谭某某、怀化XX公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

湖南省怀化市鹤城区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘1202民初7290号

原告：谭XX，男，1998年3月21日出生，汉族，住所地湖南省湘乡市。

委托诉讼代理人（特别授权）：龙XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：滕XX，湖南XX律师。

被告：怀化XX公司，住所地湖南省怀化市经开区龙泉湖路与滨江北路交汇处西南角怀化XX一期一标段1栋106室。

法定代表人：叶X，该公司董事长。

委托诉讼代理人（特别授权）：汤X，男，1989年12月25日出生，土家族，住所地湖南省石门县。

原告谭XX诉被告怀化XX公司（以下简称怀化XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年10月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭XX的委托诉讼代理人龙XX、被告怀化XX公司的委托诉讼代理人汤X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谭XX向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金82078.9元（以购房款747531元为基数，按每日万分之三计算，从2019年8月30日起暂计算至2020年8月30日，共366天）；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:原告于2017年9月28日与被告签署了《商品房买卖合同》,约定:原告购买被告开发的怀化XX十里江湾商品房一套,总价款为747531.00元，房屋交付标准为劳斯莱斯精装修，房屋交付时间为2019年8月30日前，如果逾期交房，按购房款的每日万分之三计算逾期交房违约金，合同附件四(第21面上部)中的补充协议还约定:“对商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题,出卖人应当负责修复和承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”等等。合同签订后，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。2019年8月30日验房时，原告委托父亲谭XX前往，并书面指出了许多严重缺陷，要求被告及时整改。2020年3月15日左右，谭XX再次前往所购房屋内看被告有无整改，发现被告不仅没有整改，还发现公共卫生间等处往外冒水，进门处过道里的瓷砖缝隙也渗水上来，水浸漫到儿童房和餐厅，儿童房强化木地板被泡坏，墙面返潮脱皮。发现这一问题后谭XX给被告客户关系部部长姚X提及,当天就把姚X叫到现场查看,随同的还有一位门窗安装师傅和一位水电工师傅，2020年4月12日，为检查冒水与渗水的原因，被告安排人检查，将过道处的门框撬开，此后排除木工的原因，发现是水管安装时的问题，于是当天把厕所等处的瓷砖也撬开了。但被告至今未通知再次验收。最近原告进房查看,发现此后虽然被告已安排人维修,又重新铺贴瓷砖,但至今仍存在未安装洗脸盆下水管、门吸未安装、新铺贴瓷砖未填缝等问题，且对于2019年8月30日验房时原告明确提出的诸多问题仍然未进行整改。在此期间，原告多次与被告沟通，并发送《律师函》，被告虽然同意维修和整改但却一直拖延解决问题。因向被告提出按照合同约定承担逾期交房的责任被拒绝，协商未果，原告依法提起诉讼,请求人民法院予以支持。

被告怀化XX公司答辩称，原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告承担逾期交房违约责任，并按已付房款万分之三每日承担违约金只有两种情况，一是案涉房屋未通过验收合格，二是案涉房屋存在主体问题以及导致无法居住问题，本案案涉房屋所在楼栋2019年8月30日已完成竣工备案，符合合同约定交付条件，且原告在2019年8月30日查验房屋时，并未发现案涉房屋存在主体结构地基基础无法居住的问题，原告当时拒绝收房没有合同依据，被告不存在逾期交房违约责任，应当视为案涉房屋2019年8月30日已经交付原告，2020年6月4日被告发现原告已经自行开始对案涉房屋进行装修，并将护栏拆除，原告装修工人没有关窗导致室内地板被雨水浸泡，原告对案涉房屋装修更改门禁密码足以证明原告接受案涉房屋并实际占有，原告诉状中提到渗水问题是原告2020年3月向被告反馈，该问题在4月已经完全修复完毕，该问题是因水管破裂导致，且该问题发生在交房之后，属于正常保修范围，被告已经履行保修义务，该问题也不属于严重影响使用问题，原告诉求没有事实及法律依据，原告要求按每日万分之三计算违约金不应得到支持。

根据庭审查明的情况及本院采信的证据，本院认定本案的事实如下：

2017年9月28日，原告谭XX与被告怀化XX公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的怀化XX十里江湾项目第25幢903号商品房一套，合同约定房屋价款为747531元，交付时间为2019年8月30日，交付房屋必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得竣工验收备案表，交付房屋的装饰、设备标准为劳斯莱斯洋房装修标准，该标准对于结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台及栏杆、户门、卫生间、厨房设施分别进行了说明；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务，被告拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，原告可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由被告承担等。合同签订后，原告依约交纳房款。案涉房屋于2019年8月30日取得竣工验收备案表。被告通知原告于2019年9月30日收房，原告于当日去收房时发现存在瓷砖缺角、空鼓、踢脚线不平整、卫生未清洁，达不到交房条件为由，要求被告整改，一直未收房。2020年3月原告发现房屋过道底板渗水，经被告检查，系过道地板下水管漏水，被告遂于2020年6月将水管修复，将被水浸泡的地板重新进行了更换。原告于2021年8月30日发现案涉房屋洗脸盆下水管未安装、厕所门碰没有安装等情况，遂起诉至法院，形成本案纠纷。

上述事实，经本院公开开庭，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有居民身份证、常住人口登记卡、企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、交付验房单、照片、增值税发票、证人证言、竣工验收报案表、微信记录等，结合庭审笔录予以证实，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双实真实意思表示，合法有效，原、被告应全面履行合同。原告已经依约交纳购房款，被告亦应按照约定时间将符合合同约定的房屋交付给原告使用。根据《商品房买卖合同》对于交付房屋的约定，一是经竣工验收合格、取得竣工验收备案表，二是符合合同约定装饰、设备标准，及劳斯莱斯洋房装修标准。根据查明事实，被告在交付案涉房屋时，已经取得竣工验收备案表，且基本装修符合劳斯莱斯洋房装修标准，虽存在部分瑕疵，但不能成为原告拒收房屋的法定理由，原告没有证据证明2019年8月30日交付房屋时存在房屋主体结构质量不合格不能使用的情形，故原告拒收案涉房屋依据不足，原告主张被告自2019年8月30日起支付其逾期交房违约金的诉讼请求无法律依据，对该主张本院不予支持。被告交付的房屋存在一般质量问题，依照法律规定及合同约定被告应当承担修复责任，原告可就该质量问题造成原告的损失另行主张权利。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告谭XX的诉讼请求。

案件受理费1852元，减半收取926元，由原告谭XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　员　　申　敏

二〇二一年十二月十八日

代理书记员　　曾奕程