张国贵律师
一是对抵押权人而言，抵押权人在设立抵押权时如发现房屋之上存在在先的租赁，建议抵押权人要求债务人再提供其他额外的担保，以避免“带租拍卖”时因价格过低导致债权清偿受限。
二是对承租人而言，如房屋在租赁前存在查封或抵押，那么承租人即存在于租赁期内无法使用房屋的风险，且一旦房屋租赁被“破”而解除，如双方无约定，承租人可获赔偿则主要视双方的过错程度来综合认定。判断承租人是否具有过错的重点在于承租人是否尽到了必要的注意义务，[9]故在租赁房屋之前，尤其是在租赁经营性的商业用房前，承租人一定要进行尽职调查，要求出租人提供不动产登记信息及产权证，以确定是否处于房屋查封和抵押的状态。为进一步避免风险，建议承租人在尽调后，无论是否发现房屋存在查封或抵押，均力争在合同中明确约定，如因房屋存在查封或抵押而致使承租人无法使用房屋，出租人应如何承担合同解除的违约责任。如承租人在签订租赁合同时发现房屋存在抵押或查封，亦可争取与债权人协商，争取由债权人出具有关“如为实现债权拍卖房屋，亦不影响租赁合同履行”的相关书面承诺。
三是对出租人而言，如房屋在租赁前存在查封或抵押，一旦租赁被“破”，出租人即应承担相应的违约责任。作为出租人，不应特意隐瞒租赁房屋存在查封或抵押的客观情况，最好的避免承担过重违约责任的方式即力争在租赁合同中对合同解除后的双方责任进行明确划分，尽可能降低因违约而需承担的违约责任，或对赔偿损失的具体范围进行限缩。但违约责任具体如何约定的关键还在于出租人和承租人之间的博弈。