商品房买卖合同纠纷一案

律师观点分析

江西省抚州市中级人民法院

民事判决书

（2016）赣10民终333号

上诉人（原审被告）:舒x兵，男，19xx年xx月10日出生，汉族，金溪县人，住金溪县。

上诉人（原审被告）:张x，女，19xx年x月xx日出生，汉族，金溪县人，住金溪县。

委托代理人:李XX，江西XX律师，代理权限为特别授权代理。

委托代理人：曾XX，江西XX律师，代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审原告）:抚州市xx置业有限公司，住所地抚州市南门路xx号，统一社会信用代码913610xxxxxxxxxx。

法定代表人：魏xx，董事长。

委托代理人：付XX，江西XX律师，代理权限为一般授权代理。

委托代理人：吴XX，江西XX律师实习律师，代理权限为一般授权代理。

上诉人舒x兵、张x因与被上诉人抚州市xx置业有限公司（以下简称xx置业）商品房买卖合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第3039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年05月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

舒x兵、张x上诉请求：撤销原判，依法改判驳回xx置业的诉讼请求，一、二审案件受理费由xx置业负担。事实和理由：1、上诉人已经交付了相关费用。首先，双方合同约定，委托代办房产证是以提前交付代办费用为前提的，这也是行业惯例。其次，双方约定的交付代办费用是在2011年5月30日之前，实际发生的所有办证费用是在2011年5月30日之后，可见xx置业是在收取了代办费之后才去办理的房产证。最后，如果上诉人未交付代办费，xx置业也不可能给上诉人房产证。2、原审判决认定本案没有超过诉讼时效错误。委托书明确约定上诉人必须在2011年5月30日前向xx置业交付代办费，那么在2011年6月1日时，xx置业就应当知道其权利遭受侵害，其应当在2013年5月30日之前主张权利；即使按照最后一张票据的时间2012年8月8日为权利受到侵害起算点，xx置业也已经超过了诉讼时效。

xx置业辩称，委托书约定结算要多退少补，什么时候进行结算没有约定时间。现有证据足以证实我方为上诉人代办产权证花费了13,987.94元。2015年10月份，上诉人明确表示不给付代办费用，诉讼时效应当从2015年10月起算。

xx置业向一审法院起诉请求：舒x兵、张x给付代垫费用13,987.94元。

一审法院认定事实：2010年1月18日，xx置业与舒x兵、张x签订《商品房买卖合同》一份，约定xx置业将宏基名仕家园第9A栋1601号房卖给舒x兵、张x，该合同就房屋价款、付款方式等进行了约定。其中合同附件四《合同补充协议》第五条第二项约定“买受人委托出卖人办理产权证的，必须交代办产权证的相关资料和费用（以实际发生金额为准，多退少补），以便能够及时统一办好房屋产权证”。双方在合同上均有签字或盖章。合同签订当日，舒x兵、张x出具《委托书》（下称代办委托书）一份给xx置业，委托其办理宏基名仕家园第9A栋1601号房的产权证、他项权证及代为缴付各项办证费用等事宜，并自愿缴纳办证费用人民币13,658元（2011年5月30日前缴纳，最终以实际发生金额为准多退少补）。2011年至2012年期间，xx置业垫付了办理房产证所支付的契税、专项维修资金、定额税款、住房登记费、有线电视初装费等合计人民币13,987.94元。其中住房登记费发票开具时间为2012年8月8日，为以上票据开具最晚的时间。另查明，xx置业为主张以上费用，与舒x兵、张x有过多次交涉未果，直至2015年10月，张x的表弟杨X未得xx置业同意强行换掉门锁。一审法院认为，舒x兵、张x委托xx置业代办房产证的合同合法有效。xx置业实际垫付了代办费13,987.94元，而舒x兵、张x未能举证给付了代办费，其应承担举证不能的法律后果。综上，舒x兵、张x应按照合同约定给付委托原告代垫费用。xx置业一直未将房屋钥匙交付给舒x兵、张x，可以认定xx置业一直未放弃对权利的主张，本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：舒x兵、张x在本判决生效后十日内给付抚州市xx置业有限公司垫付的办理房产证所支付的契税、专项维修资金、定额税款、住房登记费、有线电视初装费等费用合计人民币13,987.94元。案件受理费150元由舒x兵、张x负担。

二审中，各方当事人没有提交新证据。舒x兵、张x对原审查明的“xx置业为主张以上费用，与舒x兵、张x有过多次交涉未果，直至2015年10月，张x的表弟杨X未得xx置业同意强行换掉门锁”提出异议，认为2015年10月发生撬锁的事件是上诉人弟弟所为，不是上诉人所为，并抗辩称xx置业从未向上诉人主张过垫付费用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张x之表弟杨X强行换掉门锁的事件足以证实舒x兵、张x未取得房屋钥匙。xx置业主张其以不交付钥匙的方式向舒x兵、张x追索垫付款，与一审查明的事实相符。本院对舒x兵、张x的事实异议不予采信。

本院认为，舒x兵、张x主张其交付了代办费，应当提供交付费用的相关凭证。因舒x兵、张x未能提供任何证据证实其已经交付了代办费，其应当承担举证不利的后果，本院对其已经交付代办费的主张不予支持。舒x兵、张x主张xx置业的诉请超过两年诉讼时效，该抗辩与审理查明的事实不相符合，本院对该抗辩不予支持。

综上所述，舒x兵、张x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由舒x兵、张x负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄慧群

审判员　　刘志军

审判员　　王　琳

二〇一六年八月八日

书记员　　杨XX