马莎莎律师
在二手房交易中，最让人担忧的情况之一，就是付了定金和中介费后，却发现房屋因存在抵押、查封等问题根本无法过户。遇到卖方刻意隐瞒抵押情况，甚至签约后再次抵押，买方该如何保护自己的权益？下面这起案件的一审判决，给出了参考。
一、 基本案情：付了定金才发现房屋被多重抵押
王某通过某中介公司看中了一套二手房，并于2025年2月1日与卖方、中介公司共同签订了《房屋买卖合同书》。合同约定，房屋总价62.5万元，王某当日支付了2.5万元定金给卖方，并支付了5000元中介费。合同明确约定，卖方保证房屋不存在抵押等权利瑕疵，双方应在60个工作日内办理过户手续。
然而，在王某备齐所有材料准备办理过户时，却发现该房屋早在签约前就已两次抵押给他人，导致过户手续无法进行。更令人意外的是，在合同签订后，卖方竟又一次将房屋抵押给了第三人。由于卖方未能解除抵押，房屋最终被法院查封。购房目的彻底落空，王某遂将卖方及中介公司一并诉至法院，要求解除合同，由卖方双倍返还定金5万元并支付利息，同时要求中介公司全额退还中介费。
二、 争议焦点：责任在谁？定金和中介费能否要回？
庭审中，各方争议激烈：
- 买方王某主张：卖方故意隐瞒房屋已抵押的事实，构成根本违约，导致合同目的无法实现，应适用定金罚则双倍返还，并赔偿损失。中介公司未尽职核查房屋状况，也应退还中介费。
- 卖方：经法院合法传唤，无正当理由未到庭，也未提交答辩意见。
- 中介公司辩称：其已完成了提供信息、促成签约的中介服务，且在洽谈时买方已知晓房屋存在前两次抵押，交易失败是因卖方后续违约所致，故不同意退还中介费。
三、 法院判决：卖方严重违约，承担全部责任；中介未尽全责，部分退款
法院经审理，作出如下判决：
- 解除合同：因房屋存在抵押无法过户，合同目的已不能实现，支持王某解除合同的诉讼请求。
- 卖方双倍返还定金并支付利息：法院认为，卖方在明知房屋有抵押的情况下签约，经催告后不解除抵押，反而在签约后再次抵押，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。故判决卖方向王某双倍返还定金共计5万元，并以2.5万元为基数，支付自付款之日起的资金占用利息。
- 中介公司部分返还佣金：法院认为，中介合同的目的不仅是促成签约，还应包括协助完成过户等后续服务。虽然王某在签约时知晓房屋存在前两次抵押，但合同最终因卖方原因无法履行，中介合同的目的也未能完全实现。结合中介公司已提供的服务，酌情判决其所属的总公司向王某退还2500元中介费（即退还一半）。
四、 案件启示与风险提示
本案对二手房买家有非常重要的警示作用：
- 产权核查是生命线：购房前，务必亲自或委托专业人士到不动产登记中心查询房屋的权属、抵押、查封状况。不能仅听信卖方或中介的口头承诺。
- “知晓抵押”并非卖方免责牌：本案中，尽管买方签约时知晓存在抵押，但法院仍认定卖方违约。关键在于卖方负有确保房屋可交易（解除抵押）的最终义务，其后续新增抵押及不配合解押的行为，是导致合同无法履行的根本原因。
- 定金罚则的适用：当卖方根本违约导致合同目的无法实现时，买方有权要求适用定金罚则，即要求卖方双倍返还已付定金。这是对违约方的一种惩罚，也是对守约方的重要保障。
- 中介费退还的可能：中介费并非“一经收取，概不退还”。如果因交易最终未能完成，导致中介服务的核心目的（促成交易完成）落空，买方可以依据中介公司的过错程度和服务完成情况，要求部分或全部退还。