张国贵律师
1. 先租赁后抵押
《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”2022年6月10日发布的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》[1]第2条第2款中明确，承租人在租赁物被抵押之前已经与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予支持。
2. 先抵押后租赁
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（一）款规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》第1条中明确，承租人基于不动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。
从上述法律规定可见，“租赁+实际占有”的时间与抵押权设立的时间先后是判断租赁能否对抗抵押权的重要依据。如抵押权设立在先，则租赁权不得对抗；如抵押权设立在后，则租赁权能够对抗。