。他们能够帮助当事人精准定位开发商的违约行为（如未尽告知义务），有效驳斥对方关于购房者“违约”的指控，从而在诉讼中系统性地维护自身合法权益，确保法律得到正确适用。