给付购房定金后发现自己没有购房资格，定金能退吗？

律师观点分析

温馨提示：文末会有秦律师对“签订《房地产买卖居间协议》并支付定金后，发现自己没有购房资格，定金还能退吗？”相关问题的详细分析意见

一、基本案情

原告作为买家在购房时未确认己方购房资格即与被告签订了《房地产买卖居间协议》并支付了购房定金10万元。在签订居间协议后第二天，原告调取了自己的社保和纳税证明，确认其目前无购房资格，原告此后第一时间即通知中介要求被告全额退还定金，并自始未谈及变更合同履行的方案。在定金担保的指定日期网签合同期限届满时，原被告双方在中介协调下就退还定金一事进行了协商，被告曾表示“在后续卖房过程中无损失的情况下可以全额退还定金”，但此次协商最终未形成一致意见。
被告因置换房屋与案外人另签订购房合同，因原告违约导致原被告合同无法履行，被告为避免己方对案外人违约，将房屋急卖给案外人，产生差价损失2.5万元。被告房屋出售后，同意退还原告4万元，原告不依，诉至法院。

二、代理经过

本案代理被告。收到被告移送的起诉状及证据材料后，我们及时制定了代理方案，即一分钱不退换的诉讼方案。我们认为在这个案件中，被告是有权没收定金的。

理由是：原告方暂时不具备继续履行合同的条件，且在合同约定的期限内未同被告办理网签手续，已经属于违约方。在合同签订后履行期届满前，原告方没有同被告协商变更合同履行的方案，而是要求被告全额退还定金。

但原告不具备购房资格并非由于2021年上海购房新政影响，也非合同签订后才产生的其他不可归责于双方当事人的原因造成，原告是违约方，所以这个定金我们可以不退。

三、代理方案

本律师代理被告应诉，在开庭过程中本律师坚持没收定金。

在第一次庭审后，原告方再次补充了证据（庭后法官留下原告方律师），庭审结束后一月半，在我等待判决期间，原告通过法官致电我请求调解，希望被告至少能返还6万元。

我的答复是：开庭时我的当事人明确说了不调解，基于本案案情，她有权没收定金。如双方调解，不可能在超出被告最初同意的金额上进行调解，我最多以4万元的方案去做我当事人的工作。
之后，我的当事人问我要退钱吗？

我说“从裁判的角度来讲，你可以不退。但从人情的角度来讲，你可以考虑适当退还，作为外地来沪的普通工薪阶层一年存够十万元真的是很不容易的”

当事人对于原告起诉自己虽然仍有不快，但体谅原告确实不易，最终同意按4万元退还给了原告。

四、办理结果

被告支付原告4万元后，原告承担本案诉讼费并向法院撤诉。

五、律师分析

如上分析意见显示，本案并非由于新政导致原告失去购房资格，或者由于其他不可归责于原告的原因导致原告无法同被告履行合同。

事实上本案是一个连环的房屋买卖，作为卖方的被告也是另一房屋买卖合同的买方，需要等待将其名下房屋过户、并且受到首付款才能顺利进行下一步的房屋买卖。如果被告一旦在连环房屋买卖中违约，其承担的违约金将是巨额的，这个违约金是可以要求原告赔偿的，当然具体的赔偿金额是基于法院裁量权决定的。

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