买了商品房逾期900天才交房？代理后为当事人争取到违约金

律师观点分析

原告：屈XX

委托代理人：彭XX律师。

原告屈XX与被告XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苏X、彭XX，被告的委托代理人王X、廖XX到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院在征得双方当事人同意继续适用简易程序审理后，经本院院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。

原告屈XX向本院提出诉讼请求：

1、判令被告向原告支付逾期交房违约金131，398元（按每日万分之二标准，从2013年12月31日暂计算至2016年4月15日）及2016年4月15日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；

2、诉讼费用全部由被告承担。

事实和理由:2011年3月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，被告将其开发的位于贵阳市的“”8号楼2层27号房出售给原告。合同第十一条明确约定被告交房时间为2011年12月30日前；并在第十三条中约定，如被告逾期交房超过90日，且原告要求继续履行合同的，由被告自2011年12月31日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约支付了相应房款。根据原、被告双方的合同约定，获得竣工验收备案表及面积实测报告书系涉案房屋的约定交付条件。根据《中华人民共和国消防法》之规定，结合贵阳市公安消防支队的消防验收意见书关于“8、9号楼地下负一层的使用性质为单体建筑面积大于40000平方米的公共建筑”的认定意见，消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。但被告却未在合同约定的时间内将符合约定（未取得面积实测报告）及法定条件（未经消防验收）的相应房屋交付给原告。现为维护原告的合法权利，特诉至法院，要求支持如上诉请。

被告XX公司对原告主张的双方签订了《商品房买卖合同》、合同内容及原告已经全额支付了房款的事实无异议。但认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》已经明确约定：涉案房屋的交付时间为2011年12月30日之前；交付条件为：取得建筑工程竣工合格证明文件、实测报告及合同十二条的相关实施设备；逾期交房违约责任为业主要求继续履行合同的，则自2012年1月1日起至实际交付之日止，按日支付已交房款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，卖方在交付日三日前书面通知买受人，买受人20日内办理交付手续；房屋达到交付条件后，卖方将书面或公告通知办理交付手续，买方应按通知日期进行验收交接，若买方未按期办理验收交接手续，则至卖方通知约定的验收交接日第二日视为商品房已经交付。涉案房屋已经于2011年12月5日获得竣工验收备案，于2011年12月8日登报通知交房，于2011年12月26日获得面积实测报告书，故涉案房屋已经达到约定交付条件，且被告已经按照合同约定的交付时间通知原告交房，消防验收并非涉案《房屋买卖合同》约定交付条件。故XX公司并未存在逾期交房违约行为，原告诉请被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据，且因原告的起诉已经超过诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以认定。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：

1、原告提交《告客户书》一份,证明本案的诉讼时效于2013年11月7日中断，且被告已经承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内支付逾期交房违约金。被告对该证据的真实性及证明目的提出异议，认为该《告客户书》不知道是谁写的，即使诉讼时效因此中断，至2015年11月7日诉讼时效也已经超过，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋。”本院认为，该《告客户书》的落款处加盖有被告的公章，被告认为该证据不具备真实性，应提交证据证实，但被告未提交证据证实，亦不申请对其上的公章的真假予以鉴定，被告举证不利，应承担举证不利的后果，故对原告提交的上述证据的真实性及证明目的，本院予以确认。上述《告客户书》系被告于2013年11月7日张贴，载明：“就XX国际负一层商铺交房问题，我公司做出如下公告：1、我公司将在2013年12月31日前整改完毕，并电话通知各位业主到场验收交房。2、我公司将严格按照《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任，按每日0.02%支付违约金给业主（在收房后十个工作日内支付）。”

2、原告提交消防监督结果查询单一份，证明涉案房屋系必须经消防验收方能交付的房屋，被告在通知交房时，涉案房屋并未经过消防验收。被告对该证据的真实性无异议，但认为在双方签订的合同中并未将消防验收约定为合同交付条件，故对关联性提出异议。本院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性，根据本院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》，8号楼的地下负一层系于2014年6月18日经消防验收合格。

另查明，原、被告约定交房时间为2011年12月30日之前，同时约定交房时涉案商品房需已取得建筑工程合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。被告于2011年12月5日获得涉案房屋的竣工验收备案，于2012年12月8日登报通知交房，于2011年12月8日获得涉案房屋的面积实测报告书。涉案8号楼地下2层，地上4层，总建筑高度为21.04米，单体建筑面积为14874.41平方米，其中第1-4层建筑面积为4281.62平方米，规划用途为商业，其负一层与涉案楼盘的1、2、3、4、5、6、7、9、10、11号楼的负一层连为一体，总建筑面积为24,015.69平方米，规划用途为商业。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。

本案的争议焦点为：一是消防验收合格是否为涉案房屋的法定交付条件；二是涉案房屋何时具备交付条件；三是被告是否应承担逾期交房违约责任及违约金如何计算；四是原告的起诉是否超过诉讼时效；

关于消防验收合格是否为涉案房屋的法定交付条件的问题。涉案房屋所位于的“”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24015.69平方米，根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，《建设工程消防监督管理规定》第十三条：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建设总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”之规定，涉案房屋所位于的1-11号楼负一楼系建筑总面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。

关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。鉴于消防验收合格系涉案房屋交付的法定条件，故涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件（即获竣工验收备案及面积实测报告）及法律规定的交付条件（即通过消防验收合格）时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉建筑于2011年12月5日获得竣工验收备案表，于2012年12月8日获得面积测绘报告书，于2014年6月18日消防验收合格，因此涉案房屋于2014年6月18日具备交付条件。

关于被告是否应承担逾期交房违约责任及违约金如何计算的问题。第一，本案中，原告已依照合同约定履行完合同义务，被告亦应当依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。原、被告双方在合同中约定的交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋于2014年6月18日才达到交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。第二，1、关于违约金的起算点，原、被告约定被告方应在2011年12月30日之前完成交付，故违约金的起算时间应为2011年12月31日；2、关于违约金的终止时间，原告主张被告达到交付条件后应再次通知交房，故违约金应计算至被告实际交房时止，本院认为，关于房屋消防验收结果，公安机关消防部门均会实时在其官方网上发布，作为业主随时可从消防部门的官网上了解到房屋的消防验收信息，原告持有涉案房屋消防验收查询单，说明已从消防部门的官网上知晓了涉案房屋于何时达到交付条件，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，本院对原告的上述主张不予采纳。涉案房屋于2014年6月18日达到交付条件，被告在此之前处于持续违约状态，本院酌情认定违约金的终止时间为2014年6月18日。被告逾期交房共计901天，双方约定的违约金计算方式为以原告已付房款为基数按万分之二每日计算，与同地域租金相比，该违约金约定并不过高，故被告应向原告支付违约金共计人民币75，503.62元（418，999元×901天×0.0002=75,503.62元）。

关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，因涉案的房屋于2014年6月18日最终消防验收合格，自2011年12月31日至2014年6月18日，被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2014年6月19日开始计算，截止至2016年5月18日原告起诉之日并未超过两年，故原告的起诉并未超过诉讼时效。

综上，因原告的起诉未超过诉讼时效，故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，本院依法支持75，503.62元，超出部分，不予支持。

据此，判决如下：

一、被告XX公司于本判决生效之日起五日内向原告屈XX支付逾期交房违约金75,503.62元；

二、驳回原告屈XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2926元，减半收取1463元，由原告屈XX负担613元，由被告XX公司负担850元。