陈胡月律师
律师观点分析
案件基本信息
案件类型：民事代理｜合同纠纷?房屋租赁合同纠纷
承办律所：湖南芙蓉（中山）律师事务所
承办律师：陈胡月律师
办案机关：深圳市福田区人民法院
案件结果：法院全面采纳我方核心代理意见，判令被告向原告支付 2022 年 6 月 1 日至 24 日租金 15840 元及相应违约金、2022 年 5-6 月水电费 586 元、中介服务费 9600 元、律师费 6000 元，并支持原告没收被告缴纳的租赁保证金 39600 元及水电费押金 3000 元，案件受理费 1746.11 元由被告负担。
案情简介
原告某实业发展有限公司与被告某保安服务有限公司于 2021 年签订房屋租赁合同及补充协议，约定原告将位于深圳市福田区的一处房屋出租给被告作办公使用，月租金 19800 元，租赁期限至 2023 年 8 月 31 日。合同明确约定，被告拖欠租金达 5 日以上的，原告有权解除合同并没收全部押金，被告还需赔偿原告支付的中介服务费及因维权产生的律师费等全部费用。
合同履行过程中，被告自 2022 年 6 月 1 日起开始拖欠租金及水电费，经原告多次催告仍未缴纳。2022 年 6 月 24 日，原告为维护自身合法权益对涉案房屋采取上锁措施。后双方就合同解除及赔偿事宜协商未果，原告委托湖南芙蓉（中山）律师事务所陈胡月律师代理本案，向法院提起诉讼，要求被告支付拖欠的租金、水电费、违约金、中介服务费、空置期损失，并没收全部押金及承担律师费。
办案难点
接受委托后，承办律师全面梳理案件材料，明确本案核心办案难点：
合同解除时间认定争议：被告主张原告 2022 年 6 月 24 日锁门构成单方解除合同，不应承担锁门后的租金，需准确界定合同解除时间及租金计算截止日期。
押金与违约金双重获利抗辩：被告主张原告同时没收押金和主张违约金、中介费等损失违反损失填平原则，需论证押金性质及各项损失的独立性与合理性。
疫情不可抗力抗辩：被告以疫情影响导致资金短缺为由主张减免租金，需反驳该主张不构成不可抗力免责事由。
税费承担争议：合同约定租金为实收价不含税，但原告尚未开具发票，需明确税费承担的前提条件。
各项损失金额的合理性证明：需提供充分证据证明中介服务费、律师费等损失已实际发生且金额合理。
代理思路
针对本案特点与难点，承办律师制定了 "合同依据为核心 + 损失证据为支撑 + 法律适用为保障" 的全方位代理方案：
1. 系统梳理合同条款，明确违约责任约定
律师全面整理了双方签订的房屋租赁合同、补充协议及变更协议，逐条梳理违约责任条款，明确约定被告单方违约时，原告有权没收押金并要求赔偿中介服务费、律师费等损失，为各项诉讼请求提供坚实的合同依据。
2. 精准界定合同解除时间，合理计算租金金额
律师向法庭明确指出，原告锁门系因被告长期拖欠租金采取的自助措施，并非单方解除合同的意思表示。但鉴于被告已无法实际使用房屋，法院认定 2022 年 6 月 24 日为合同解除日，被告应支付该日前的租金，该认定既符合法律规定也兼顾了公平原则。
3. 有力反驳被告各项抗辩主张
针对被告提出的疫情不可抗力抗辩，律师指出被告未提供任何证据证明疫情直接影响其经营及履约能力，且未及时履行通知义务，不能免除其违约责任；针对押金与违约金双重获利抗辩，律师论证押金系履约担保性质，与中介费、律师费等实际损失性质不同，同时主张符合合同约定及法律规定。
4. 全面固定损失证据，确保赔偿请求获支持
律师指导原告收集并提交了中介服务合同、转账凭证、律师费发票、委托代理合同等证据，证明原告已实际支付中介服务费 8257 元及律师费 6000 元，同时提交了水电费代缴凭证，证明原告已代被告缴纳相关费用。