关键在于该隐瞒是否导致出卖人无法取得完整处分权、房屋所有权不能转移，进而致使买卖合同目的不能实现。根据《民法典》第301条，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人之间另有约定的除外。房屋存在其他共有人时，卖方单独出售并办理过户，通常需要取得共有人同意或事后追认；若共有人明确不同意，出卖人即处于未取得完整处分权的状态，买受人可能无法取得房屋所有权。此时，《民法典》第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。该条体现的是买卖合同效力与处分权相区分的原则：出卖人没有处分权并不当然导致合同无效，但买受人可以因所有权无法转移而寻求解除合同及违约救济。另一方面，若共有人事后追认、同意出售，或者房屋登记状态、授权文件等使卖方有权处分，合同仍可继续履行，买受人仅以“存在共有人”为由主张解除，通常难以获得支持。还需要注意，隐瞒共有人可能构成欺诈。根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；但撤销与解除的法律后果和适用条件不同，买受人应结合共有人是否同意、能否办理转移登记、合同约定及证据情况选择主张。解除权可以依照《民法典》第563条关于根本违约的规定行使，也可以依据合同约定的解除条件行使；解除通知到达对方时合同解除，对方有异议的可请求确认解除行为效力。总体而言，卖方隐瞒共有人并不必然导致合同无效，也不必然自动解除，但在共有人不同意出售、无法办理过户并导致合同目的不能实现时，买受人主张解除合同并要求返还房款、赔偿损失，具有明确法律依据；若共有人追认或同意履行，则解除主张可能不能成立。
张国贵律师