商品房交易阴阳合同的法律分析

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【内容摘要】近年来，我国的房产交易市场持续火爆，不论是新房领域还是二手房交易均出现一定的混乱状况，而其中房产交易时大量采用“阴阳合同”的现象尤其引人注目。由于目前我国专门针对“阴阳合同”的法律规定几乎处于空白状态，导致即使出现纠纷，法院的处理也很难统一，进一步加剧了此类问题的严重性。本文尝试通过对“阴阳合同”现象进行分析，探究有关法律问题并提出改进完善的建议。

【关键词】房产交易；“阴阳合同”；法律问题；建议

一、“阴阳合同”的认定要素

（一）涵义

“阴阳合同”在法律上并未有明确规定，因此未有严格的法律定义。一般说来，所谓“阴阳合同”，是指合同当事人基于个人利益最大化的目的或实现规避政府管理的需要，就同一房产交易所订立的两份内容不一致的房屋买卖合同，其中一份合同对内，一份合同对外。对内合同即是“阴合同”，往往是合同双方当事人的真实意思表示并实际履行的，可以书面形式，也可以口头形式；对外合同即是“阳合同”，主要基于当事人个人利益最大化的动机或实现规避政府管理的需要，如用于避税或逃避限购政策等，此类合同往往不是双方的真实意思表示，主要用于房产的登记备案。

（二）“阴合同”的表现形式

由于“阴合同”是当事人双方实际履行的协议，其表现形式往往不同于用于登记备案的“阳合同”，且复杂多变，在现实中至少存在以下方式：1．补充协议、附加协议等附加形式；2．购买协议、认购协议等独立形式；3．装修协议、车位协议、分期付款协议等诸多衍生形式。

（三）“阴合同”与“阳合同”之间的核心区别

“阴合同”与“阳合同”之间的区别体现出当事人的真实合同目的，对正确认识“阴阳合同”具有重要意义。1．合同价款：价格虚高，以申请更多银行按揭贷款；或价格偏低，以少缴纳税款等。2．首付款：绕过最低首付款的规定，对首付分期甚至是零首付。3．房屋交付标准：毛坯房或精品装修房，是否包含车位等附属设施。4．房屋产权办理：增加逾期办理产权的免责事项。5．违约责任：增加或降低违约责任标准，适用的情形。

二、“阴阳合同”的形成原因

（一）基于个人利益最大化的目的

1．少缴纳税款“阴阳合同”之所以屡见不鲜的重要原因就是契合了当事人少缴纳税款的现实需要。在向房管部门备案时提交的购房合同中降低房屋市场价格，在计算缴纳税金时必然大幅降低应缴纳税款，从而给当事人以重大经济利益。另外，有的中介机构为了促成交易以收取佣金，对“阴阳合同”采取默许甚至鼓励的形式，在一定程度上也加剧了问题的严重性。2．多申请银行贷款自商品房改革以来，房地产市场总体上呈现出单边上升趋势，价格持续走高，热度不减。部分购房人在自有资金紧张的情况下，也会使用“阴阳合同”，在评估时高估房产价格，以更多的申请到银行贷款。

（二）基于规避政府管理的需要

1．规避网签审查政策现阶段，全国重点城市均实施了严格的调控政策，购房人能买房的前提是具备购房资格。一般情况下，购房资格主要包括购房人的户口归属、纳税证明、社保记录、贷款情况及名下房产等内容，只有前述内容全部符合政策要求，才能顺利办理网签手续。但由于房地产市场的快速发展，各城市调控政策的密集出台，许多刚需一族因不具备购房资格或原本具有购房资格但因调控升级而丧失资格的均错失买房良机，为了实现“住房梦”，不少人被迫或主动采用“阴阳合同”的形式规避网签审查政策。2．规避限价政策在对购房人资格限制的同时，许多城市也对房屋售价颁布限价政策，限定房屋最高售价，导致部分城市出现一二手房价格倒挂的反常现象。为了规避限价政策，卖房人往往采用“阴阳合同”，对外备案用的是不超过最高限价的“阳合同”，但实际执行的却是当地市场价格的合同。3．规避限贷政策由于房产总价高，全款买房的仍是少数，大部分是通过按揭贷款的方式获取住房。为抑制过热的房地产市场，贷款政策对于二套房的首付比例要比首套房高很多，通常比例不低于60%，且贷款利率不低基准利率的1．1倍；而对于三套房及以上甚至会拒绝提供贷款。此种情况下，部分自有资金不足的购房人为了规避限贷政策也会采用“阴阳合同”，通过首付分期等形式凑足首付款并取得贷款。

（三）法律监管存在滞后效应

法律监管往往存在滞后效应，再加上目前我国专门针对“阴阳合同”的法律规定几乎处于空白状态，导致即使出现纠纷，法院的处理也很难统一，进一步加剧了此类问题的严重性。

三、“阴阳合同”的法律效力

针对“阴阳合同”的法律效力问题，由于没有专门的立法进行规制，更多的需要从合同法基本规定及法律原则的角度进行判断和评估。（一）“阳合同”中非当事人真实意思表示的内容无效，其余部分有效。“阳合同”主要是房产监管机构提供的范本协议，其合同条款本身并无问题，一般应认定为有效。但对于合同中非当事人真实意思表示的内容，比如通过降低备案房产价格减少税款的缴纳，实质上是通过合法形式掩盖非法目的，既违反了我国《合同法》第五十二条的规定，也违反了我国《税收征收管理法》的有关规定，应依法认定为无效。（二）“阴合同”是当事人的真实意思表示，除违反我国强制性法律规定外，一般应认定为有效。（三）“阴阳合同”冲突条款的法律效力认定。结合前述内容及合同条款规定，针对“阴阳合同”中的冲突条款法律效力认定，可依次从以下方面进行判断：1．发现冲突条款时，应首先依据我国《合同法》关于法律效力的规定即第五十二条、第五十三条去审查是否无效；2．其次，应判断冲突条款是否构成《合同法》第三十九条、第四十条规定的“格式条款”，若是，应进一步判断是否属于因“格式条款”而归于无效的情形；3．再次，若通过法律规定无法直接判断时，可通过合同当事人的意思表示进行审查判定，若属于“通谋虚伪表示”则无效，如属于“真实意思表示”则有效；4．最后，综合考虑关联协议中的相关约定进行总体判定。由于房产交易金额巨大，需签署一系列协议方能完成最终交易，各协议之间存在着某种联系，部分条款的法律效力可通过关联协议的有关内容进行佐证和判断。

四、“阴阳合同”的后果影响

不可否认，“阴阳合同”的存在有着深刻的社会背景和当事人的实际需要。通过“阴阳合同”也的确为买卖当事人双方带来了现实利益，对于买房人而言在规避国家限购限贷政策或少缴纳税款的情况下买到心仪的房子，对于卖房人而言在规避限价政策并实现自身利益最大化的基础上完成了交易。但显而易见，“阴阳合同”违反了国家的监管政策和税收法律规定，损害了社会公众利益，更为严重的是，此类事项的大行其道，严重影响对尊重市场交易规则的正常交易的信心，损害对法律应有的尊重和信仰，是法治社会的倒退。与此同时，“阴阳合同”带给当事人的不止是利益，更隐藏着巨大的风险。对于买房人来说，如果房价快速上涨，卖方可能违约并终止交易，以获取更大利益。对于卖房人来说，若房屋价款未全额支付，但已办理房屋过户手续，买方可能会选择以金额较小的“阳合同”支付房款。出现前述情形，买卖双方必然产生纠纷而诉诸法律，但由于我国目前专门针对“阴阳合同”的法律规定几乎处于空白状态，导致即使出现纠纷，法院的处理也很难统一，当事人面临着不确定性的重大风险。另外，偷逃税款不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。

五、治理“阴阳合同”措施建议

综合前述内容，“阴阳合同”的出现有其特定背景，但其带来的一系列问题与风险却不容忽视，因此对“阴阳合同”的规范管理也显得尤为必要。为有效治理“阴阳合同”问题，建议从以下方面制定措施进行积极应对：第一，针对“阴阳合同”制定专项法律规定或部门规章，做到有法可依；第二，加强对“阴阳合同”问题的查处力度，特别是对积极参与的中介组织，必要时可暂停或吊销其经营资质；第三，规范司法行为，起到良好的引导作用，实现社会利益的提升。笔者相信，随着社会法治的不断进步以及诚信意识的提升，商品房“阴阳合同”的法律问题最终会得到解决。

参考文献：

［1］雍奇秀．“阴阳合同”法律问题浅析［J］．法制与社会，2013（23）：273-274．

［2］郭明龙．立法规制“阴阳合同”［N］．天津日报，2017-07-27（015）．

［3］耿晓杰．房产二手房交易中的风险与规避［J］．科技与企业，2016（05）：14．

作者：陈玉臣 单位：中国人民大学