物业服务合同纠纷---帮助原告追回6502.60元

律师观点分析

案情简介：

原告：重庆XX公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处营盘XX，统一社会信用代码9150XXXX39670915。

法定代表人：杜XX，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邱XX、邱X，重庆XX律师。

被告：张XX，女，1983年2月12日出生，汉族，户籍所在地重庆市铜梁区，现住重庆市铜梁区。

重庆XX公司（以下简称XX公司）与张XX物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。XX公司的委托诉讼代理人邱XX到庭参加了诉讼，张XX因下落不明，本院于2020年4月16日公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

XX公司向本院提出诉讼请求：判令张XX立即支付所欠物业服务费本金6502.60元，逾期违约金3958.34元；本案诉讼费由张XX承担。事实和理由：XX公司系“××”小区物业服务企业，张XX为该小区业主。2016年1月25日，XX公司与张XX签订了《××前期物业服务协议》，就有关物业服务内容、物业收费标准、逾期缴费违约责任及其他相关内容作了约定。其中第六条约定，住宅物业服务费为1.6元/建筑平方米/月；第七条约定，物业服务费应于当月25日前按月缴纳，逾期应按日加收千分之三违约金；等等。签约后，XX公司依约提供了相应的物业服务，但张XX却长期拖欠物业服务费，XX公司经多次催收无果。为此，提起诉讼。诉讼中，XX公司将违约金的计算方式变更为以当月应缴物业费为基数，从次月1日起至付清之日止按年利率24%计算。

张XX未到庭参加诉讼，也未有书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：XX公司系位于重庆市铜梁区××街道办事处××大道××号××小区的前期物业服务单位，张XX系该小区×栋××号房屋的业主，其房屋建筑面积为123.19平方米。2016年1月25日，以张XX为甲方，以XX公司为乙方，双方签订《××前期物业服务协议》，部分内容为：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理……；甲方承担的费用及缴纳……××小区的物业服务收费采取包干制，物业服务费用由甲方按其物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅物业服务费：1.6元/建筑平方米/月……；物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月25日之前交纳当月物业服务费，逾期将按每日加收应交纳费用千分之三的违约金。……

张XX从2016年8月起欠缴物业服务费，XX公司以在张XX入户大门张贴物业服务费催缴函的方式向张XX书面催收，张XX仍未缴纳。本案中，XX公司要求张XX缴纳2016年8月至2019年12月期间的物业服务费，其中2016年8月应交98.6元，从2016年9月起每月应交160.1元。

上述事实，有XX公司的陈述，XX公司举示的前期物业服务协议，交接房手续办理确认书，欠费明细表，重庆市房地产登记审核表，催缴函及张贴照片等证据证实，这些证据的真实性、合法性、关联性经当庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，XX公司与张XX签订的《××前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据协议约定，张XX在接受了XX公司的物业服务后，有按照协议约定向XX公司交纳物业服务费的义务。XX公司陈述张XX从2016年8月起欠缴物业服务费，经书面催收后至今仍未交纳，张XX经本院公告传唤期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃陈述抗辩权，应承担相应的法律后果，本院采信XX公司的该陈述。根据前期物业服务协议载明的物业服务费交纳时间及物业服务费的标准，XX公司要求张XX交纳2016年8月至2019年12月期间物业服务费6502.60元，本院予以支持。

关于违约金的诉讼请求。物业服务协议约定物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月25日之前交纳当月物业服务费，逾期将按每日加收应交纳费用千分之三的违约金。XX公司要求以当月应缴物业费为基数，从次月1日起至付清之日止按年利率24%计算违约金，该违约金的计算方式未超出约定，也符合法律规定，本院予以支持该请求。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：

张XX于本判决生效之日起十日内支付重庆XX期间的物业服务费6502.60元，并从2016年9月1日起以张XX当月欠缴的物业服务费为基数（2016年9月98.6元为基数，2016年10月起每月160.1元为基数）按年利率24%计算向重庆市XX公司交纳违约金至付清之日止；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由张XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。