律师观点分析
原告：陈X，女，汉族，1988年3月2日出生，住四川省成都市青羊区。
委托诉讼代理人：李XX，四川XX律师。
委托诉讼代理人：张放，四川XX律师。
被告：达州市XX公司，住所地：四川省宣汉县东乡XX。
法定代表人：陈XX。
委托诉讼代理人：罗XX，四川XX律师。
被告：潘X，男，汉族，1971年11月26日出生，住四川省达州市达川区。
被告：刘XX，男，汉族，1959年5月8日出生，现住达州市通川区。
被告：夏XX，男，汉族，1954年7月9日出生，住重庆市渝中区。
被告：周XX，男，汉族，1964年11月4日出生，住重庆市南岸区。
被告：张X，男，汉族，1974年4月21日出生，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：石XX，四川省达州市通川区东城法律服务所法律工作者。
原告陈X与被告达州市XX公司（以下简称：XX公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案。诉讼中，经被告XX公司申请，本院依法追加潘X、刘XX、夏XX、周XX、张X作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行审理，原告陈X的委托诉讼代理人李XX、被告XX公司的法定代表人陈XX及其委托诉讼代理人罗XX、被告张X的委托诉讼代理人石XX、被告刘XX、夏XX、周XX到庭参加诉讼，被告潘X经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告陈X向本院提出诉讼请求:1、判令被告XX公司在判决生效后一个月内为原告办理不动产登记；2、判决被告XX公司支付原告逾期办理房屋产权登记的违约金75408元（2013年6月25日至2019年12月1日共计2371天×318043元×0.0001）；3、本案的诉讼费用、保全费用、保险费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2011年2月14日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告按照2722.04元每平方米的价格购买被告开发的万源市太平镇秦川大道XX商品房，该商品房建筑面积共116.84平方米，套内建筑面积99.41平方米，房屋总价款为318043元。原告于2011年1月17日支付了房款302143元。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当于2012年7月1日前向原告交房。原告于2011年1月17日向被告提交了办理房产证的所需资料，被告在当日代收了办理产权的契税、印花税等费用13193元。《商品房买卖合同》第二十条（二）转移登记的约定为：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
被告XX公司辩称，1、秦川大道XX系被告潘X等5人挂靠被告XX公司开发的，故本案的主体应为秦川大道XX项目部，被告XX公司仅有协助义务；2、原告诉请遗漏了确认商品房买卖合同效力这一诉讼请求；3、被告XX公司的公章及法定代表人于2019年9月进行变更，且公司系三无公司，故对之前发生的事情不知情，公司更不应承担责任。
被告张X、刘XX、夏XX、周XX辩称，1、被告张X等四人系自然人，不具备房地产开发资格，同时依照合同相对性原则，原告的产权证书应由被告XX公司办理，同时被告张X等四人与被告潘X系个人合伙关系，但与本案无关，综上被告张X等四人主体不适格，追加张X等四人为被告程序不当；2、原告诉请不成立，首先，逾期办证是由于不可抗力的因素，办证期间项目部负责人潘X被抓，办证费用被相关部门扣划，故被告应免责，其次，合同约定需由原、被告共同申请办证，故原告应提供要求办理产权证书的相关证据，再次，逾期办证双方均有过错，故被告不应支付违约金，且原告无实际损失。
被告潘X未发表答辩意见。
原告陈X为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件。
2、被告XX公司的企业登记信息。
3、房款收据两张及被告代收房屋契税、印花税、评估费等收据一张。拟证明原告2011年1月17日向被告支付房款301243元，支付抵押登记费、测绘费、评估费、契税、印花税等13193元，2012年6月30日补缴房款及代收费19325元。
4、商品房买卖合同。拟证明原、被告于2011年1月17日签订《商品房买卖合同》。
5、被告2016年10月张贴的承诺书复印件。拟证明被告承诺2017年8月31日前为包括原告在内的业主办理产权证书。
6、2017年1月万源市市长信箱截图。拟证明2017年1月，秦川大道XX业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，开发商承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。
被告XX公司的质证意见为：证据1无异议；证据2关联性有异议，被告XX公司2019年9月进行了法定代表人及公章的变更，故公司之前的行为与现在的公司无关；证据3不知情，公司无财务公章；证据4有异议，系原告故意不申请办证而导致违约，且违约金的计算已超过诉讼时效；证据5系秦川大道XX项目部加盖的公章，但未得到公司授权，故对公司不产生法律效力；证据6无关联性。
被告张X、刘XX、夏XX、周XX的质证意见为：证据1、2无异议；证据3无关联性，原告无证据证实收据加盖的项目公章得到被告公司的授权，且项目部的公章对外无效；证据4无关联性；证据5有异议，项目部的公章对外无效，且项目部张贴承诺后，至今未办理证件，原告对此知情，应视为其放弃2017年8月31日前要求支付违约金的实体权利；证据6无关联性。
被告XX公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：
1、被告XX公司与陈XX签订的《开发项目内部管理合同》。拟证明XX公司现在的法定代表人陈XX2019年9月开始负责公司。
2、被告XX公司与潘X签订的《开发项目内部管理合同》。拟证明案涉项目系被告张X、刘XX、夏XX、周XX、潘X五人挂靠被告XX公司开发。
3、（2019）川17民终961号民事判决书。拟证明内容同上。
4、被告XX公司股权转让合同。拟证明XX公司现在的法定代表人陈XX2019年9月开始负责公司。
5、被告XX公司营业执照复印件。拟证明内容同上。
原告陈X的质证意见为：证据1系被告公司的内部管理行为，不具有对外效力；证据2缺乏关联性，更能印证被告公司系秦川大道XX的开发人；证据3无关联性；证据4、5达不到被告的证明目的。
被告张X、刘XX、夏XX、周XX的质证意见为：证据2关联性有异议，仅能证明被告潘X系被告公司的项目负责人，其所有行为系被告公司的职务行为，但与被告张X等四人无关；证据1、3、4、5关联性有异议。
被告张X、刘XX、夏XX、周XX、潘X未向本院提交证据。
原、被告提交的上述证据，本院认证如下：
原告陈X提交的证据1、2、3、4、5、6及被告XX公司提交的证据2、3、5，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。被告XX公司提交的证据1、4与本案无关联性，本院不予采信。
经审理查明，2009年11月16日，被告潘X、刘XX、夏XX、周XX、张X签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道XX（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘X（乙方）与被告达州市XX公司（甲方）签订《达州市XX公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道XX（原绿苑楼）项目以被告XX公司的名义进行开发建设，由被告潘X全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘X向被告XX公司交纳管理费10万元；被告潘X应依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告XX公司应及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘X承担。
2011年1月17日，原告陈X（买受人）与被告达州市XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告陈X购买被告XX公司开发的秦川大道XX的房屋，房屋建筑面积为116.84平方米，总价款为318043元，交房时间为2012年7月1日前；合同第二十条第（二）款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，陈X向XX公司秦川大道XX项目部支付购房款302143元，支付抵押登记费、测绘费、评估费、契税、印花税等13193元。2012年6月，被告XX公司按期向原告陈X交付房屋，陈X于2012年6月30日向XX公司秦川大道XX项目部补缴购房款19085元、补缴代收费240元，合计19325元。
秦川大道XX项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书。2016年10月23日，XX公司秦川大道XX项目部对外张贴承诺书，承诺2017年8月31日办理房屋产权证书。2017年1月，秦川大道XX业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，该局2016年10月20日联系被告，并召开座谈会，被告承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。但被告XX公司至今未为原告陈X办理房屋产权证书。
同时查明，生效的（2016）川17民终1365号民事判决书及（2019）川17民终961号民事判决书均认定，被告潘X、刘XX、夏XX、周XX、张X系秦川大道XX的合伙开发人。诉讼中，经本院释明，原告陈X自愿不要求被告潘X、刘XX、夏XX、周XX、张X对其诉请事项承担责任。
本院认为，原告陈X与被告XX公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告陈X已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告XX公司至今未按照合同约定履行办理产权证的义务，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告XX公司为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，被告XX公司应协助原告董子界办理不动产产权证书。张X等人辩称，原告对逾期办理不动产权证书亦有过错，本院认为，原告陈X已完全履行了支付购房款的责任,同时包含原告陈X在内的秦川大道XX业主也多次通过写信、信访等形式向相关部门主张权利，故被告张X等人的该辩解理由,本院不予支持。被告张X等人辩称，逾期办证是由于不可抗力的因素，本院认为《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，被告因自身原因导致陈X等人缴纳的办证费用被扣划，显然不属于不可抗力的范畴。
被告XX公司至今未给原告办理房屋权属转移登记，按照案涉《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告XX公司应按原告已付购房款日万分之一向原告支付违约金，该约定的计算标准并未超过法律规定的范畴,故原告陈X要求被告XX公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的计算标准，诉讼中，原告陈X仅陈述其交房未逾期，但未举证证明具体交房时间，本院酌定以《商品房房买卖合同》约定的最迟交房时间2012年7月1日为交房日期，按照《商品房买卖合同》第二十条约定，被告XX公司应在交房之日起360日内即2013年6月26日前取得房屋所有权证书，故被告应从2013年6月27日起向原告支付违约金，《商品房买卖合同》第二十条约定违约金支付截止时间为实际取得房屋所有权证书之日止，但本案原告仅诉请至2019年12月1日，故本院以原告诉请为限。综上，被告XX公司应向原告陈X支付的逾期办证违约金数额为74708.3元（2013年6月27日至2019年12月1日共计2349天×318043元×0.0001）。被告张X等人辩称，原告陈X无证据证明其因逾期办理不动产权证书受到了损失,故被告不应承担违约责任。本院认为，违约金兼具补偿性质和惩罚性质，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告未按期办理房屋权属证书即应承担违约责任，故张X等人的该辩解理由，于法无据，本院不予采信。被告XX公司辩称，原告主张违约金已超过诉讼时效，经查，被告XX公司交付房屋后，包含原告陈X在内的秦川大道XX业主多次向相关部门信访，被告XX公司秦川大道XX项目部也公开对外承诺将定期办理房屋产权证书，故诉讼时效因原告多次主张权利、被告同意履行义务而中断，被告XX公司关于超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。
被告XX公司辩称，秦川大道XX系被告张X等5人挂靠被告开发，且被告XX公司的公章及法定代表人进行了变更，故被告XX公司不应承担责任。本院认为，首先，秦川大道XX项目部，系被告张X等人挂靠被告XX公司后，为便于项目开发而设立的临时机构，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，项目部实施的行为应由被告XX公司对外承担责任，且案涉《商品房买卖合同》系原告与被告XX公司签订，依照合同相对性原则，亦应由被告XX公司承担合同违约责任；其次，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，被告XX公司虽于2019年进行了公司法人及公章的变更，但并不影响其对外承担民事责任。综上，被告XX公司的辩解理由，本院不予采信。张X等五人挂靠XX公司实际开发秦川大道XX项目，依照法律规定，应当与被告XX公司共同就原告案涉诉请对外承担连带责任，但经本院释明，原告自愿不要求五被告承担责任，本院认为，当事人有权在法律规定范围内处分其民事权利，原告的上述处分行为不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告达州市XX公司在本判决生效后30日内协助原告陈X办理万源市太平镇秦川大道XX的房屋的不动产产权证书；
二、被告达州市XX公司在原告陈X实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告陈X支付逾期办理不动产产权证书的违约金74708.3元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告陈X的其他诉讼请求。
案件受理费843.00元，由达州市XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
