租赁合同纠纷一案

江西省抚州市中级人民法院

民事判决书

（2020）赣10民终1081号

上诉人（原审被告、反诉原告）：江西XX公司，住所地江西省南昌市进贤县张公镇江西XX部8号，统一社会信用代码913XXXX0124MA35R6N236。

法定代表人：熊X，执行董事。

委托诉讼代理人：杨X，江西XX律师，代理权限一般授权代理。

委托诉讼代理人：付自根，江西XX律师，代理权限一般授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚州市XX公司，住所地江西省抚州市临川区抚北XX（原XX公司1#厂房栋101室），统一社会信用代码9136XXXX40405660。

法定代表人：汪XX，总经理。

委托诉讼代理人：吴XX，江西XX律师，代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：梁XX，江西XX实习律师，代理权限为特别授权代理。

上诉人江西XX公司（以下简称“XX公司”）因与被上诉人抚州市XX公司（以下简称“XX公司”）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1.依法撤销抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2397号民事判决书，驳回XX公司全部诉讼请求；2.支持XX公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费及反诉费均由XX公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审认为XX公司全面履行了合同义务，将租赁物完全移交给XX公司使用错误。上诉人与被上诉人签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》约定租赁范围为钢结构厂房由东至西二连跨和横跨面积8500平，但是，被上诉人完全没有按照合同约定履行义务，在出租场所有大量设备、材料等占用出租场地，其中堆放钢板占用面积294平方（14×21），堆放设备占用294平方（14×21），堆放废材料占用147平方（7×21），油漆车间堆放物品占用126平方（6×21），总共占用出租场地861平方。此外，被上诉人厂房用电也故意不分开，食堂也不为上诉人员工提供就餐服务，随意涨价，赶走工人，而且出租的生产设备也不能使用，导致上诉人无法正常开展生产。2019年6月9日，上诉人向其发送《勒令函》，指出其不履行合同义务的问题，要求七天内给予解决，被上诉人没有理睬。上诉人于2019年9月24日，再次发出《协商函》，告知：（1）水电没有分开（2）工人用餐没有解决（3）没有完全空出场地（4）出租的设备无法使用，要求更换。但是，被上诉人对上述合理要求仍然不予理睬。上诉人没有办法，自己购买了两台设备。可见，一审完全无视本案的事实，错误的认定被上诉人移交了全部场地，全面履行了合同义务。2.一审认定上诉人缴清租金、自行退出租赁场所，也属错误。前已述及，鉴于被上诉人的严重违约行为，导致了上诉人不能实现合同目的，上诉人于2019年9月28日向被上诉人发出了解除合同通知书，告知已付清当时的租金和电费等一切费用，自即日起解除租赁合同，并通知10月3日撤走上诉人的设备。通知到达被上诉人后，被上诉人未提出任何异议。可见，上诉人并非自己违约离开租赁场所，而是在解除合同通知书到达被上诉人、被上诉人未提异议，解除合同行为发生法律效力的情况下撤出的。二、一审依据已经依法解除的合同判决上诉人支付租金，适用法律错误。鉴于被上诉人存在的严重违约行为，上诉人根据我国合同法第94条（三）、（四）项规定，因被上诉人未履行合同义务，上诉人通知依法解除了合同。合同法第96条规定：“当事人依据本法第94条主张解除合同的，应当通知对方，自通知到达对方时解除。”因此，被上诉人收到解除合同通知书未提异议，根据合同法司法解释二第24条“当事人没有约定解除合同异议期间的，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，上诉人的解除合同行为已经生效，原租赁合同已经解除，一审依据已经解除的合同判决上诉人支付剩余租金，完全没有法律依据。三、上诉人的反诉请求应该依法支持。一审中，鉴于被上诉人随意占用租赁场所、在解除合同后又扣押设备等违法行为，提出反诉，要求根据所占用的面积，退回多收的租金86100.68元、多交电费22803.89元，返还扣押的两台设备，上诉人的反诉都有事实和法律依据。但是一审偏听偏信，对被上诉人占用租赁场所的事实既不调查，也不询问，任由被上诉人代理人推脱责任。特别是涉及到两台设备，一审也确认了设备属实，却叫上诉人另案起诉。上诉人认为，两台设备系上诉人在被上诉人违约在先的情况下，不得已才购买的，因被上诉人违约而解除合同，法院当然应该判决被上诉人返还该设备。四、本案一审程序违法。1.本案案情复杂，不应该适用简易程序审理。本案无论是事实方面还是责任方面都存在明显的争议，双方各执一词，且诉讼标的巨大，不符合适用简易程序的条件。2.上诉人在一审中曾要求人民法院调取证据，指定双方进行现场勘验，查明被上诉人到底占用多少面积的场所，可是，一审完全无视上诉人的利益，不予理睬。综上所述，本案一审认定事实错误，适用法律错误，且审判程序违法，请二审法院依法支持上诉请求。

XX公司辩称，1.被上诉方已经按照租赁合同约定向上诉方交付了租赁物，并且对租赁场所上诉方也已经了解其现状，另外上诉人在一审申请出庭的证人也陈述到，XX公司不存在占用租赁场所的情形，虽偶尔有存放但也只是暂时的，且上诉方是知情并同意的；2.关于租赁场所内的设备一方面是XX公司与XX公司在签订合同时，XX公司无偿给予XX公司使用的，并且双方已经就场所内的设备进行了交接，租赁合同中也约定了，如在租赁期间内设备出现任何问题，是由XX公司自行维修；3.关于水电及用餐问题，在租赁合同中也已经约定清楚，租赁场所内水电是由XX公司自行承担；4.综上，XX公司提出的所谓的我方存在的违约情形均不属实，而且XX公司所谓的向XX公司发出协商函或解除合同等相关文件，是在合同正常履行一年之后才发出的，但根据一审的庭审情况，XX公司自己陈述所谓的上述违约情形，是在合同签订时就已经存在，所以说这不符合常情常理，所以我方有理由怀疑XX公司是找借口来解除合法有效的租赁合同；5.XX公司所谓的在2019年9月28日向XX公司送出合同通知书，首先合同通知书我方并没有收到，另外XX公司自行提供的合同通知书中也清楚载明在2019年10月3日将租赁场所内的设备、材料等属于XX公司的物品全部撤出租赁场所，但截至一审判决后，该设备及材料均在租赁场所内，我方认为XX公司的行为表明其有继续履行合同的意愿，且在租赁合同履行期间内，但其并未按合同约定缴纳租金，XX公司属于违约一方，应当承担相应的违约责任。一审法院查明的事实和最后的判决符合实际情况，符合法律规定，希望二审法院予以支持一审判决，另外，虽然一审判决未全部支持XX公司的诉求，但我方也考虑到疫情的情况，同意一审法院减免部分租金的判决。

XX公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除XX公司与XX公司签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》；2、请求判令XX公司向XX公司支付拖欠的租金人民币505342.47元(从2019年10月1日起暂计算至2020年5月5日，之后的租金仍按合同约定计算至法院判决解除合同之日止)；3.本案诉讼费用由XX公司承担。

XX公司反诉请求：1.判令XX公司返还多交租金86100.68元；2.判令XX公司返还多交电费22803.89元；3.判令XX公司返还非法扣押的设备被剪板机一台，钻床一台，及钢材20吨、煤材2吨（详见清单）；4.反诉诉讼费由XX公司承担。

一审法院认定事实：2018年10月1日，XX公司(甲方)与XX公司(乙方)签订了一份《厂房及钢结构生产设备租赁合同》。甲、乙双方达成以下协议：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在抚州XX甲方公司内，租赁范围：钢结构厂房由东至西二连跨和横跨约面积8500平方米，钢结构生产线一条及钢结构箱型设备半条，综合楼三楼八间和二楼办公室一间给乙方使用办公。(甲方提供食堂，乙方每天按就餐人数结算给甲方，每人早、中、晚三餐按7元／餐结算，如物价上涨再协商)。二、厂房起付日期和租赁期限：1、厂房租赁时间自2018年10月1日起到2020年9月30日止，租赁期为2年；2、租赁期满，甲方有权收回出租物……。三、租金支付方式：1、该厂房租赁按乙方生产钢结构件吨位(过磅)计算，乙方付给甲方(170元／吨，全年产量保底5000吨，达不到保底按保底量算。超出部分按超出算)，每月结算一次，每月5号前付上月租金，租金甲方不存在开其他任何税费。2、工厂租赁押金5万元整，合同签订之日支付，合同到期后无息退还。四、厂房使用和维修责任：1、甲方要具备生产钢结构条件和相关手续。2、在租赁期间，租赁物的消防、维修、修复、保险均由乙方承担。合同期满后，乙方需将厂房及相关附属设备完整交还给甲方，自然损耗除外。3、…。4、乙方另需装修或者增设附属设施的，应事先征得甲方的同意方可进行。甲方设备陈旧，乙方增补设备以甲方无关，租赁期满乙方可自行处理。五、其他费用承担：甲方出租的厂房、设备为整体出租，乙方已充分了解出租物现状，在甲方将租赁物交付后，乙方水电费由乙方按照国家供电部门通知单据实结算，甲方不提供发电，并按月付清，不得拖欠…。六、厂房转租和归还……。七、双方权利义务：1、…5、租赁前后，甲、乙方双方将清点及查看房屋及车间财产，甲、乙方双方签字并备份留存；租赁期满后，如有缺失或损坏，乙方将无条件按照市场价赔偿或修复好(修理费由乙方承担)。租赁合同签订后，甲、乙双方对租赁物进行了清点并登记在册，XX公司将租赁物移交给XX公司，XX公司进场进行生产(钢结构件)。至2019年9月底，XX公司结清租金及水电费后自行退出租赁场所，至今未再进行生产，也未付之后的租金。故XX公司诉至一审法院，要求给付租赁期间剩余租金。

另查明，XX公司为了生产，于2019年3月18日，自行购买剪板机一台、钻床一台，现该二台机械还留在租赁场所。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。XX公司、XX公司之间签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于XX公司的诉讼请求1，判令解除《厂房及钢结构生产设备租赁合同》。XX公司在2019年9月底结清租金、水电费后离开租赁场所就停工停产，后也未再返回生产，意思表示解除租赁合同，但双方未协商一致，现租赁合同双方已实际未再履行，XX公司的该诉请，一审法院予以确认。关于XX公司的诉讼请求2，判令XX公司向XX公司支付拖欠租金人民币505342.47元(从2019年10月1日起暂计算至2020年5月5日，之后的租金仍按合同约定计算至法院判决解除合同之日止)。XX公司离开租赁场所后虽有解除租赁合同意思表示，但并未与XX公司协商一致，也未将租赁物移交给XX公司，在未解除租赁合同期间，XX公司应继续支付租金，XX公司的该诉请依法有据。关于租赁合同的解除时间，XX公司诉请拖延的租金计算至2020年5月5日，在本案一审开庭时未增加、变更诉请。鉴于2020年1月后我国发生新冠××疫情，国家也出台相关政策，在疫情期间相关行业税费、租金等予以缓交、减免，XX公司在2019年9月底结清租金、水电费离开租赁场所就停工停产，后也未再返回生产，根据公平原则，一审法院酌定本案租赁合同至2020年3月31日止。期间租金为425000元〔5000吨／年÷12个月×6个月(2019年10月1日至2020年3月31日)×170元／吨〕。关于XX公司的反诉请求1，判令XX公司返还多交租金86100.68元。XX公司认为根据租赁合同约定，租赁面积为8500平方米，XX公司自己占用了861平方米，但XX公司未提供相关证据证实，且双方在移交租赁物时XX公司未提出反对意见，故XX公司的该诉请证据不足，一审不予支持。关于XX公司的反诉请求2，判令XX公司返还多交电费22803.89元。双方在租赁合同中未约定电费的双方承担比例，电费的交纳是先由XX公司交纳，再由XX公司与XX公司结算，XX公司在租赁期间，未有证据证明对电费的交纳双方各自承担的比例，也未举证证明其在租赁期间对电费的交纳有异议，故XX公司的该诉请没有事实依据，一审不予支持。关于XX公司的反诉请求3，判令XX公司返还非法扣押的设备剪板机一台，钻床一台，及钢材20吨、煤材2吨。一审法院认为，本案为租赁合同，XX公司的该诉请为返还财产，不是同一法律关系，在本案中不予处理，XX公司可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、确定抚州市XX公司与江西XX公司2018年10月1日双方签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》予以解除；二、江西XX公司于本判决生效后十日内给付抚州市XX公司拖欠的租金425000元；三、驳回抚州市XX公司的其他诉讼请求；四、驳回江西XX公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8853元，减半收取4426.5元，反诉费1239元，共计5665.5元，由抚州市XX公司负担589元，由江西XX公司负担5076.5元。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

XX公司对一审认定的事实有以下异议：1.对“租赁合同签订后，甲、乙双方对租赁物进行了清点并登记在册，XX公司将租赁物移交XX公司”有异议，没有清点并登记在册，也没有将租赁物全部移交给我方，只移交了一部分；2.对“至2019年9月底，XX公司结清租金及水电费后自行退出租赁场所”有异议，是解除合同之后，对方默认解除合同我们才退出，不是自行退出；3.对“自行购买剪板机一台、钻床一台”有异议，设备是我们买的但不是自行购买，是跟XX公司商量好之后才购买了，并且说好了买了这两个设备之后就抵5万元押金。

XX公司对一审认定的事实没有异议。

二审对一审认定的事实中当事人无争议部分的事实予以确认。对当事人提出的异议，本院认定如下：1.案涉租赁合同中明确约定租赁前后，甲乙双方将清点及查看房屋及车间财产，甲乙双方签字并备份留存，合同签订后，双方也确实签订了固定资产清单交接明细表及领用清单明细，XX公司主张没有清点租赁物并登记在册，没有全部移交租赁物，与书面证据反映的事实不符，亦未能提交足以反驳的充分证据，二审不予采信。2.XX公司与XX公司并未对解除合同达成一致，XX公司主张XX公司默认其解除合同，依据不足，二审不予采信。3.案涉租赁合同中明确约定乙方（XX公司）增补设备与甲方（XX公司）无关，XX公司主张其与XX公司协商一致后购买了两个设备，但XX公司并不认可，XX公司亦未能提交其他充分证据证明，二审不予采信。综上，XX公司对其主张的事实异议均未能提交充分证据证明，二审不予采信。二审对一审认定的事实均予以确认。

二审另查明，2020年10月15日，XX公司与XX公司就XX公司遗留在案涉租赁场地的设备和材料进行了清点交接，XX公司拿回设备及钢板、焊丝等材料。

本案经调解，未能达成一致意见，调解不成。

本案二审的争议焦点为：1.XX公司是否要向XX公司支付租金，如需支付，应当支付的租金金额；2.XX公司的一审反诉请求能否得到支持；3.一审程序是否违法。

关于争议焦点1，XX公司主张XX公司存在严重违约行为，导致租赁合同目的不能实现，其已通知了XX公司解除合同，XX公司亦未在法律规定的期限内提出异议，故案涉租赁合同自解除通知到达XX公司时即解除。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，这里请求确认解除合同效力的前提是主张合同解除的一方拥有合同解除权，无正当理由主张解除合同的一方即违约方并不具有合同解除权，因此守约方不必“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。事实上，无正当理由主张解除合同的行为只能认定为承租人单方解除合同的意思表示。至于能否产生解除合同的法律效力，取决于出租人的意思表示。出租人表示同意解除的，则符合《合同法》第九十三条协商一致解除合同的规定，合同解除；出租人表示不同意的，则合同并未解除。

本案中，XX公司并不享有合同单方解除权，理由如下：1.案涉合同中明确约定乙方（XX公司）充分了解出租物的现状，且合同签订后双方还对租赁物进行了清点。可见，签订合同时，XX公司对租赁场地的情况已知晓，且并未提出异议。租赁合同签订后，XX公司即在租赁场地进行了钢结构生产加工，并按照租赁合同的约定交付租金和水电费等相关费用。XX公司主张XX公司长期占用了部分租赁场地，并无充分证据证明，XX公司据此主张XX公司严重影响其生产，进而导致案涉租赁合同的目的无法实现，依据不足。2.关于工人伙食费用、车间电费及XX公司自行购买的设备，案涉合同中均有明确约定：伙食费遇物价上涨可再协商，水电费用由XX公司按照国家供电部门通知单据实计算，甲方（XX公司）设备陈旧乙方（XX公司）增补设备与甲方无关。XX公司主张的工人伙食费用、车间电费及自行购买设备的问题，均不足以导致XX公司无法使用租赁场地，进而导致案涉租赁合同的目的无法实现。综上，XX公司主张的上述事实，均不足以认定XX公司存在严重违约的行为。故，XX公司自行退出租赁场地，向XX公司发出解除合同通知的行为，并不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，不具有单方解除合同的效力。XX公司向XX公司发出解除合同的通知后，XX公司并未同意，案涉租赁合同并未因XX公司的单方通知就解除。XX公司主张案涉租赁合同于2019年9月28日就已解除的主张，没有事实和法律依据，二审不予支持。

考虑到XX公司已实际退出了租赁场地，不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，一审判决确认案涉租赁合同已实际解除，并无不当，但一审酌定案涉租赁合同至2020年3月31日止，没有事实和法律依据，二审予以纠正。考虑本案的具体情况，XX公司于2020年5月12日向一审法院起诉要求解除案涉租赁合同，故，XX公司向一审法院起诉的时间可确定为案涉租赁合同的解除时间。XX公司结清2019年9月底之前租金及水电费后自行离开租赁场地并通知XX公司解除合同的行为，不具有单方解除合同的效力，其仍应当向XX公司支付2019年10月1日至2020年5月11日期间的租金。因承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。案涉合同约定按XX公司生产的钢结构吨位计算租金，但XX公司自2019年10月起就未再进行钢结构生产，另，2020年1月我国发生新冠××疫情，参照国家关于对部分企业免收3个月租金的优惠政策，结合本案的实际情况，本院酌定减免XX公司3个月租金，XX公司还应当向XX公司支付的租金为309726元[5000吨/年÷365天×（223天-90天）×170元／吨]。

关于争议焦点2，本院认为，案涉合同约定按XX公司生产的钢结构吨位计算租金，并非按照实际租赁场地面积计算租金。且根据已查明的事实，XX公司在签订合同前后对案涉租赁场地的情况进行了清点，并未提出异议。XX公司主张XX公司占用了租赁场地861平方，但未能提交充分证据证明，应承担举证不能的不利后果。XX公司据此要求XX公司返还租金，没有事实和法律依据，二审不予支持。XX公司主张其帮XX公司多交电费22803.89元，亦无充分证据证明，二审不予支持。关于XX公司主张的遗留在案涉租赁场地的设备和材料等，本院二审期间，XX公司与XX公司就案涉租赁场地的设备和材料已进行了清点交接，本院予以确认。

关于争议焦点3，本院认为，结合本案一审中双方提交的证据，本案系因履行租赁合同而引发的纠纷，双方基于租赁合同关系的权利义务关系明确，基本事实清楚，且双方当事人在一审审理过程中并未对是否适用简易程序提出异议，一审适用简易程序进行审理并无不当，一审程序合法。

综上所述，上诉人XX公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2397号民事判决第一项、第四项：确定抚州市XX公司与江西XX公司2018年10月1日双方签订的《厂房及钢结构生产设备租赁合同》予以解除、驳回江西XX公司的反诉请求；

二、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2397号民事判决第二项、第三项；

三、江西XX公司于本判决生效后十日内向抚州市XX公司支付租金309726元；

四、驳回抚州市XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费8853元，减半收取4426.5元，反诉费1239元，共计5665.5元，由抚州市XX公司负担1713元，由江西XX公司负担3952.5元。

二审案件受理费9139元，由江西XX公司负担7165元，由抚州市XX公司负担1974元。

本判决为终审判决。

审判长　范　宣

审判员　邹志伟

审判员　王　琳

二〇二〇年十一月二十六日

法官助理高XX

书记员余XX