十堰市**资产经营公司与十堰某商贸公司排除妨害纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告：十堰市**资产经营公司，住所地：湖北省十堰市。

法定代表人：李*，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李熊，湖北平长律师事务所律师。

被告：十堰***商贸有限公司，住所地：湖北省十堰市。

法定代表人：龚*，该公司经理。

被告：龚*，男，19**年8月7日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。

原告十堰市**资产经营公司（以下简称**资产公司）诉被告十堰***商贸有限公司（以下简称***公司）、龚*排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**资产公司的委托诉讼代理人李熊、被告***公司的法定代表人龚*、被告龚*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**资产公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告***公司、龚*立即腾退、返还我公司所有的位于张湾区**××路××号、××号816.24㎡房屋；2、判令被告***公司、龚*共同向我连带支付816.24㎡房屋占有使用费342820元（房屋占有使用费暂按每平方米每月10元计算，从2016年1月1日起至2020年7月1日止为816.24*10*12个月*3年+816.24*10*6个月342820元，具体价格以评估为准，以后至实际腾退房屋日期间的房屋占有适用费，按前述标准计付）；3、本案受理费、评估费、鉴定费由被告承担。2010年4月1日，我公司购买了十堰市好**房地产开发有限公司开发的位于十堰市××区**××路××号“金**”小区（现更名为“**银座”）2幢l单元1-1-1、l一2-1、1-1-2、1-2-3及2单元2-2一1、2-1-2、2-2-2、2-1-3、2-2-3号共9套商业房屋，并全额支付了购房款。2015年4月我公司向你院提出诉讼，要求十堰市好**房地产开发有限公司办理上述9套商业用房的不动产证。2016年1月，你作出（2015）鄂张民二初字00134号判决书支持十堰市好**房地产开发有限公司诉讼请求。2020年3月29日，十堰市不动产登记中心为我公司办理了**银座2幢1-L2-1不动产权证书(816.24㎡）。被告***公司、龚*未经我公司许可，在我公司不知情的情况下，私自占用上述房产，严重影响了我对固有资产的正常管理使用。为维护**资产不受侵犯，保护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。

被告***公司、龚*辩称：2015年10月份左右，冯**将涉案房屋交给我使用，并告诉我此房屋是原开发商欠他钱，用开发商欠的钱来抵消房租，他有使用、管理权。涉案房屋是架空层改造使用的，所以冯**说不要房租，也不交物业费，我一直用到2016年。原告**资产公司说房屋是他们的，我说你把房产证办下来我就相信是你们的。2020年3、4月份，原告**资产公司律师找我，给我看了涉案房屋的房产证，涉案房屋是超建、违建，我这几年对房屋进行装修、改造、维修，即使返还，原告**资产公司也应当对我进行赔偿，我不应当支付占有使用费。

本院经审理认定事实如下：2010年4月1日，原告**资产公司与案外人十堰市好**房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，由原告**资产公司购买好**公司开发的位于湖北省十堰市××区**××家村“金**”小区（现更名为“**银座”）2幢1单元1-1-1、1-2-1、1-1-2、1-2-3及2幢2单元2-2-1、2-1-2、2-2-2、2-1-3、2-2-3，共计9套商业用房，总金额为3000050元。合同签订后，2010年4月2日，原告**资产公司向十堰市好**房地产开发有限公司付清购房款3000050元。2010年4月底，十堰市好**房地产开发有限公司按合同约定将房屋交付原告**资产公司。后因十堰市好**房地产开发有限公司未按约定办理已售房屋的产权证书，2015年4月，原告**资产公司向本院提起诉讼，要求十堰市好**房地产开发有限公司为其办理上述房屋的产权证书并支付违约金。2016年1月19日，本院作出（2015）鄂张湾民二初字00134号民事判决，判决“被告十堰市好**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，为原告十堰市**资产经营公司办理位于湖北省十堰市××区**××家村“金**”小区（现更名为“**银座”）2幢1单元1-1-1、1-2-1、1-1-2、1-2-3及2幢2单元2-2-1、2-1-2、2-2-2、2-1-3、2-2-3，共计9套商业用房的房权证及土地使用权证；被告十堰市好**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告十堰市**资产经营公司违约金30000.5元”。2020年3月，原告**资产公司取得上述房屋的不动产权登记证书【产权证号为鄂（2020）十堰市不动产权第00029**号、房屋建筑面积391.46㎡；鄂（2020）十堰市不动产权第00029**号、房屋建筑面积424.78㎡】。

另查明：2010年4月底，十堰市好**房地产开发有限公司将上述房屋交付原告**资产公司后，原告**资产公司一直将该房屋闲置。自2015年10月至今，被告***公司及被告龚*开始占有、使用上述房屋，被告龚*亦将其中部分房屋出租给湖北滔博工贸有限公司使用。2015年12月，原告**资产公司发现涉案房屋被他人占用、使用，现提起诉讼，请求判如前请。

本院认为：本院已经生效的（2015）鄂张湾民二初字00134号民事判决，确认了原告**资产公司于2010年4月从十堰市好**房地产开发有限公司购买涉案房屋的事实，且该房屋已取得了不动产权登记证书，原告**资产公司作为涉案房屋的合法所有权人，依法享有对自己的不动产占有、使用、收益和处分的权利。被告***公司、龚*辩称十堰市好**房地产开发有限公司将涉案房屋抵偿给案外人冯**后，冯**又将涉案房屋交付给其使用，未向本院提交证据予以佐证，且即使十堰市好**房地产开发有限公司将涉案房屋抵偿给了案外人冯**，那么十堰市好**房地产开发有限公司的行为也属无权处分，则被告***公司、龚*基于十堰市好**房地产开发有限公司无权处分而取得的用益物权侵犯了所有权人原告**资产公司的合法权益而自始无效，故被告***公司、龚*的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告**资产公司要求被告***公司、龚*腾退、返还涉案房屋，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因被告***公司及被告龚*占有、使用涉案房屋未得到合法所有权人的同意及授权，其要求原告**资产公司赔偿其装修等损失，无事实及法律依据，被告***公司、龚*的该项辩解理由不成立，本院不予支持。被告龚*自述其占有、使用涉案房屋后，又将其中的部分房屋出租给案外人湖北滔博工贸有限公司使用，进一步侵犯了原告**资产公司的所有权，被告龚*应负责该部分房屋的返还责任。案外人湖北滔博工贸有限公司占有、使用房屋若有损失，也与原告**资产公司的维权行为无关。

原告**资产公司作为**资产的监管部门，在购买涉案房屋后长期闲置并疏于管理，致使被告***公司、龚*占有、使用涉案房屋，原告**资产公司自身存在过失，故本院酌定由被告***公司及被告龚*自原告**资产公司向本院主张权利之日即2020年7月6日起支付房屋占用费。关于房屋占用费的计算标准问题。本案审理过程中，原告**资产公司不申请对涉案房屋的租金价格进行评估，并提供了被告龚*与案外人湖北滔博工贸有限公司关于涉案房屋签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定房屋租金为“建筑面积45㎡，年租金8800元”，即房屋租金为每平方米月租金16.30元，现原告**资产公司诉请按每平方米每月10元计算房屋占用费，系有权处分自己的民事权利，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告十堰***商贸有限公司、龚*于本判决生效之日起十五日内腾退位于位于湖北省十堰市张湾区****路18号2幢1-1号房屋【产权证号为：鄂（2020）十堰市不动产权第00029**号、房屋建筑面积391.46㎡】及2幢2-1号房屋【产权证号为：鄂（2020）十堰市不动产权第00029**号、房屋建筑面积424.78㎡】，返还原告十堰市**资产经营公司；

二、被告十堰***商贸有限公司、龚*于本判决生效之日起十五内支付原告十堰市**资产经营公司房屋占用费【占用费的计算方式：按房屋总建筑面积816.24㎡、每平方米10元/月标准，自2020年7月6日起计付至将全部房屋腾退完毕之日止】；

三、驳回原告十堰市**资产经营公司的其他诉讼请求。

案件受理费6442元减半收取3221元，由被告十堰***商贸有限公司、龚*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。

本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。