张国贵律师
1. 先租赁后查封
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。” 即如“租赁＋实际占有”在房屋被查封之前，那么承租人的承租权则可以对抗出租人的债权人，无需腾退房屋。
2. 先查封后租赁
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款和第二款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”
从以上法律规定可见，如承租人在房屋被查封后承租，则无权请求受让人继续履行原租赁合同，如因房屋出租有碍执行行为，法院可依申请或依职权要求承租人腾退。但需要说明的是，即便已被查封的房屋未经人民法院准许又另行出租，房屋租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。对承租人依据租赁合同占有的房屋，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接认定租赁合同无效或解除租赁合同