陈胡月律师
律师观点分析
案件基本信息
案件类型：民事代理｜合同事务?房屋租赁合同纠纷
承办律所：湖南芙蓉（中山）律师事务所
承办律师：陈胡月律师团队陈采芹律师
办案机关：珠海市金湾区人民法院
案件结果：法院全面采纳我方核心代理意见，依法缺席判决被告向我方当事人支付拖欠租金 121000 元及逾期付款违约金，并全额支持我方主张的律师费 12000 元，案件受理费大部分由被告承担，当事人的合法权益得到有效维护。
案情简介
我方当事人系珠海本地一家商业运营管理公司，负责高栏港某商业综合体的商铺租赁运营。2022 年 3 月及 7 月，我方当事人与被告先后签订两份《物业租赁合同》，将商业综合体内两间商铺分别出租给被告经营餐饮门店，租赁期限均为三年。
合同明确约定了租金标准、支付时间、水电费承担方式及违约责任：被告逾期支付租金或水电费达 30 日以上的，原告有权解除合同；被告迟延付款的，每逾期一日应按应付金额 1% 支付违约金；因被告违约导致原告解除合同的，原告有权要求被告赔偿律师费等全部损失。
合同履行过程中，被告自 2023 年 1 月起开始拖欠租金，经我方当事人多次催收仍拒不支付，并于 2023 年 10 月擅自搬离案涉商铺，未结清全部欠款。截至起诉之日，被告累计拖欠两间商铺租金共计 121000 元。为维护自身合法权益，我方当事人委托湖南芙蓉（中山）律师事务所陈律师代理本案，通过诉讼途径追回欠款。
办案难点
接受委托后，陈律师全面梳理案件材料，明确本案核心办案难点：
被告全程缺席，诉讼程序推进难度大：被告经法院公告送达起诉状、开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见，案件需依法缺席审理，对我方证据的完整性和证明力提出了极高要求。
两份合同交叉履行，账目核算复杂：被告同时承租两间商铺，两份合同的租赁期限、租金标准、付款时间均不相同，且存在租金调整情况，需逐笔核算每一笔租金的应付时间、金额及逾期情况。
合同约定违约金过高，存在被调整风险：双方合同约定的每日 1% 的违约金标准远超法律保护上限，法院大概率会依法予以调整，需提前做好应对准备。
水电费主张缺乏直接证据：我方当事人未能提供水表、电表的原始读数记录，水电费主张存在证据不足的风险。
代理思路
针对本案特点与难点，陈采芹律师制定了 “全面固定证据 + 精准核算账目 + 合理主张违约责任 + 充分举证维权成本” 的全流程代理方案，全力维护我方当事人的合法权益。
1. 全面整理证据，形成完整闭环证据链
律师团队全面整理了两份《物业租赁合同》、保证金支付凭证、租金支付记录、催收记录等全部证据材料，制作了详细的《租金欠付明细表》，逐笔列明每一间商铺每一个月的应付租金金额、实付金额、欠付金额及逾期时间，清晰呈现了被告的违约事实，形成了完整的证据链。
2. 精准主张合同解除时间，避免法律风险
针对原告主张的合同解除时间，律师结合被告实际搬离时间及两份合同的到期时间，向法庭作出了清晰说明，虽然法院未支持原告主张的起诉之日解除合同，但认可了被告的违约事实及原告主张租金的权利，确保了核心诉求不受影响。
3. 主动调整违约金标准，争取法院最大支持
律师主动向法庭说明，合同约定的每日 1% 的违约金标准过高，自愿请求法院按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的 1.5 倍计算违约金。该主张既符合法律规定，又充分体现了原告的诚意，最终得到法院的全面采纳。
4. 充分举证律师费，确保维权成本全额获赔
律师向法庭提交了《民事委托代理合同》、律师费发票等完整证据，证明我方当事人为实现本案债权已实际支付律师费 12000 元，且该收费标准符合广东省律师服务收费管理办法的规定，同时符合双方合同中的明确约定。最终法院全额支持了我方关于律师费的主张。