张国贵律师
不动产的瑕疵情形非常多，除常见的面积不符、存在租赁等瑕疵外，有的瑕疵虽不普遍但对拍卖程序影响较大，例如：不动产存在违章建筑，买受人竞买后，城管部门要求拆除，否则无法办理过户；不动产交付后，经鉴定系危房，有关部门通知买受人立即搬离；竞得工业土地厂房后，发现所在区域被控制规划，既不得新建也不能加盖，其他改造措施也受到很大限制；竞得“学区房”后，发现学位已被占用，且在6年内无法重新利用学位；不动产被案外人非法占据，长期无法腾退等。此外，有的虽不构成法律上的瑕疵，但也会对交易价格产生影响，如该房屋曾发生凶杀或者自杀事件，即所谓“凶宅”，买受人也强烈要求撤销拍卖。
对于不动产瑕疵的查明，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网络司法拍卖规定》）第六条的规定，法院实施网络司法拍卖的，应当查明拍卖财产现状、权利负担、税费负担等内容，并予以说明。因此，执行法院应当调查拍卖财产的瑕疵状况，并在拍卖公告中予以载明，这符合经济性的原则，也契合阳光司法的要求。但要求执行法院穷尽调查所有瑕疵客观上比较困难。
首先，我国不动产交易市场比较复杂，土地性质多样，各类行政管理规定层出不穷。若全面披露不动产的所有瑕疵，执行法院至少需要提供类似“房产中介”式的服务，司法资源投入很大。另外，拍卖的不动产也不局限于本辖区，执行法官赴异地处置不动产时，需要花费更多的精力。要求执行法官化身“房产中介”，准确调查并披露不动产的所有瑕疵信息，存在实际困难。
其次，不动产所有权人不配合。不动产瑕疵状况，其所有权人应当是最清楚的。如果是正常的买卖，所有权人主动提供不动产的瑕疵信息、买受人或者中介机构进行核实，信息获取成本是最低的。但在强制执行程序，所有权人成为被执行人，往往不愿意提供该不动产的瑕疵信息，有的甚至利用不动产瑕疵阻碍执行。被执行人不配合，造成信息调查难度大增。
最后，近年来，强制执行实践朝着简化中间程序、提升执行效率方向发展，网络司法拍卖全面取代传统拍卖机构拍卖，定向询价、网络询价逐步取代评估机构评估。拍卖机构、评估机构等专业机构逐步从强制执行程序退出。在拍卖机构退出后，执行法官相当于直接“从事”拍卖工作，在拍卖经验和专业性方面与拍卖机构相比有一定差距；评估机构退出后，使得一些原本记载在评估报告上的信息缺失。而不动产交易牵涉很多问题，缺乏专业支持，容易造成执行法院调查瑕疵情况不全。