张国贵律师
一是证明实际占有在先。是否占有在先是租赁能否对抗查封和抵押的关键，故一旦进入执行程序，承租人可提供房屋被查封或抵押之前形成的租金收取凭证、物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证、已根据租赁用途进行装修、以租赁房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地等其他足以证明已经实际交接或占有房屋的证据。
二是要求阻止交付。承租人如在所租赁房屋设立抵押权、法院查封之前已签订了书面租赁合同并占有使用房屋，债权人申请拍卖该房屋，因租赁权设立在先，租赁权得以对抗抵押和查封，此时承租人有权要求阻止向受让人移交占有房屋。承租人可向执行法院提出执行异议，法院将依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称“《民事诉讼法》”）第二百三十四条有关执行标的异议的规定进行审查。
三是申请“带租拍卖”。即便在承租权能够对抗抵押和查封的情况下，承租人也仅可以要求阻止交付房屋，但不得要求停止对执行标的即房屋的处置。[7]承租人可提出“带租拍卖”，并可对除去租赁关系的拍卖提出执行异议，法院对该异议将依据《民事诉讼法》第二百三十四条进行处理。
四是争取取得申请执行人出具的有利书面文件。如房屋在设立抵押权、法院查封之后才租赁占有的，但申请执行人能够书面同意“带租拍卖”的，法院应裁定在租赁期内“带租拍卖”。故在承租人处于被动地位时，承租人可与申请执行人进行必要的沟通，争取对具体的“带租拍卖”执行方案达成合意。
五是优先购买权不受影响。无论法院采“带租拍卖”还是“去租拍卖”，承租人在同等条件下的优先购买权均不受影响。在“去租拍卖”的情况下，仅仅是承租人的租赁权不能对抗强制执行，但优先购买权仍然受法律保护。