民法典对房屋租赁的新规定

《民法典》于2021年1月1日实施，其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。

一、设立居住权的房屋不能租

如果你承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。在2021年之前，没有任何房屋设立了居住权，因为法律还没有规定。但是从2021年开始，大量房屋将可能设置居住权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。因此在签订房屋租赁合同时应写明：“该房屋没有设立居住权，且在租赁期间也不得新设居住权。否则出租人应承担×××元的违约金。”

二、出租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月

现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。但是二房东这种转租行为，如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。如果出资人知道承租人进行转租的，6个月不提异议，就视为同意转租。因此在签订《房屋租赁合同》时应写明：“该房屋属于出租人所有，不是转租的房屋”并查验房产证，这样切实保障自己的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租人出具转租的函。

三、房屋权属有争议或被查封，可以退租

房屋所有权发生争议，或者出租人因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚至拍卖，严重影响了租房人生活安宁权。这次《民法典》保护租房人的合法权益，明确：当房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，租房人可以退房！因此，租房人一旦发现房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发生争议时，保留好相关证据，并及时通知出租人要求解除合同。

四、租房人享有优先租赁权，不用担心租期到了被赶出去，民法典明确规定房屋承租人享有优先承租权。

五、近亲属的购买权优先于租房人，租房人的优先购买权受到限制

《民法典》规定，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的，租房人不享有优先购买权。并且还规定：租房人应当在15日内明确表示自己要购买，否则放弃优先购买权。