马莎莎律师
“以房抵债”购房遭遇查封，合同目的落空，法院支持解约退款
在房产交易中，有一种特殊形式叫“以房抵债”，即开发商用房子抵偿欠付的工程款或货款。这类交易一旦出现问题，购房者的权利如何保障？近期，法院审理的一起案件明确了相关规则，为购房者维权提供参考。
一、 基本案情：债权抵房款后，房产却因开发商债务被查封
王某是某材料供应商的员工。2022年7月，其所在公司B公司与开发商A公司签订了一份《以房款抵偿工程款/材料款合同》，约定A公司以其名下的一套商铺，抵偿所欠B公司的137万余元材料款。随后，B公司指定王某作为买受人与A公司签订了正式的《商品房买卖合同》，并完成了网签备案。合同签订之日，即视为王某已付清全部购房款。
然而，合同签订后，王某多次催促A公司配合办理房产证，对方均以“发票开不了”等理由推脱。直至2025年，王某查询得知，因A公司涉及其它债务纠纷，该商铺已被法院和税务机关先后查封，根本不可能过户。王某购房的合同目的完全落空，遂将A公司诉至法院，要求解除合同，返还相当于购房款的137万余元及利息。
二、 争议焦点：“以房抵债”后，购房者能否要求退款？责任在谁？
本案的争议集中在“以房抵债”这一特殊交易模式下的责任认定：
- 买方王某主张：其与A公司之间存在合法有效的《商品房买卖合同》关系。A公司作为出卖人，负有交付房屋并协助办理产权过户的义务。现因A公司原因导致房屋被查封，合同目的无法实现，其有权解除合同并要求退款付息。
- 开发商A公司辩称：第一，王某并未实际支付现金购房款，双方无直接债权债务关系，王某无权起诉。第二，房屋被查封是因王某自己拖延办证所致，责任在王某。第三，抵债合同已履行完毕，不同意解除。
三、 法院判决：合同合法有效，出卖人违约，应解约退款
法院经审理，完全支持了王某的诉讼请求，判令解除合同，A公司返还“购房款”及资金占用利息。法院的核心观点如下：
- “以房抵债”协议与买卖合同均合法有效：A公司与B公司签订的抵债协议、以及王某与A公司签订的商品房买卖合同，均是各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。抵债协议中明确约定，协议签订即视为A公司向B公司支付了等额货款，原债务消灭，之后双方权利义务受《商品房买卖合同》约束。因此，王某是合法的买受人，享有合同权利。
- 开发商根本违约导致合同目的无法实现：法院指出，A公司作为出卖人，负有交付房屋、开具购房发票并协助办证的核心义务。但证据显示，A公司长期未能开具发票，也从未通知或协助王某办理过户。更关键的是，案涉商铺因A公司自身的其他债务被两次查封，导致物权转移在客观上已成为不可能。这已构成根本违约，致使王某签订合同（获得房屋所有权）的目的完全无法实现。
- 买受人享有法定解除权：根据《民法典》相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。本案中，因A公司的原因导致房屋无法过户，王某依法享有合同解除权。合同解除后，A公司应当返还收取的购房款。
- 关于利息：法院支持了王某要求支付资金占用利息的请求，但利息标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，对王某主张的1.5倍部分未予支持。
四、 案件启示与风险提示
本案对通过“以房抵债”方式购房的消费者具有重要警示意义：
- 合同关系独立，买受人权利明确：即便购房款来源于“债权抵顶”，一旦签订正式《商品房买卖合同》，买受人与开发商之间就成立了独立的房屋买卖合同关系。开发商不能以“未收现金”为由，拒绝承担出卖人的法定义务。
- “视为付款”不等于“高枕无忧”：虽然签订合同即视为付款，但买受人需密切关注后续履约。应及时催促开发商交付房屋、开具发票并启动办证程序，并保留好催促证据。
- 开发商资质与债务风险是关键：选择“以房抵债”方式购房，务必审慎考察开发商的资信状况。本案风险根源在于开发商自身陷入多起债务纠纷，导致房产被查封。购房前，可通过公开渠道查询开发商涉诉、被执行情况。
- 遇障碍及时维权，明确诉求：一旦发现房屋被查封等无法过户的情形，应尽快咨询专业人士，果断采取法律行动。本案中，王某选择“解除合同、返还购房款”的诉求，在房屋客观上无法取得的情况下，是止损和实现权利的最佳路径。
在这起交织着“以物抵债”与商品房买卖法律关系的复杂纠纷中，律师需要精准定性本案基础法律关系，即坚持以《商品房买卖合同》作为主张权利的请求权基础，而非纠缠于背后的材料款债务，这直接决定了诉讼主体的适格性和法律依据的准确性。其次，需要组织严密的证据链，包括《抵偿合同》、《买卖合同》、多次催告办证的沟通记录、房屋被查封的查询结果等，以证明A公司长期不履行办证义务及最终导致合同履行不能的严重后果。最后，在庭审中需有力驳斥开发商关于“购房者自身拖延”等不实抗辩，并向法庭清晰阐明“因出卖人原因导致合同目的不能实现”这一核心法律事实，从而成功支持了解除合同并返还钱款的诉讼请求。当您遇到类似因开发商原因导致房产被查封、无法过户的困境时，委托专业律师厘清法律关系、固定关键证据并制定有效的诉讼方案，是维护自身财产权益的关键。