疫情原因无法使用商铺，法院依公平原则判决减免租金

律师观点分析

因疫情原因无法使用商铺，法院依公平合理原则判决减免租金

一、基本案情

原告2022年3月5日与被告签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告商铺（个人所有，非国有房屋）开五金店，被告给予原告1个月免租期，即自2022年3月5日至2022年4月4日。2022年4月1日，上海进入全面封控，2022年6月1日，上海解除封控，原告腾空案涉房屋，告知被告没钱交房租，并表示自己随时可以交还房屋。2022年6月2日，被告联系其他承租人前来看房。因被告拒绝退还原告租赁保证金，双方涉诉。

二、代理经过

本案代理原告。原告咨询秦律师，主要想了解，这种情形下租赁保证金是否还能要回，另外想知道自己主动解除合同，是否需要承担违约责任，并希望秦律师评估一下自己还能不能拿回部分租金，毕竟疫情封控期间自己确实没有使用案涉商铺。秦律师接受代理后，先替原告向被告发出了《律师函》，被告按照自己的想法退还了原告部分“押金”。原告要求秦律师继续推进本案诉讼。

三、代理方案

本案有以下几个争议焦点：1、合同解除时间 2、原告是否应承担违约责任，如原告须承担违约责任，原告应承担何种违约责任？ 3、被告应否给予原告租金减免？秦律师认为：被告共计应退还原告多少钱与上述因素均有关，合同解除时间越早无疑对原告更有利。

关于合同解除时间：原告在6月1日向被告表示房屋可以随时交付原告，并自6月2日起开始配合被告寻找新的承租人，则可以认为6月2日为合同解除时间。至于原告是否应承担解除合同的违约责任，从合同实际履行情况来看，原告确实未将疫情发生情况第一时间告知被告（被告在国外），在疫情结束后，租赁合同有继续履行的条件，原告要求解除合同，确属违约，根据合同约定应承担一个月租金作为违约金。但我方认为因疫情封控原告无法使用案涉商铺属于不可抗力，因不可抗力导致合同无法继续履行的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除原告违约责任；此外，疫情封控期间原告确未使用案涉商铺，应本着共担风险、共渡难关、公平合理原则适当减免房租。

法院最终采纳了秦律师的意见。

四、办理结果

法院判决：双方合同于2022年6月2日解除，被告减免原告15天租金（2022年4月5日至2022年5月31日期间减免15天，加上一个月免租期，原告实际减免了45天免租期），被告退还原告2022年6月3日至2022年7月4日期间的租金，被告退化原告租赁保证金。

五、办理感想

本案系疫情期间租金减免案件，依照上海市裁判口径，承租非国有企业商铺，根据租赁期限长短，一般都会给至少一个月的租金减免。本案虽然法院才给予了15天租金减免，但本案的特殊之处在于，原告承租案涉商铺时，租期是从2022年3月5日开始，被告已经给予了原告一个月免租期（这个并没有在本案中进行扣除），法院正是考虑到这点，出于平衡双方利益考虑，作出了如上裁判。应该说，这个判决是很公正的。

至此，秦律师之前关于上海疫情租金减免的理论与实践均已完美完成。