开发商怠于办理预售许可证，房屋买卖合同是否有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为了维护房地产交易市场秩序，保护购房者合法权益，在第2条规定了出卖人在签订商品房预售合同前应取得商品房预售许可证。根据该条规定，在起诉前出卖人仍未办理商品房预售许可证明的，当事人主张商品房预售合同有效，人民法院不予支持。但是，买受人能够举证证明出卖人办理商品房预售许可证明已无现实困难和法律障碍，出卖人怠于办证的，可以认定该商品房买卖合同有效。

买受人接受商品房后，又以房屋不符合约定交楼条件为由，主张出卖人构成违约要求解除合同返还已付购房款的，除买受人能够举证证明该商品房存在严重质量问题影响正常居住使用或存在权利瑕疵影响办理产权证书等情形以外，人民法院一般不予支持。买受人能够举证证明出卖人交付商品房违反合同约定或者法律、法规规定给其造成损失要求赔偿的，人民法院应予支持。