商品房预售合同纠纷二审，房开未完成报备，判定构成违约

律师观点分析

上诉人（原审原告）：周XX

委托诉讼代理人：彭俊瑋律师。

上诉人周XX与被上诉人XX公司（以下简称：某房开）商品房预售合同纠纷一案，一审民事判决，宣判后，周XX不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人周XX上诉请求：

一、撤销原判；

二、支持上诉人一审诉讼请求；

三、诉讼费由被上诉人负担。

理由是，原审认定被上诉人向上诉人支付已付房价款0.1％的逾期办证违约金错误，首先，违约金条款为格式条款，被上诉人作为格式条款的提供者，不管时间长短均承担固定标准的违约金，系排除上诉人权利的无效条款。其次，原审未支持上诉人调高违约金的主张，未体现违约金的惩罚性。第三，原审认为上诉人不能证明未办理权属登记给自己造成的损失系适用法律错误。

被上诉人某房开答辩请求维持原判。

原审原告周XX诉请：1、判令被告向原告支付逾期备案违约金128638.28元（按已支付总房款每日万分之一的标准计算，从2012年10月31日暂计算至2018年12月26日）及2018年12月27日至被告实际完成备案之日止的逾期备案违约金；2、本案诉讼费由被告承担。

原审经审理查明：2010年2月6日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的位于贵阳市××城××水产大厦××单元××房，房屋建筑面积共91.86平方米，房价按建筑面积计算，总金额为572489元；买受人分期付款，于2010年2月5日支付116489元进入资金监管账户，余款456000元于2010年2月6日前支付；出卖人应当在2010年12月31日前，将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条关于产权登记的约定为：“……二、出卖人应当在商品房交付使用后见附件四1、日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第贰项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”在该合同附件四：合同补充协议第1条约定：“本合同第十五条关于产权登记的期限约定为：出卖人应当在商品房交付使用后并获得商品房现房销售证明书后的30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。后原告按合同约定付清了房款，2012年9月30日，被告将房屋交付原告。被告称至今未取得现房销售证明书。

原审认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后并获得商品房现房销售证明书后的30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2012年9月30日将房屋交付原告，至今仍未取得现房销售证明书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”之规定，被告应在2012年12月29日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能按合同约定时间履行该项合同义务，被告的行为已违约，依法应向原告承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》合同第十五条关于产权登记的约定为：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。根据该约定，被告应向原告承担支付已付购房款572489元的0.5%即2862.45元违约金的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原告要求调高违约金，但未举证证明某房开未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案对其造成的损失，对此，不予支持。

据此，一审判决：一、被告XX公司于本判决生效之日起十日内支付原告周XX逾期办证违约金2862.45元;二、驳回原告周XX的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2872元减半收取1436元，由原告周XX负担1373元，被告XX公司负担63元（此款原告周XX已预交，被告XX公司在支付上述款项时一并支付原告周XX）。

二审中，双方均未提交新证据，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。另，该合同附件四：合同补充协议第３条约定：买受人在签订本合同后，由于自身原因提出退房要求的，买受人须向出卖人支付房屋总价款3％的违约金并由买受人承担办理退房的相关手续费用。本案事实，有有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证。

本院认为，本案中，周XX与某房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同签订后，周XX支付了房价款，按照约定，某房开应当在2012年12月29日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但某房开至今未完成报备，构成违约。虽然案涉楼盘不能报备存在历史原因，但该原因不可归责于买受人，某房开应向周XX承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》第十五条有“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，但该约定与补充协议中周XX选择退房的违约金（房屋总价款的3％）相比，显著不对等，而且0.1％的违约金系固定金额，不能体现出对不同程度违约行为的区别性惩罚，现某房开违约时间已达六年之久，该违约金标准显然不能够弥补周XX的损失，故对周XX要求按照已付购房款日万分之一的标准支付违约金应当支持。原判决认定事实清楚，但处理不当，并由予以纠正。

据此，判决如下：

一、维持一审民事判决第二项；

二、变更一审民事判决的第一项为：XX公司于本判决生效之日起十日内按以572489元为基数按日万分之一的标准向周XX支付2012年10月31日起至实际完成备案之日止的逾期备案违约金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费1436元，二审案件受理费2872元，均由XX公司负担。

本判决为终审判决。