律师观点分析
原告姜XX与被告朱X财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜XX及委托诉讼代理人李XX、被告朱XX委托诉讼代理人贾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害，修复室内的流水点；2、判令被告赔偿原告损失35000元。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告房屋空置期间（2016年3月1日起至2017年11月23日止）的租金损失41518元；2、判令被告赔偿原告维修费用10000元。事实和理由：原告为威海高XX文化西XX的业主，被告为楼上2011室业主。原告投资购买XXX的目的是为获取出租收益。2015年9月10日，原告将房屋出租给案外人大仓刚，租期1年。2015年10月，被告的房屋漏水导致原告房屋屋顶多处渗水。2015年11月，被告房屋漏水状况加剧，导致原告房屋房顶大面积受损，室内衣柜遭到污水浸泡，承租人个人物品受损，承租人认为原告的房屋已不具备居住条件，要求解除租房合同并退还剩余3个月租金及剩余期间的物业费、取暖费及突然搬家产生的损失。原告因被告的侵权行为导致其对承租人违约，原告无奈之下退还了承租人的房租、物业费、取暖费，并赔偿了承租人的搬家损失。期间，原告多次联系被告修缮房屋未果，导致原告的房屋至今尚未修缮，无法正常出租。根据相关法律规定，因被告房屋漏水导致原告财产损失，被告应排除妨碍，将海悦公寓B座2011室进行修缮避免漏水，并赔偿原告的各项损失。现原告提起诉讼，请求依法裁决。
被告朱X辩称，被告确为海悦公寓B座2011室业主，原告与被告联系后，被告已找装修人员进行了检查，并不存在原告所述的存在管道漏水的情况。海悦公寓B座2011室房屋为精装修房屋，拎包入住，原告房屋漏水可能因原告房屋防水设施所致，与被告无关，原告应诉请开发商赔偿损失。综上，原告诉请的损失没有事实和法律依据，应予驳回。
本案经审理认定事实如下：原告系威海高XX文化西XX的业主，原告主张其在2015年2月发现该房屋房顶出现漏水现象，后与楼上2011室业主联系未果。在原告的租客上去找时，2011室房屋有人开门，并非无人居住。期间，原告还联系过公寓物业，物业也曾帮忙联系过被告，但被告一直没有处理。针对原告的主张，被告辩称，在原告所述的房屋漏水期间，2011室房屋的用水用电量均为零，2011室房屋无人居住且未使用水电，不存在管道漏水情况。为证实其辩解，被告向法庭提交2011室房屋2009年8月28日至2016年11月10日的水、电、物业费收缴台账及威海XX材料经销处出具的证明各一份。该台账显示：2015年1月10日至2016年11月10日间，除了2015年4月、9月、2016年8月、9月存在用水外，其他月份用水用电量均为零；威海XX材料经销处出具的证明载明，2016年7月25日，该公司应朱X要求，针对楼下XXX业主反映房屋漏水一事，派工作人员到文化西XX查看，经工作人员对卫生间墙壁破拆，做打压试验0.8MPa，并未发现存在管道漏水情况。特此证明。
关于XXX的使用情况，原告主张其在2015年9月将涉案房屋出租给案外人大仓刚，签订了一年的租赁合同，中间因为漏水，大仓刚在2016年3月退租，XXX自2016年3月开始因漏水一直无法居住。为证实其主张，原告向法庭提交租房协议（附赔偿请求书、租房人身份证件，均系复印件）。经质证，被告认为该租赁协议系复印件，对该证据的真实性不予认可。
因原、被告间就XXX房屋漏水原因存在分歧，原告在庭审中申请对XXX房屋漏水原因进行鉴定，后原、被告双方在本院技术室选定威海市XX公司为本案的鉴定机构，鉴定意见为：原告居住的威海高XX文化西XX的漏水是被告2011室卫生间内存水渗入楼下室内造成。原告为此支付鉴定费5000元。经质证，被告对该鉴定意见书的鉴定意见及鉴定方法提出异议并申请本案鉴定人员出庭。
鉴定人员董XX述称，从原告室内的渗水情况来看，渗水的位置主要集中在卫生间周边，存在卫生间往周围扩散的情况，卫生间的漏水一般是两种情况，一种是管道渗漏，另一种是防水层破坏，对于第一种情况，被告称他们进行过打压，管道是不漏的。如果是管道漏水，会慢慢渗漏，一般不会有明显的时间点。通过这个情况以及现场检查情况来看，渗漏的痕迹主要是卫生间周边的梁以及下面的管道口，最有可能的就是卫生间的防水存在缺陷，从楼板渗漏出来；自来水公司抄水表有一定的局限性，都是整方抄，并不精确，只从用水量来判断是否用水，准确性是有待查证的；从被告施工人员所作的陈述看，被告做的闭水试验并不严谨，如有必要，需重新做闭水试验；水量、渗漏位置不同反映出的漏水时间也不同，所以无法确定本案漏水的具体时间。
被告称其于2016年6、7月份委托威海XX材料经销处对2011室卫生间重新做了防水，并对卫生间管道进行了打压测试，并做了闭水试验。为确定2011室是否漏水，本院工作人员组织原、被告双方于2017年11月22日到2011室进行了闭水试验，后原、被告双方在2017年11月23日共同确认XXX卫生间已不漏水。
因原、被告双方就原告主张的租金损失及漏水导致的维修费用存在争议，原告申请对XXX房屋2016年3月1日至2017年12月10日的租金标准及该房屋因漏水产生的维修费用进行鉴定，后原、被告双方在本院技术室选定山东XX公司为本案的鉴定机构，鉴定意见为：XXX房屋2016年3月1日至2017年12月10日的租金标准为2000元/月；该房屋因漏水产生的维修费用于评估基准日的金额约为10000元。经质证，被告对上述两份鉴定意见书提出异议，认为鉴定的租金标准过高，维修费用的确定没有依据且维修费用高于市场价并申请鉴定人员出庭。为证实其辩解，被告向法庭提交了被告在网上查询的海悦国际公寓出租价格查询、房屋维修价格表，经质证，原告对上述两份证据不予认可。
关于租金的鉴定意见，鉴定人员王XX称，本次询价不考虑因租赁用途、租赁模式、租赁主体、租赁季节、租赁期限等因素导致的价格差异；所选取的六例属同一供需圈内的房屋租金标准来源于同一地段的市场调查交易记录或租赁记录；租金的确定是根据调查结果综合确定的，客观即市场调查综合事例，科学即业内公认的评估方法；
关于维修费用的鉴定意见，鉴定人员王XX称，涉案房屋的维修费用明细在报告附件二明细表中已列明；修复用料参照现场勘察情况，结合市面常用材料确定（不含特殊）；用材的价格参照市场均价，不考虑因产品品牌、生产厂家、进销渠道等不同导致的主辅材料的价格差异；市场均价的确定依据市场调查。
本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。公民的合法权益受法律保护，侵害他人民事权益，应当依法承担侵权责任。对于XXX房屋漏水原因，本院委托威海市XX公司进行了司法鉴定，鉴定人亦出庭接受质询，就鉴定意见的形成及分析过程进行了详细陈述，未见不当处，被告虽对该鉴定意见提出异议，但并未提交充分证据否定该鉴定意见，对于该鉴定意见，本院予以采信，故本院确认XXX漏水是被告2011室卫生间内存水渗入楼下所致。同理，对于山东省XX公司出具的两份鉴定意见，本院亦予以采信。被告自认其为2011室业主，故被告对于该房屋负有管理义务，根据《中华人民共和国物权法》第九十二条之规定，不动产权利人因用水、排水等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害，造成损害的，应当予以赔偿，故被告应赔偿原告因房屋漏水造成的损失。
根据查明的事实，XXX房屋确有渗水、漏水现象，并造成了房屋内部分财物的损失，客观上妨害了原告对于涉案房屋的使用，侵害了原告的合法权益，原告有权要求赔偿。关于维修费用，根据鉴定意见，因漏水导致原告房屋的维修费用为10000元，原告要求被告赔偿XXX房屋因漏水产生的维修费用10000元有事实和法律依据，本院予以支持。被告虽主张修复费用过高，但并未提供充分证据予以证实，对于其关于修复费用过高的辩解，本院不予采纳；关于房屋空置期间的租金损失，XXX、2011室房屋均属于公寓性质，原告已提交租赁合同等证据证实XXX房屋原处于出租状态，因被告原因导致原告无法出租使用，由此产生的损失应由被告承担赔偿责任。即便出现被告所称的出租无法实现的状态，但原告仍可通过其他方式利用自己的房屋，不能以此否认原告存在的损失或免除被告的侵权责任，原告仍可参照租金标准要求被告赔偿损失。关于租金损失的起算时间，原告于2016年7月7日向本院提起诉讼，在原告提起诉讼前，XXX就已出现漏水情况，结合原告提交的租房协议及所附的赔偿请求书、租房人身份证件，可以确认XXX房屋在2016年3月即已被退租，原告要求自2016年3月1日起计算租金损失并无不当。被告虽已于2016年下半年对2011室房屋进行了维修，但在本案庭审中，被告一直否认其房屋存在漏水现象，致使被告房屋是否存在漏水及原告房屋是否可用处于不确定状态，在上述情况下，即便被告漏水确已修复，但原告仍无法正常使用其房屋，直至2016年11月23日在法院主持下，原、被告共同确认被告房屋确已停止漏水，该期间的损失亦应由被告承担。原告要求被告赔偿房屋空置期间（自2016年3月1日起至2017年11月23日止）的租金损失有事实和法律依据，本院予以支持。根据鉴定意见，XXX房屋2016年3月1日至2017年12月10日的租金标准为2000元/月，原告的租金损失应为41467元（2000元/月*20个月+2000元/月/30天*22天）。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十二条，第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告朱X于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜XX房屋空置期间（自2016年3月1日起至2017年11月23日止）的租金损失41467元；
二、被告朱X于本判决生效之日起十日内赔偿原告姜XX因房屋漏水导致的维修费用10000元；
如被告朱X未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费544元、鉴定费11000元，由被告朱X负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
李向阳律师