A与B确认合同无效纠纷一案

律师观点分析

A与B确认合同无效纠纷一案 上诉人（原审原告）A，男，1961年11月2日出生，回族， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）A，男，1969年3月1日出生，汉族， 上诉人A因与被上诉人B确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2716号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年5月29日受理后，依法组成由法官A担任审判长，法官A、B参加的合议庭，于2013年9月17日公开开庭进行了审理，上诉人A及委托代理人B、C，被上诉人A到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， A在一审中起诉称：A与B签署一个协议，内容为“A把经济适用房自愿转让给胡某某，由A付全部购房款，如与房屋有关之事，本人有义务提供一切手续”，违背相关法律法规、政策的规定，应认定为无效合同，故起诉要求:1、请求法院判令确认合同无效；2、请求法院判令A承担本案的诉讼费用， A在一审中答辩称：A认为合同是有效的，签订协议的时候胡某某是有经济适用房购房指标的，签署协议的前提条件是收了A5万元的转让费， 一审法院审理查明：2006年12月，A与开发商签订买卖合同，约定A购买位于北京市昌平区XX房屋一套，A支付了该房屋的购房款及相关税费并支付B5万元转让费，王某某与A双方签订协议一份，内容为：“本人A把经济适用房自愿转让给B某，由A支付全部房款，如与房有关之事，本人有义务提供一切手续，立字人：A，交款人：A”，该协议未写明日期，诉争房屋交付后，A对房屋进行了装修并一直居住至今，诉争房屋于2008年10月23日取得房屋产权证书，房屋性质为经济适用房，登记所有权人为A， 以上事实，有房屋所有权证书、转让协议、收条及双方当事人陈述等证据在案佐证， 一审法院判决认定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，本案中转让协议系王某某与A自愿签订，且不具备法定无效之情形，在签订转让协议之后，双方当事人按照合同之约定履行了各自的主要义务，即A按照约定支付了购房款，A亦自愿将涉诉房屋交付B某使用，因王某某已于2008年10月23日取得涉诉房屋的所有权证，其原购房合同亦在2008年4月11日之前签订，依据双方签订的转让协议的内容来看，A承诺与房有关之事其有义务提供一切手续，因此应视为双方均同意在涉诉房屋限制上市交易期限届满后再办理所有权转移登记，故涉诉房屋的所有权转移登记并无法律之障碍，现A以双方的转让协议违反了建设部及北京市的《经济适用住房管理办法》的相关规定为由要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏法律依据，该院不予支持，综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回A的诉讼请求， A不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审法院判决认定事实不清，5万元是A借用王某某资格购房所支付的报酬，并不是房屋的转让费，一审法院规避其提出的法律依据，驳回A要求确认合同无效的诉讼请求不妥；请求二审法院撤销一审判决，依法改判合同无效；本案一、二审诉讼费用由A承担， A服从一审法院民事判决，其针对A的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，其不认可A所称胡某某支付的5万元是经济适用房购买资格的转让，因A本身也是符合购买经济适用房资格的，无需购买A的资格，故请求二审法院驳回A的上诉请求，维持原判， 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致， 本院认为，经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，购房人拥有有限产权，因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规，尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，A上诉提出双方签订的转让协议，违反了建设部及北京市《经济适用住房管理办法》的相关规定，要求依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，请求确认其与A签订的协议无效，本案涉案房屋为经济适用住房，A转让的经济适用房的原购买合同虽系2008年4月11日（含）之前签订，但A取得该房屋的契税完税凭证（2008年9月28日）和房屋产权证（2008年10月23日）至今均未满五年，仍然不具备上市交易条件，王某某与胡某某签订的协议书因违反关于购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易的强制性规定，应属无效合同，因房价上涨，合同被确认无效后买受人所受损失数额双方可另行解决，综上所述，A的上诉理由符合法律规定，本院予以支持，A的抗辩意见缺乏依据，本院不予支持，一审法院适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第2716号民事判决； 二、A与B签订内容为“本人A把经济适用房自愿转让给B，由A支付全部房款，如与房有关之事，本人有义务提供一切手续”的协议书无效， 一审案件受理费七十元，由A负担（于本判决生效后七日内交纳）， 二审案件受理费七十元，由A负担（于本判决生效后七日内交纳）， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二○一三年九月十七日 书记员D