A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初28391号
原告：A，男，1955年9月1日出生，汉族，北京市密云县地方税务局离休科长，住北京市密云县，
委托代理人：A，北京XX律师事务所律师，
被告：A，男，1964年10月17日出生，汉族，无业，北京市西城区XX1层-16单元001，
原告A与被告B房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告A及其委托代理人B，被告A到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
A向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还定金8万元，给付违约金44.4万元；3、本案诉讼费用由被告承担，事实和理由：2015年5月24日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于北京市西城区xxx号回迁房转让给原告，价款148万元，原告支付了定金8万元，合同约定，房产证下发后5天内通知原告，办理网签及按揭，房产证下发后，被告没有通知原告，于2016年8月将该房另行转让给A，并办理过户手续，致使合同无法履行，按照合同约定，违约方要承担房款总额30%的违约金，故请求法院判令被告承担违约责任，
A辩称，双方确已签订合同，但是我认为2016年2月1日合同已经过期，双方没有续签，是否收取8万元定金我记不清了，2016年10月将涉案房屋卖给A，真实交易价款163万元，网签价款不知，不同意原告的诉讼请求，定金是否返还需要查看原告是否有收据，
本院经审理认定事实如下：2015年5月11日，A、B、北京XX公司签订《房屋买卖定金协议》，约定A将其位于北京市西城区xxx号房屋出售给B，A支付B定金8万元，双方在2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》，随后，A向B支付了定金8万元，
2015年5月24日，A（甲方）与B（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将其位于北京市西城区xxx号房屋（建筑面积37.32平方米，最终以房产证记载面积为准）出售给乙方；甲、乙双方商定，该房屋转让价格为148万元，购房定金8万元；第一笔房款55万元乙方应于批贷后10个工作日内向甲方交付，第二笔房款85万元乙方应于批贷过户后由贷款银行向甲方支付；甲乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款30%的违约金；合同第八条约定，合同未尽事宜，合同各方可经协商后签订补充条款，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为合同不可分割的一部分，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，同日，A（甲方）、B（乙方）及北京XX公司（丙方）签订《房屋转让合同》的《补充协议》，约定：……；第二条，经甲乙丙三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《转让协议》、《顾问协议》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费；第四条，甲方承诺，该名下预出售的房产证下发后5天内，通知乙方或丙方，以便丙方协助甲乙双方办理按揭贷款和产权转移登记；……；第十条，如果预出售的房产证，在2016年2月1日前仍未办妥，乙方有权选择交易终止，交易终止情况下，甲乙丙三方免责；……；本协议为《转让协议》及《顾问协议》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《转让协议》及《顾问协议》相抵触，以本协议为准，2015年5月28日，A向北京XX公司交付服务佣金32560元，
诉讼中，A表示其认为双方合同已于2016年2月1日终止，之后A将涉案房屋以163万元的价格出售给B，后又追加房款10万元，在涉案房屋产权证下发后，将房屋过户给了A，
本院认为，原、被告签订《房屋转让合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务，A应当在房产证下发后通知中介或B，办理按揭贷款和产权登记手续，因A已将涉案房屋出售给案外人，且已办理了过户手续，导致合同无法履行，现A要求解除合同、返还定金8万元，理由正当，本院予以支持，A未按照约定履行合同，应属违约，其应当向A支付违约金，本院注意到，双方在《房屋转让合同》及补充协议中约定了不同标准的违约金，但《房屋转让合同》及补充协议均列明以补充协议条款为准，因此，违约金的标准应当适用补充协议中合同总额20%的标准，故A应当向B支付违约金29.6万元，A主张超出的部分，本院不予支持，A表示双方合同于2016年2月1日终止，缺乏依据，本院不予支持，
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告A与被告B于二〇一五年五月二十四日签订的《房屋转让合同》，
二、自本判决生效之日起七日内，被告A退还原告B定金80000元，
三、自本判决生效之日起七日内，被告A支付原告B违约金296000元，
四、驳回原告A的其他诉讼请求，
如果被告A未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费9060元，由被告A负担（于本判决生效之日起七日内交纳），A如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利，
审判员　韩　涛
二〇一七年一月三日
书记员　A翾