公寓租赁纠纷，开发商以“疫情原因”逾期交楼，成功为业主解除合同并退还全款

律师观点分析

【案情简介】

2019年1月12日，马XX在开发商销售人员的接待和游说下，有意购买位于佛山市南海区大沥街道XX的某使用权项目。开发商承诺租赁期限为35年，到期可续期、回报率高、承诺租赁期由开发商每月返租优惠活动等。租赁使用期限为20年，自2019年12月30日至2039年12月29日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总价款为417271元。马XX当天便向开发商支付定金、物业场地租赁费、服务费共计267271元的使用权转让费，剩余的租赁款项通过银行贷款方式支付，并在同日签署了由开发商单方制定的《物业租赁合同》。

上述《物业租赁合同》约定交楼期限至2019年12月30日。但时至2020年4月份，马XX前往物业所在地现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。根据合同约定，开发商已经严重逾期超过交楼期限，经马XX到现场询问得知，涉案物业因尚没有通过住建局等部门验收，具体交楼时间尚不明确。

因此，原告马XX委托本律师诉至法院，请求法院解除马XX与开发商签订的《物业租赁合同》；开发商向马XX返还物业场地租赁费共计417271元（含支付定金、物业场地租赁费、服务费）；开发商向马XX支付违约金125181.3元；本案诉讼费用由被告承担。

【承办经过】

原告马XX于2020年4月上旬正式委托XXX律师，李律师经过前往住建局、规划局等多部门的多方调查取证，查询到位于佛山市南海区大沥街道XX的某使用权项目的楼盘存在虚假宣传的负面新闻，才意识到开发商从未向所有业主出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，涉案物业所在土地及在建建筑物实际归村集体所有，开发商通过竞标获得项目地块使用权，但开发商开发建设该项目并未取得村集体同意出租的证明材料，并且开发商提出的售后包租、承诺返租的行为违法违规。

因此，有关如何确立诉讼策略，经本律师审查马XX提供的证据及本律师调查取证的材料后认为，由于本案涉及合同解约问题，要支持退回全部支付款项诉求，就先得解除与开发商的《物业租赁合同》，否则可能面临诉讼过程中，开发商当有能力交付房屋时所要求继续履行《物业租赁合同》的被动局面。因此，马XX委托本人所在律师事务所向开发商发出《律师函》，告知开发商解除《物业租赁合同》，并由其承担相应的退回款项、支付违约金、承担借款本息等责任，从而为诉讼过程中主张解约并退款提供证据的固定。

【审理经过】

开发商坚持以“疫情原因”等不可抗力因素声称可以延期交楼，且于2020年6月4日已正式办理竣工验收环节的手续。

佛山市南海区人民法院认为《物业租赁合同》约定开发商应于2019年12月30日前向马XX交付物业，但该物业于2020年6月4日才办理工验收备案手续，虽然验收备案手续是在马XX起诉以后，判决之前作出已经实际取得，但2020年6月份至此才具备交付条件，开发商逾期交付物业已构成根本违约，根据合同约定，原告马XX已具有单方面解除合同权利，马XX委托律师所发出的解除合同通知书于2020年4月13日送达至开发商，佛山市南海区人民法院据此确认《物业租赁合同》于当日解除，开发商自始至终并未举证证明涉讼物业未能按期办理备是因不可抗力或第三方原因所致，其提出的疫情影响也是发生在合约定的交付期限之前，佛山市南海区人民法院对被告开发商辩解不存在逾期交付物业的理由不子采纳。

【审判结果】

佛山市南海区人民法院于2020年10月30日作出一审判决，《物业租赁合同》解除后因该合同取得的财产应予返还，原告马XX请求被告开发商返还已支付的租金417271元符合法律规定，并支持开发商逾期交付物业导致合同解除的违约责任，酌情确定被告开发商是在本案中向原告马XX支付解除合同违约金50000元。

本案达全面胜诉，一审法院支持了原告马XX退回所支付的全部租赁款项并相应的违约金责任，被告没有提起上诉。2020年初是个不平凡年，被告开发商以所谓疫情原因抗辩逾期交楼是“情理之中”，而李律师最终为原告成功争取到解约退全款。李律师切实维护当事人利益，根据案情需要，充分结合法律手段与道德手段，采用灵活变通的方式为当事人争取最大权益。